Риски продажи квартиры родственнику в ипотеку

В принципе, если Вы реально намерены прекратить своё право собственности на квартиру путём заключения договора купли-продажи, то  тот факт, что муж сестры её покупает с использованием ипотечных денежных средств, особого правового значения не имеет, хоть и покупает он квартиру в совместную собственность супругов.

Далее продолжу.

Иван, продолжу ответ свой. Предложенная Вами структура расчетов несет в себе риски, которые в случае ухудшения финансового положения Вашего покупателя приведут к потере квартиры без возврата денежных средств. Основная уязвимость кроется в транзитном характере и неочевидности передачи 70% первоначального взноса за счет продажи комнаты стороннему лицу без одновременной фиксации этого потока в рамках Вашей сделки. Согласно устоявшейся судебной практике и правовой позиции Верховного Суда РФ, любые расчеты по договорам купли-продажи недвижимости между близкими родственниками в преддверии возможного банкротства одного из них подвергаются судами углубленной проверке. Если муж сестры в течение последующих 3 лет будет признан несостоятельным, его арбитражный управляющий оспорит Вашу сделку на основании ст. 61.2 ФЗ № 127-ФЗ как подозрительную операцию, совершенную с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов. В рамках такого процесса суды не признают простые бумажные расписки или выписки о перечислении средств за комнату третьим лицом в качестве надлежащего доказательства реальности оплаты первоначального взноса именно за Вашу квартиру. Суд укажет, что Вы сознательно пошли на схему со скрытыми транзитными платежами с заинтересованным лицом, признает договор купли-продажи мнимым, изымет объект недвижимости обратно в конкурсную массу, а Ваше требование о возврате средств будет судординировано и понижено в очередности удовлетворения за рамки третьей очереди реестра. Тот факт, что 30% стоимости покрывается ипотечным кредитом Альфа банка, никак не страхует Ваш титул продавца, поскольку банк проверяет чистоту сделки исключительно с позиции защиты своего залогового права и не несет ответственности за предбанкротное состояние Ваших родственников. Для обеспечения юридической безопасности и формирования неопровержимой доказательственной базы Вашей добросовестности, Вам необходимо полностью переформатировать процедуру расчетов. Требуйте от покупателя открытия безотзывного банковского аккредитива в Альфа банке не только на заемные 30%, но и на всю сумму первоначального взноса в размере 70%. Деньги от продажи комнаты должны поступить от стороннего покупателя на счет мужа сестры, а оттуда незамедлительно переведены на счет аккредитива в качестве целевого обеспечения по Вашему договору, что полностью исключит любые сомнения судов в реальности движения капитала. Этот документ заблокирует любые попытки кредиторов заявить о неравноценном встречном исполнении и занижении стоимости активов, тк. цена 3,1 млн значительно превышает кадастровую стоимость в 2,4 млн. Сохраните нотариальное согласие Вашей сестры на покупку, оригинал договора продажи комнаты и полные банковские выписки по счетам родственников за весь период проведения транзакций. Откажитесь от использования наличных денег, неотделимых улучшений в договоре и любых устных договоренностей за рамками официального банковского контроля. Такая прозрачная схема расчетов позволит Вам защитить сделку от оспаривания и использовать вырученные средства для первоначального взноса на Ваше новое жилье без риска судебных разбирательств.

Либо если сделку по продаже их текщуей команты кто-то оспорит, то вдруг меня заденут суды и я не смогу доказать свою добросовестность, так как мы родственники. 

Вас это никак не заденет, поскольку Вы к той сделке никакого отношения не имеете. Оспаривать сделку могут либо они сами либо их покупатель, либо их финансовый управляющий, если они будут банкротиться. При этом, если сделка признается недействительной, то им вернут их комнату, а они покупателю должны будут вернут свои деньги, а не те, что они уже выплатили Вам.

Под документальным подтверждением первоначального взноса имеется в виду возможность проследить происхождение и движение денег, которыми оплачиваются 70% цены квартиры.

В Вашем случае это могут подтверждать:

договор продажи прежней комнаты;
выписка ЕГРН о переходе права к её покупателю;
документы по аккредитиву, использованному при продаже комнаты;
банковская выписка о поступлении выручки после раскрытия аккредитива;
выписка о последующем перечислении этих денег в расчёты за Вашу квартиру.
Это не означает, что Вы обязаны проводить полноценную финансовую проверку родственников. Такие документы нужны прежде всего для того, чтобы при возможном споре было видно: первоначальный взнос действительно сформирован за счёт реальной продажи имущества по рыночной цене, а расчёты не были фиктивными. Желательно, чтобы деньги не снимались наличными, а их движение между счетами было прослеживаемым.

Что касается аккредитива, основной риск состоит в следующем: право собственности уже зарегистрировано за покупателем, но банк отказывает в перечислении денег из-за несоответствия представленных документов условиям раскрытия. По статье 871 ГК РФ банк проверяет документы по внешним признакам, поэтому даже формальное расхождение может задержать выплату.

До подачи договора в Росреестр Вам необходимо получить и проверить текст условий аккредитива. В нём должны быть ясно указаны:

Вы как получатель средств;
полная сумма, причитающаяся Вам: первоначальный взнос и кредитная часть;
безотзывность аккредитива согласно статье 869 ГК РФ;
правильные адрес, кадастровый номер квартиры и реквизиты договора;
конкретный и выполнимый перечень документов для раскрытия;
достаточный срок действия на случай приостановки регистрации;
срок перечисления денег после представления документов;
порядок действий при приостановке или отказе Росреестра.
Особенно важно проверить, открыт ли аккредитив на всю цену 3,1 млн рублей либо первоначальный взнос и кредитная часть проводятся раздельно. До передачи документов на регистрацию должно быть понятно, где находятся 2,17 млн рублей первоначального взноса и при каких условиях банк предоставляет оставшиеся 930 тыс. рублей.