Есть ли шанс через суд признать сделку недействительной, т

Здравствуйте!

Шансы расторгнуть договор купли-продажи (ДКП) и вернуть деньги через суд высокие. В соответствии со ст. 475 Гражданского кодекса РФ, выявление скрытого дефекта, делающего невозможным использование гаража по назначению, признается существенным нарушением требований к качеству ст. 475 ГК РФ п. 2.
При этом суды могут по-разному квалифицировать такие дела:
1. Расторжение ДКП в связи с существенными нарушениями (Рекомендуется)
Вместо признания сделки недействительной, более надежный путь — подать иск о расторжении договора и возврате уплаченных средств из-за продажи товара ненадлежащего качества. Закон защищает покупателя, если продавец умолчал о скрытых недостатках.
2. Признание сделки недействительной (как совершенной под влиянием обмана)
Вы также можете ссылаться на ст. 179 ГК РФ (сделка, совершенная под влиянием обмана), если докажете, что продавец знал о затоплении и умышленно скрыл этот факт, чтобы продать объект.

Если мой ответ был полезен для вас, прошу отблагодарить юриста. pravoved.ru/lawyer/4146134/

Если вам потребуется более детальная консультация или помощь в составлении юридических документов (таких как исковое заявление, жалобы, ходатайства), вы можете обратиться ко мне в чат. Эти услуги предоставляются на платной основе.

С уважением, юрист Вартанов Тигран Анатольевич!

Здравствуйте, Павел.

Статья 557 ГК РФ устанавливает, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ. Для заявления требования о возврате денег дефект должен носить характер существенного нарушения качества. Согласно пункту 2 статьи 475 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара, под которым закон понимает обнаружение неустранимых недостатков, а также недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков, покупатель наделяется особым правом. В этом случае покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Также в соответствии с пунктом 2 статьи 179 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям договора. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», дает судам обязательные критерии для оценки фактов умолчания о недостатках. В пункте 99 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 25 подтверждается, что обманом признается как сообщение недостоверных сведений, так и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при требуемой по условиям оборота добросовестности на основании пункта 2 статьи 179 ГК РФ.

Одновременно Верховный Суд РФ устанавливает жесткие критерии доказывания для признания такой сделки недействительной. Из пункта 99 Постановления Пленума ВС РФ № 25 следует, что сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной только при наличии двух условий — если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки, и при этом судом подлежит обязательному установлению умысел лица, совершившего обман. Тут имеет факт сложность доказывания умысла продавца, то есть в суде вам  придется в суде доказывать наличие прямого умысла у продавца на сокрытие грунтовых волн. Если продавец докажет, что сам не знал о данном свойстве земельного участка под гаражом, в иске по этому основанию будет отказано.

При этом по правилам ст. 475 ГК РФ о чем я выше указывала, для возврата денег за товар ненадлежащего качества доказывать умысел продавца не требуется — важен лишь сам факт существенности недостатка. Согласно пункту 5 статьи 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, соответственно, судом изначально предполагается, что продавец действовал добросовестно, пока истец не докажет обратное.  Если суд удовлетворит иск о признании сделки недействительной, наступят последствия, предусмотренные статьей 167 ГК РФ. Это повлечет за собой обязанность сторон вернуть друг другу всё полученное по сделке в натуре. Здесь риск заключается в том, что вы будете обязаны вернуть гараж сразу после вступления решения суда в силу, тогда как фактический возврат денежных средств от продавца может затянуться на стадии исполнительного производства, если у продавца не окажется денежных средств для полного возврата.

Я бы вам рекомендовала сейчас написать досудебную претензию продавцу, где обязательно укажите факт скрытого недостатка  (подтопление грунтовыми водами, из-за которого использовать объект по назначению невозможно) и  укажите на то, что в случае отказа удовлетворить требования в добровольном порядке дело будет передано в суд. В тексте укажите, что в рамках судебного процесса для фиксации скрытого дефекта будет назначена судебная строительно-техническая и гидрологическая экспертиза, затраты которых в дальнейшем будут взысканы с продавца.

Однако, вы должны понимать,  что  расходы на проведение экспертиз первоначально возлагаются на сторону, которая заявляет о недостатках и просит о ее назначении, то есть на вас, а в случае выигрыша суда  все понесенные судебные расходы и издержки судом будут полностью взысканы с продавца.

Если нужна будет помощь, обращайтесь ко мне в чат (рядом с моим фото).

С уважением, Антонина Сергеевна.