Можно ли оформить передачу доли квартиры племяннице через договор ренты с условиями?

Добрый день.

т хочет переписать на свою дочь, но с правом проживания и без права продажи. (Можно ли так сделать?)

 то есть передать ей право собственности.

Нет.

Если она станет собственником, то может распоряжаться имуществом любым способом. В том числе и продать.

Письменное или устное обещание не продавать не имеет силы.

ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

что в свидетельстве о рождении в графе отец у племянницы стоит прочерк. Брат хочет усыновить дочь (чтобы избежать налога).

Дочь совершеннолетняя?

Если да, то удочерить ее невозможно.

Можно установить факт отцовства в суде а не удочерить

Добрый день. 

Права в собственности не могут быть ограничены.

с правом проживания и без права продажи.

В соответствии со ст.421 ГК РФ стороны сами определяют условия договора.

Условия договора ренты стороны сами определяют.

Здравствуйте Юлия. Соболезную!

Свою долю квартиры брат хочет переписать на свою дочь, но с правом проживания и без права продажи. (Можно ли так сделать?)

Сделать это напрямую через дарение нельзя. Согласно ст. 209 ГК РФ, собственник имеет право распоряжаться своим имуществом. Нельзя подарить долю и написать в договоре «запрещаю продавать». Такой пункт будет признан судом ничтожным, так как он незаконно ограничивает права нового собственника (дочери).

А вот зафиксировать право пожизненного проживания самого брата в договоре дарения можно. Если брат подарит долю дочери, но пропишет в договоре свое право пожизненного безвозмездного проживания, продать такую долю посторонним лицам на рынке станет практически невозможно. Квартира с пожизненным жильцом не имеет коммерческой ценности.

Брат хочет усыновить дочь (чтобы избежать налога).

Если у брата в свидетельстве о рождении его дочери стоит прочерк, то с точки зрения закона они чужие люди. При дарении недвижимости чужому лицу девочка (или ее законный представитель) должна будет заплатить налог НДФЛ — 13% от кадастровой стоимости доли.

Брату можно  оформить не усыновление (оно делается долго через суд), а более простую процедуру — установление отцовства через ЗАГС на основании совместного заявления отца и матери ребенка или через суд, если мать против, согласно ст. 48, 49 Семейного кодекса РФ.

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8982/f64d6b175638c70eb99ef021764166984044fa23/

Как только ЗАГС выдаст свидетельство об установлении отцовства, налог 13% при дарении полностью аннулируется.

о через договор ренты с правом проживания третьего лица (моего брата). В договоре ренты, я хочу прописать, что брат может проживать в квартире, а также племянница обязуется оплачивать коммунальные платежи, уход за проживающим при необходимости и оплатить похоронные расходы проживающего. Так можно сделать?

Да, так сделать можно.  Согласно ст. 596 ГК РФ

1. Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/a368da589020e4d68f57d78b51773eb290bb8cf3/

 Вы имеете право передать племяннице свою долю в обмен на то, что она будет осуществлять пожизненное содержание и уход не за вами, а за вашим братом (третьим лицом).

Вы можете включить в договор все озвученные требования: оплату ЖКУ, уход при необходимости и оплату ритуальных услуг. Все эти обязанности будут официально зарегистрированы в Росреестре как обременение вашей доли квартиры.

Здравствуйте, Юлия!

По договору пожизненного содержания  получатель ренты   передает принадлежащие ему   недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или  указанного им третьего лица (ст.601 ГК РФ)

Поэтому Вы вправе  праве передать долю в квартире племяннице по договору пожизненного содержания с иждивением в отношении  брата

 В  этом случае Вы можете указать в договоре, что   брат  может проживать в квартире  договоре ренты, а  племянница обязуется оплачивать коммунальные платежи, уход за проживающим  и оплатить похоронные расходы проживающего.

Здравствуйте, Юлия.

Свою долю квартиры брат хочет переписать на свою дочь, но с правом проживания и без права продажи. (Можно ли так сделать?)

Нет, закон не позволяет включить в свидетельство о праве на наследство или в соглашение о разделе условия о запрете продажи или праве проживания как обременения, ограничивающего право собственности нового владельца. Право собственности предполагает право распоряжения. Если племянница станет собственником, она сможет продать долю.

Ограничить её право распоряжения можно только путем заключения иных договоров (например, договора ренты или пожизненного содержания с иждивением), где вы будете выступать получателем ренты, а она — плательщиком.

Если брат официально усыновит дочь, они станут близкими родственниками. Согласно п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками (включая усыновителей и усыновленных). Это позволит племяннице избежать уплаты НДФЛ при получении доли в дар от отца.

Свою долю квартиры, после вступления в наследство я хочу тоже передать племяннице. Но через договор ренты с правом проживания третьего лица (моего брата)

Вы можете заключить договор пожизненного содержания с иждивением на основании ст. 601 ГК РФ:

1. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

т.е. вы передаете свою долю племяннице, а она обязуется содержать вас. Включение в договор условия о праве проживания третьего лица, т.е. вашего брата, возможно. Также в договоре можно прописать обязанность плательщика ренты по оплате коммунальных услуг, уходу и организации похорон.

Придется ли мне платить ежегодный налог на прибыль при договоре ренты?

Ежемесячные платежи и стоимость содержания, получаемые вами по договору пожизненного содержания с иждивением, признаются доходом в натуральной или денежной форме. Да, такой доход подлежит обложению НДФЛ по ставке 13%.

Может ли брат вступить в наследство только на часть квартиры, а я на часть квартиры и полностью на участок?

Да, наследники вправе договориться о разделе наследства по своему усмотрению на основании ст. 1165 ГК РФ:

1. Наследственное имущество, которое находится в общей долевой собственности двух или нескольких наследников, может быть разделено по соглашению между ними.

2. Соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, в том числе соглашение о выделении из наследства доли одного или нескольких наследников, может быть заключено наследниками после выдачи им свидетельства о праве на наследство.

Вы можете составить соглашение, по которому брат получает только часть квартиры, а вы — оставшуюся часть квартиры и весь земельный участок. Это соглашение подписывается всеми наследниками и удостоверяется нотариусом.

Будет ли племянница у меня заращивать разрешение, если решит продать квартиру?

Если племянница станет единоличным собственником квартиры, она не обязана запрашивать ваше разрешение на продажу. Вы не будете являться собственником, а право пользования (проживания), если оно будет зарегистрировано как обременение в ЕГРН (например, на основании договора ренты), будет следовать за объектом недвижимости при смене собственника.

Здравствуйте, Юлия.

Свою долю квартиры брат хочет переписать на свою дочь, но с правом проживания и без права продажи. (Можно ли так сделать?)

Договор дарения возможен. Условие договора о сохранении за дарителем права пользования подаренным жилым помещением не запрещено законом и признается правомерным ( см. Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 11.05.2023 N 88а-10995/2023; Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 14.12.2021 по делу N 88-28447/2021; п. 5 Приложения к Письму Росреестра от 27.07.2023 N 14-6723-ТГ/23).
При этом дарение не должно быть возмездным. В договоре не должно быть условий о передаче дарителю какой-либо вещи или обязанности сделать для него что-либо. При этом не имеет значения, отражено условие о таком предоставлении в самом договоре дарения или в отдельном документе (п. 2 ст. 170, п. 1 ст. 572 ГК РФ; ч. 2 ст. 30 ЖК РФ).

Запретить продажу квартиры одаряемому Ваш брат не может, так как с момента получения дара одаряемый становится полноправным собственником и обладает всеми правами, в том числе правом распоряжения своим имуществом. (см. ст.209 ГК РФ).

Вместе с тем, при наличии в квартире жильца, сохраняющего право проживания вряд ли найдется желающий купить у племянницы такую квартиру.

Возможен и договор ренты.

Усыновление братом племянницы возможно только в том случае, если племяннице еще не исполнилось 18 лет. (см. п.2 ст.124 СК РФ). Вместе с тем, возможно установление отцовства, но только в судебном порядке.

Если же ей нет 18, то совершенно непонятно, каким образом несовершеннолетний может принять на себя обязанности по выплате рентных платежей. Под вопросом вся схема, что вы изложили.

Но через договор ренты с правом проживания третьего лица (моего брата)

 Если это тот же брат, что подарит свою долю, то предусматривать в другом договоре (с другим лицом) повторно его право проживания нет смысла, так как оно уже и без того будет в силу заключенного самим братом договора.

Придется ли мне платить ежегодный налог на прибыль при договоре ренты?

 не налог на прибыль, а правильно это называется налог на доходы физических лиц. и он у Вас будет при получении рентных платежей в силу п.1 ст.210 НК РФ, см. также по этому поводу разъяснения Минфина в  Письме от 27 января 2015 г. N 03-04-07/2785).

Вся ситуация с отчуждением наследственной квартиры племяннице (в комплексе) может быть рассмотрена индивидуально в чате.

С уважением