Добрый день! Сдается помещение (коммерческая недвижимость) в помещении есть доля 1/12 принадлежит несовершеннолетнему ребенку 16 лет по праву наследства.
Каким образом можно сдать помещение в аренду не согласовываясь с опекой?
Можно ли передать в управление ЮЛ, все за исключение доли ребенка?
Здравствуйте! Сдать в аренду всё помещение без предварительного разрешения опеки нельзя, поскольку аренда затрагивает долю ребенка, а распоряжение общим имуществом требует согласия всех собственников. Это следует из пункта 2 статьи 37, пункта 3 статьи 60 СК РФ и статей 246, 247 ГК РФ. Передать юридическому лицу только доли взрослых можно, но оно не получит права сдавать всё помещение или пользоваться частью ребенка. Доверительное управление долей несовершеннолетнего также оформляется с участием органа опеки по статье 38 ГК РФ, поэтому обойти согласование этим способом нельзя.
Здравствуйте!
Если в праве собственности на коммерческое помещение имеется доля несовершеннолетнего (1/12), то сдача всего помещения в аренду без участия органа опеки и попечительства, как правило, невозможна. Передача имущества в аренду является распоряжением имуществом несовершеннолетнего, а в силу статьи 37 Гражданского кодекса РФ и статьи 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» для совершения такой сделки законным представителем несовершеннолетнего требуется предварительное разрешение органа опеки.
Передача в доверительное управление или управление юридическому лицу только долей, принадлежащей совершеннолетним собственникам, сама по себе не решает проблему. Если фактически юридическое лицо будет сдавать в аренду все помещение, включая долю несовершеннолетнего, орган опеки все равно будет считать, что затрагиваются имущественные права ребенка. Формальное исключение его доли из договора управления не позволит законно распоряжаться всей недвижимостью.
Теоретически можно рассмотреть вариант передачи в аренду только тех долей, которые принадлежат совершеннолетним собственникам. Однако на практике такой договор обычно не имеет хозяйственного смысла, поскольку арендатор получает не конкретную часть помещения, а лишь права пользования идеальными долями. Если помещение не разделено в натуре и представляет собой единый объект, использовать его без учета доли несовершеннолетнего практически невозможно.
Поэтому наиболее безопасный и соответствующий законодательству вариант — получить предварительное разрешение органа опеки на сдачу помещения в аренду. Если условия договора отвечают интересам несовершеннолетнего (рыночная арендная плата, получение ребенком причитающейся части дохода), органы опеки обычно дают такое согласие.
С наилучшими пожеланиями, Хабас Феликсович.
Да, с точки зрения гражданского законодательства такой договор теоретически возможен. Совершеннолетние участники долевой собственности вправе распорядиться принадлежащими им долями и заключить договор аренды в отношении своих долей.
Однако здесь возникает практическая проблема. Доля в праве собственности не является обособленной частью помещения. Если помещение не выделено в натуре, арендатор фактически не сможет пользоваться только долями совершеннолетних собственников, поскольку использование всего помещения неизбежно затронет и долю несовершеннолетнего.
Именно поэтому, если договор предусматривает фактическое пользование всем помещением, существует высокий риск, что такой договор будет расценен как сделка, затрагивающая права несовершеннолетнего, а значит, требующая предварительного согласия органа опеки. Само по себе указание в договоре, что в аренду передаются только 11/12 долей, не исключает этого риска.
Иной вывод возможен лишь в том случае, если помещение реально разделено в натуре, каждому собственнику принадлежит изолированная часть, и в аренду передается только та часть, которая не относится к доле несовершеннолетнего. В отношении единого коммерческого помещения без выдела долей в натуре такой подход, как правило, неприменим.
Статья 37 ГК РФ и статья 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» прямо устанавливают: без предварительного разрешения органа опеки нельзя совершать сделки по сдаче в аренду имущества несовершеннолетнего. Передача помещения в управление юрлицу или попытка «исключить долю ребёнка» из договора не отменяют этого требования, опека контролирует любые действия, влекущие уменьшение имущества подопечного.
1. Получить разрешение опеки, это несложно. Поскольку ребёнок получает доход от аренды (а не теряет имущество), опека обычно не возражает. Обратитесь в орган опеки по месту жительства ребёнка с заявлением. Приложите: паспорт ребёнка (или свой как представителя), свидетельство о рождении/документы об опеке, выписку из ЕГРН о праве собственности ребёнка на долю, проект договора аренды (где указана доля арендной платы, причитающаяся ребёнку).
2. Альтернатива, эмансипация (ст. 27 ГК РФ). Если ребёнок (16 лет) работает по трудовому договору или занимается предпринимательской деятельностью с согласия родителей, он может быть объявлен полностью дееспособным через орган опеки (с согласия обоих родителей) или через суд. После этого он сможет самостоятельно распоряжаться имуществом без согласия опеки.
Во-первых, помещение единое, сдать 11/12 долей без использования 1/12 технически невозможно, так как арендатор будет занимать всё помещение целиком, что затрагивает права ребёнка. Во-вторых, ст. 246 и 247 ГК РФ требуют для владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, согласия всех участников. Даже если вы попытаетесь заключить договор аренды только от своего имени, такой договор может быть оспорен как нарушающий права ребенка.
Передача доли ребёнка в доверительное управление (ст. 1012 ГК РФ) также требует согласия опеки, так как это действие по распоряжению имуществом подопечного. Договор доверительного управления заключается собственником, а от имени несовершеннолетнего действует его законный представитель с предварительного разрешения органа опеки. Опеку интересует, в чьих интересах и на каких условиях заключается договор.
Если этот ответ был полезен, нажмите плюс под ним пожалуйста.
В договор аренды должен ли будет вписан ребенок или только доверитель?
Договор доверительного управления заключает орган опеки с выбранным им управляющим. В договоре и письменных указаниях опека определяет состав передаваемого имущества, полномочия управляющего, порядок сдачи помещения, размер и распределение арендной платы, срок договора и порядок перечисления дохода ребенку. При этом передача доли в доверительное управление не отменяет контроль опеки, поскольку на управляющего распространяется требование о предварительном разрешении сдачи имущества ребенка в аренду.
Отдельный номинальный счет для арендной платы прямо законом не установлен. Он обязателен прежде всего для алиментов, пенсий, пособий и других средств на содержание ребенка. Доход от аренды принадлежит ребенку, поэтому опека может потребовать перечислять соответствующую долю платы на отдельный счет ребенка и определить порядок распоряжения деньгами.
В договоре аренды арендодателем указывается доверительный управляющий, который действует от своего имени с пометкой «Д.У.». Ребенок стороной договора и подписантом не является, но в договоре нужно указать, что управляющий действует в отношении принадлежащей ребенку доли на основании договора доверительного управления и разрешения опеки. Остальные собственники должны выступать арендодателями лично либо также передать свои доли этому управляющему.