Подскажите пожалуйста, есть ли возможность как то узаконить данную реконструкцию?

добрый день! изучу документ, отвечу вам. 

Здравствуйте.

Тот факт, что Ваш участок теперь попадает под застройку многоэтажек действительно может иметь место, поскольку чтобы у землепользователя была возможность строить на участке жилой дом, такой участок должен находиться по ПЗЗ в зоне, допускающей жилую застройку (ИЖС, малоэтажную или высотную).

Изменение градостроительного регламента участка может производиться как по инициативе правообладателя такого участка (путем внесения изменений в ПЗЗ), так и по инициативе органов власти.

При этом в подобных случаях должен быть соблюден баланс частных и публичных интересов. Он считается достигнутым в случае либо предоставления землепользователю возможности продолжать использование участка в соответствии с текущим ВРИ, который содержится в ЕГРН либо, в случае невозможности продолжения такого использования, – требовать с органа власти возмещения соответствующих убытков.

Учитывая, что дом у Вас уже построен, Вы могли бы использовать его в соответствии с ВРИ, ранее имевшим место до изменения ПЗЗ. Это же касается и возможности проведения реконструкции существующего объекта.

Согласно п. 14 ст. 1 ГрК РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объёма), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта. Также к реконструкции относится замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие их показатели элементы.

Однако если Вы снесете этот дом и зарегистрируете факт прекращения права собственности на него, то в таком случае, полагаю, что возвести новый Вам уже не удастся. 

Здравствуйте, Евгений! 

По документу видно, что участок попадает в территориальную зону, где основное градостроительное назначение связано не с индивидуальной жилой застройкой, а с иной, более плотной застройкой.

Поэтому администрация, скорее всего, не выдаст Вам уведомление о соответствии планируемой реконструкции параметрам строительства.

Формально она будет смотреть на ПЗЗ и на то, что строительство или реконструкция индивидуального жилого дома в этой зоне не является предусмотренным основным видом использования.

Но это не означает, что дом вообще невозможно узаконить.

По Вашей ситуации основной момент такой: у Вас уже есть зарегистрированный жилой дом и земельный участок.

Вы не создаете новый объект «с нуля» на пустом участке, а фактически хотите заменить непригодный старый дом новым в прежних границах или без увеличения площади.

Для таких жилых домов до сих пор действует упрощенный порядок регистрации прав — так называемая «дачная амнистия».

Правовая основа — статья 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

12. До 1 марта 2031 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного......

При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/aec996e2d81cfc470e7bb25a5d57100b8a3cd106/

По этой норме право собственности на жилой или садовый дом может быть зарегистрировано без получения разрешения на строительство.

На практике это означает следующее — администрация уведомление о возможности реконструкции из-за ПЗЗ Вам, вероятнее всего, не согласует, но Росреестр может зарегистрировать изменения по факту реконструкции на основании технического плана, подготовленного кадастровым инженером, и Ваших документов на землю.

Именно этим порядком обычно и пользуются в подобных ситуациях.

То, что Росреестр зарегистрировал Вам сделку при покупке, само по себе законно.

Росреестр при переходе права собственности не проверяет, удобно ли будет Вам реконструировать дом, соответствует ли участок Вашим планам и можно ли там построить новый объект.

Он проверяет право продавца, наличие зарегистрированного объекта, отсутствие ареста, запрета и базовые юридические условия сделки. ПЗЗ не запрещают продавать участок и дом. Они ограничивают дальнейшее строительство и реконструкцию.

Поэтому сейчас правильный путь такой: не начинать с обращения в администрацию за уведомлением, потому что получите отказ по ПЗЗ, а сначала заказать у грамотного кадастрового инженера проверку участка по ЕГРН, ПЗЗ, красным линиям и ЗОУИТ.

Затем строить или реконструировать строго в пределах допустимых параметров: не более 3 этажей, не выше 20 метров, объект должен быть индивидуальным жилым домом, без раздела на самостоятельные квартиры.

Эти признаки указаны в пункте 39 статьи 1 ГрК РФ.

После завершения работ кадастровый инженер готовит технический план, в котором отражает характеристики нового или реконструированного жилого дома.

Далее подается заявление в Росреестр о кадастровом учете изменений и регистрации права по упрощенному порядку.

Отдельно обращу внимание — лучше не оформлять это как полный снос старого дома с прекращением права, а юридически вести как реконструкцию существующего жилого дома.

Полный снос с последующим строительством нового объекта может создать больше вопросов, потому что тогда объект будет восприниматься как новое строительство в зоне, где ИЖС уже не предусмотрено ПЗЗ.

Т.е., возможность узаконить реконструкцию есть, несмотря на проблему с ПЗЗ. 

С уважением, Дарья