Кто несет ответственность за прорыв батареи без запорных кранов от застройщика?

Здравствуйте!

В моей квартире прорвало батарею отопления в моё отсутствие, затопило нижнюю квартиру.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ батареи отопления относятся к общему имуществу дома.

УК обязано следить за состоянием общего имущества дома.

Прорыв произошел не по Вашей вине.

Причину может установить экспертиза.

Если прорыв произошел из батареи, которая является общим имуществом, то отвечать должна УК.

Здравствуйте!

Из того что Вы указали, требование УК возместить ущерб не доказано. Радиатор установлен застройщиком, запорных кранов нет, переделок не было, признаков неисправности Вы не видели, после возвращения доступ предоставили.

На основании п. 6 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ № 491:

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

https://normativ.kontur.ru/document?moduleId=1&documentId=501747

Есть Постановление Верховного Суда РФ от 06.06.2016 N 91-АД16-1, где суд указал, что для отнесения радиаторов к общему имуществу ключевое значение имеет наличие или отсутствие отключающих устройств. Поскольку в рассматриваемом деле такие устройства отсутствовали, суд признал радиаторы частью общего отопительного оборудования.

https://legalacts.ru/sud/postanovlenie-verkhovnogo-suda-rf-ot-06062016-n-91-ad16-1/

На основании п. 42 Правил № 491:

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

https://normativ.kontur.ru/document?moduleId=1&documentId=501747

Если экспертиза подтвердит дефект общей системы, отвечать должна УК.

Кроме того, на основании подп. «е» п. 34 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354:

Потребитель обязан:

допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем в порядке, указанном в пункте 85 настоящих Правил, время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ — по мере необходимости, а для ликвидации аварий — в любое время;

https://normativ.kontur.ru/document?moduleId=1&documentId=503528

Отсутствие дома не равно отказу. УК должна доказать, что Вы получили требование, могли открыть квартиру, отказались и этим увеличили ущерб.

На основании п. 2 ст. 1064 ГК РФ:

Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда.

Не признавайте долг. Потребуйте акт, где указаны место и причина разрыва, сохраните батарею и проведите экспертизу, а потом уже по результатам экспертизы можно выявить виновника.

Здравствуйте!

 В моей квартире прорвало батарею отопления в моё отсутствие, затопило нижнюю квартиру. Батарея без запроных вентилей на отводах, всё от застройщика, ничего не переделывалось. 

УК мне вменяет в вину (и на основании этого считает обязанным возместить ущерб):

В соответствии с положениями Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491  «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»

2. В состав общего имущества включаются:

6. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Поскольку Вы пишите, что 

 Батарея без запроных вентилей на отводах, всё от застройщика, ничего не переделывалось. 

То в данном случае, это имущество должно относится к общему имуществу собственников, и надлежащее содержание этого имущества — обязанность УК. 

Так, из  разъяснений, данных в <Письме> Минстроя России от 09.04.2026 N 20682-ДН/04 <О границе балансовой принадлежности внутридомовых систем поставки коммунальных услуг>

Следовательно, факт нахождения элементов внутридомовой системы отопления внутри помещения в МКД не означает, что такие элементы исключаются из состава общего имущества в МКД.

Вместе с тем согласно правовой позиции, изложенной в Решении Верховного Суда Российской Федерации от 22.09.2009 N ГКПИ09-725, в случае если на отводах от трубопровода (стояка) отопления к радиатору отопления, находящемуся в помещении и предназначенному для отопления исключительно указанного помещения,имеются запорно-регулировочные краны, позволяющие перекрыть подачу теплоносителя в радиатор отопления и демонтировать такой радиатор, тогда указанный радиатор принадлежит на праве собственности собственнику соответствующего помещения.

В Вашем случае можно говорить о том, что батарея является общим имуществом собственников многоквартирного дома,  поскольку Вы пишите о том, что не имеются запорно-регулировочные краны, позволяющие перекрыть подачу теплоносителя в радиатор,  и надлежащее содержание этого имущества-  обязанность УК и иных  лиц, оказывающих услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, в соответствии с п. 42 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»

Уважаемый Максим, здравствуйте! 

Сам по себе факт аварии в Вашей квартире не означает, что возмещать ущерб обязаны именно Вы.

По общему правилу внутридомовая система отопления, включая стояки, обогревающие элементы и иную арматуру, относится к общему имуществу дома.

Это предусмотрено пунктом 6 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

normativ.kontur.ru/document?moduleId=1&documentId=501747

Радиатор, не имеющий отключающих вентилей на отводах и не позволяющий отключить его от общей системы, с высокой вероятностью также относится к общему имуществу.

За его надлежащее содержание отвечает УК на основании ЖК РФ и пунктов 10, 11 Правил № 491.

Отсутствие Вас в квартире в момент аварии само по себе не доказывает вину.

Закон не обязывает собственника постоянно находиться дома.

УК должна подтвердить, что Вы знали о неисправности, не приняли разумных мер и именно это привело к разрыву батареи либо увеличению ущерба.

Ваш приезд на следующий день и немедленное предоставление доступа, напротив, подтверждают добросовестное поведение.

Требование о допуске представителей аварийных служб предусмотрено подпунктом «е» пункта 34 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, однако временное физическое отсутствие собственника нельзя автоматически приравнивать к умышленному воспрепятствованию доступу.

normativ.kontur.ru/document?moduleId=1&documentId=503528

Утверждение о

доведении батареи до аварийного состояния

также должно подтверждаться техническими доказательствами: актом осмотра, сведениями о причине разрушения, состоянии металла, сроке эксплуатации и результатами экспертизы.

Одних формулировок в акте УК недостаточно.

Согласно статье 1064 ГК РФ

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/c511835e25e63740cf185038b1ad056526f814e9/

при этом Вы вправе доказывать отсутствие своей вины и причинной связи между Вашими действиями и ущербом.

УК вправе обратиться с иском в суд на основании статей 3 и 131 ГПК РФ, а Вы вправе представить письменные возражения, документы на квартиру, фотографии батареи, ходатайствовать о судебной экспертизе.

Статья 79 ГПК РФ регулирует именно назначение экспертизы

При возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39570/e6ef7afe62977d99d2ba23d5054af993e4d3496e/

Перед экспертом стоит поставить вопросы о причине разрыва и принадлежности радиатора к общему имуществу.

Скорее всего суд примет сторону УК при наличии убедительных доказательств Вашего вмешательства в систему, ненадлежащей эксплуатации, известных Вам признаков неисправности либо доказанной связи между непредоставлением доступа и увеличением размера ущерба.

При изложенных Вами обстоятельствах такие выводы не являются очевидными, поэтому признавать вину и добровольно подписывать обязательство о возмещении ущерба до получения технического заключения не стоит.

С уважением! 

Здравствуйте! При описанных обстоятельствах основания возлагать ущерб именно на вас весьма сомнительны. Главный факт в вашу пользу — радиатор установлен застройщиком и не имеет отключающих устройств на отводах от стояка.

1. Кто отвечает за батарею без запорных вентилей
В состав общего имущества входит внутридомовая система отопления: стояки, обогревающие элементы, регулирующая и запорная арматура и другое оборудование — пункт 6 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491.

Верховный Суд РФ прямо указал: если в квартире отсутствуют отключающие устройства, позволяющие отсоединить радиатор от общей системы отопления, такой радиатор относится к общему имуществу. Следовательно, его техническое обслуживание и ремонт входят в обязанности управляющей организации. См. Постановление Верховного Суда РФ от 06.06.2016 № 91-АД16-1.

В частности, Верховный Суд отметил:

существенное значение имеет наличие или отсутствие отключающих устройств;
при отсутствии таких устройств радиатор является частью общего отопительного оборудования;
условие договора управления о возложении ответственности на собственника само по себе этого вывода не опровергает.
Управляющая организация обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества и постоянную готовность инженерных систем — статья 161 ЖК РФ. Общее имущество должно находиться в состоянии, обеспечивающем надежность, безопасность и сохранность имущества граждан — пункт 10 Правил № 491.

Поэтому при подтверждении описанной конструкции надлежащим ответчиком перед пострадавшей квартирой, скорее всего, должна выступать УК, а при наличии строительного или производственного дефекта впоследствии возможны требования УК к застройщику либо изготовителю.

2. Отсутствие доступа во время аварии
Действительно, собственник обязан допускать представителей аварийных служб для ликвидации аварии в любое время — соответствующая обязанность предусмотрена Правилами № 354. Однако ваше отсутствие в квартире не равнозначно умышленному или виновному отказу в доступе.

Для возложения ответственности УК должна подтвердить:

когда именно вас уведомили об аварии;
каким способом пытались связаться;
имели ли вы реальную возможность оперативно предоставить доступ;
насколько отсутствие доступа увеличило ущерб;
какие действия УК предпринимала для отключения стояка и прекращения подачи теплоносителя.
Особенно важно, что при отсутствии кранов на радиаторе доступ в квартиру сам по себе не позволял просто перекрыть батарею. Для остановки течи УК должна была отключить и слить соответствующий стояк системы отопления либо принять иные аварийные меры со стороны общего оборудования дома.

Поэтому необходимо выяснить:

во сколько поступила заявка;
во сколько прибыла аварийная служба;
во сколько был отключен стояк;
почему УК не прекратила подачу теплоносителя без доступа в квартиру;
какую часть ущерба объективно можно было предотвратить.
Вы приехали на следующий день и немедленно предоставили доступ. Если вы не отказывались от допуска, заранее не получали требований об осмотре батареи и не препятствовали УК, оснований считать вас виновным только из-за отъезда недостаточно.

3. «Доведение батареи до аварийного состояния»
Это утверждение УК должно быть подтверждено техническими доказательствами. Одной записи в акте недостаточно.

УК необходимо установить:

точное место разрыва;
техническую причину разгерметизации;
наличие коррозии, производственного брака или дефекта монтажа;
наличие гидроудара либо превышения давления;
соответствие радиатора проекту дома;
факт ненадлежащей эксплуатации именно с вашей стороны;
наличие внешних признаков неисправности, о которых вы знали или должны были знать.
Если вы батарею не заменяли, не переносили, не разбирали и видимых признаков неисправности не было, утверждение о «доведении до аварийного состояния» выглядит голословным. Собственник не обязан без специальных оснований проводить дефектоскопию или разбирать общедомовое отопительное оборудование для выявления скрытой коррозии.

Что необходимо сделать сейчас
Письменно потребуйте у УК: акт о заливе и акт аварии;
фотографии и видеозаписи;
журнал заявок аварийно-диспетчерской службы;
сведения о времени отключения стояка;
акты осмотра и подготовки системы отопления к сезону;
документы об опрессовке системы;
сведения о давлении и температуре теплоносителя;
техническую документацию и схему отопления дома;
заключение, на основании которого установлена ваша вина.
Не допускайте утилизации поврежденного радиатора. Письменно потребуйте сохранить батарею, ее секции, соединения и иные поврежденные элементы до проведения независимой экспертизы.
Зафиксируйте отсутствие кранов фотографиями и видеозаписью. Желательно сделать общий вид радиатора, оба отвода, место разрыва, стояк и маркировку батареи.
Не подписывайте документы, в которых указано, что вы признаете вину или обязуетесь добровольно возместить ущерб. Если акт уже подписывается, укажите: «С выводом о моей вине не согласен. Причина аварии экспертизой не установлена. Радиатор застройщика, отключающие устройства отсутствуют, вмешательство в систему отопления не производилось».
При предъявлении иска заявите ходатайство о привлечении УК в качестве соответчика и о назначении судебной строительно-технической экспертизы.
Пример возражения УК:

С выводом о моей ответственности за произошедшую аварию не согласен. Поврежденный радиатор установлен застройщиком, мной не заменялся, не переносился и не ремонтировался. Отключающие устройства на отводах от стояка отсутствуют, вследствие чего радиатор является частью общего имущества многоквартирного дома. Внешние признаки неисправности до аварии отсутствовали. От предоставления доступа я не отказывался, находился в отъезде и после возвращения незамедлительно предоставил доступ представителям управляющей организации. Прошу предоставить техническое заключение о причине разрыва, документы о проведенных осмотрах, испытаниях и подготовке системы отопления к эксплуатации, журнал аварийных заявок и сведения о времени отключения стояка. До проведения независимой либо судебной экспертизы требую обеспечить сохранность поврежденного радиатора и иных элементов системы отопления.
Окончательно вопрос об ответственности решается не актом УК, а судом на основании технической причины аварии, принадлежности поврежденного оборудования и наличия причинной связи. По изложенным вами обстоятельствам имеются серьезные основания требовать возложения ответственности именно на управляющую организацию.