Расселение носит компенсационный характер, а не улучшающий — и это ключ к обоим вашим вопросам. Как собственникам (вы, бывший муж и двое старших детей) вам по умолчанию положена не «квартира на пятерых по норме», а равнозначное жильё — той же общей площадью, что изымаемые 17,7 кв.м, либо денежное возмещение (выкупная цена) на выбор (ст. 32 ЖК РФ). Бо́льшую квартиру даёт не сам факт аварийности, а статус очередника. И именно поэтому продавать дом — плохая идея: это сработает против вас.
Понимаю беспокойство — трое детей и аварийный дом, тут каждый метр на счету. Поэтому разберу по существу, где реальный рычаг.
По площади. Если дом включён в региональную адресную программу переселения — у вас есть выбор: выкупная цена или другое равнозначное жильё в собственность. Если не включён — только деньги. В обоих случаях площадь привязана к изымаемому помещению (≈17,7 кв.м), а не к числу прописанных. Норма предоставления в Москве — 18 кв.м на человека — при расселении применяется только к тем, кто официально состоит на жилищном учёте. Очередникам при сносе дают жильё по этой норме (на пятерых ориентировочно около 90 кв.м, со снятием с очереди). Это и есть единственный законный путь к большой квартире.
Про продажу дома. Чтобы встать на учёт как нуждающиеся, обеспеченность считают по сумме всех жилых помещений семьи — ваш второй дом тоже идёт в расчёт и, скорее всего, выводит вас за учётную норму (в Москве это 10 кв.м на человека). Если продать дом специально ради этого — это намеренное ухудшение жилищных условий: на учёт поставят только через 5 лет после продажи (ст. 53 ЖК РФ). Плюс в Москве для постановки нужны ещё малоимущность и не менее 10 лет проживания в городе. Есть отдельная мера поддержки для собственников аварийного жилья (ч. 8.1 ст. 32 ЖК), но она работает, только если на дату признания дома аварийным другого жилья у вас не было. Дом был — значит этот вариант уже закрыт, и продажа сейчас его не вернёт: момент оценивается на дату признания, а не на дату продажи.
Что делать:
Выясните главное — стоите ли вы и дети на жилищном учёте в Москве как нуждающиеся. Если да — при расселении требуйте жильё по норме предоставления (18 кв.м на человека), а не равнозначное. Если нет — встать сейчас, скорее всего, не выйдет из-за дома и московских условий.
Запросите в управе/ДГИ: включён ли дом в региональную программу переселения и какая дата признания аварийным. От этого зависит, будет ли у вас выбор «жильё или деньги».
Дом не продавайте до прояснения картины. Продажа закрывает путь к учёту на 5 лет и позицию по расселению не улучшает.
Официальное предложение (соглашение об изъятии или о предоставлении жилья) сразу не подписывайте — проверьте площадь, район и расчёт. Заниженную выкупную цену оспаривают через независимую оценку и суд.
На что обратить внимание: выкупная цена — это не только рыночная стоимость квартиры, но и доля в общем имуществе дома, компенсация за непроизведённый капремонт и убытки на переезд; их регулярно занижают. И отдельно — раз квартира куплена с маткапиталом, доли по закону должны быть выделены на всех детей, включая младшего. Если у младшего доли нет — это стоит закрыть до расселения, иначе при выкупе его интерес просто не учтут.
Скажите, вы уже стоите на жилищном учёте в Москве как нуждающиеся — или нет? От этого напрямую зависит, дадут вам равнозначные ~17,7 кв.м или площадь по норме на всех. Это главная развилка в вашей ситуации.
