Оценка правовых рисков при покупке вторичной недвижимости: выписка несовершеннолетнего перед приватизацией, риск по ст. 37 СК РФ и занижение цены в истории переходов права. Добрый день! Планирую покупку однокомнатной квартиры в Москве (дом 2008 года постройки) с использованием ипотечных средств. Я буду третьим собственником. В ходе самостоятельной проверки документов и получения информации из баз данных (ЕГРН, архивная выписка из домовой книги, ФССП, судебные базы) был выявлен ряд серьезных потенциальных рисков. Прошу дать правовую оценку ситуации. Хронология переходов права и выявленные факты: ЭТАП 1: Первичная приватизация (Продавец-1) По данным архивной выписки из домовой книги: 02.10.2001 г. — родилась дочь Продавца-1. 22.12.2009 г. — Продавец-1 и его несовершеннолетняя дочь (8 лет) были зарегистрированы по месту жительства в данной муниципальной квартире. 08.04.2010 г. — несовершеннолетняя дочь снята с регистрационного учета (выписана на другой адрес к матери). 17.08.2010 г. — подписан Договор передачи квартиры в собственность (приватизация) ТОЛЬКО на Продавца-1. Дочь в приватизации не участвовала. 07.02.2011 г. — зарегистрировано право собственности Продавца-1. (Примечание: на данный момент дочери 25 лет). ЭТАП 2: Первая продажа (Сделка 2013 года) 31.05.2013 г. — Продавец-1 продает квартиру Текущему собственнику (Продавец-2). Сделка была проведена с занижением стоимости (квартира была в собственности менее 3 лет): в ДКП указан 1 млн рублей, на остальные 5,5 млн рублей есть расписка за «неотделимые улучшения». ЭТАП 3: Текущий собственник (Продавец-2) и предстоящая сделка (2026 год) Продавец-2 владеет квартирой 13 лет (с 2013 года). Квартира приобреталась ею до брака, однако с 2024 года она состоит в официальном браке. Риэлтор утверждает, что нотариальное согласие супруга не нужно, так как имущество добрачное. У Продавца-2 есть несовершеннолетний ребенок (2015 г.р.), который, по заверению стороны продавца, в данной квартире никогда не был прописан. Продавец-2 является действующим генеральным директором и учредителем ООО (выручка ~150 млн руб., в последнее время наблюдается падение прибыли). Личных банкротных исков нет. По данным базы мировых судов, в январе 2025 года в отношении Продавца-2 было вынесено и вступило в силу решение о взыскании долга в пользу Фонда капитального ремонта (ФКР). Исполнительных производств в ФССП на данный момент нет. Позиция риэлтора продавца: Риэлтор настаивает на быстром выходе на сделку, аргументируя безопасность тем, что: По нарушению прав ребенка при приватизации давно истек срок исковой давности (девушке уже 25 лет, прошло более 3 лет с ее совершеннолетия). Занижение цены было в 2013 году, объективный 10-летний срок давности по оспариванию сделок уже истек. Предлагается сделать титульное страхование, которое «полностью закроет» риск по приватизации. МОИ ВОПРОСЫ К ЮРИСТАМ: Блок 1. Выписка несовершеннолетнего перед приватизацией (Главный риск) Как суды (и ВС РФ) трактуют выписку 8-летнего ребенка за 4 месяца до заключения договора передачи квартиры в собственность? Является ли это намеренным лишением несовершеннолетнего права на участие в приватизации? С какого момента реально начинает течь срок исковой давности в данной ситуации? Прав ли риэлтор, что срок истек в 21 год (18 лет + 3 года), или он начнет течь с момента, когда девушка фактически узнает о нарушении своего права? Применим ли здесь 10-летний объективный СИД (учитывая, что приватизация была до поправок 2013 года)? Если 25-летняя дочь сейчас подаст иск, что именно она будет требовать: признания сделки недействительной и истребования доли (титула) ИЛИ признания за ней бессрочного права пользования (вселения)? Поможет ли мне статус добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ) защититься от иска о вселении? Спасет ли в случае такого иска титульное страхование (ведь право собственности я не утрачу, просто получу жильца)? Какой документ (например, справка об участии дочери в приватизации по новому адресу или ее нотариальное заявление об отсутствии претензий) может 100% гарантированно закрыть этот риск без суда? Блок 2. Текущий супруг (ст. 37 СК РФ) 6. Учитывая, что квартира куплена Продавцом-2 до брака, существует ли реальный риск признания квартиры совместной собственностью из-за возможных вложений текущего супруга в ремонт (дом 2008 года, квартира в приличном состоянии)? Достаточно ли будет нотариального заявления Продавца-2 о покупке вне брака и гарантийного пункта в ДКП об отсутствии вложений за счет совместных средств? Блок 3. Прочие риски (Капремонт и Банкротство) 7. Учитывая суд с ФКР в 2025 году, достаточно ли для безопасности получить свежую справку об отсутствии задолженности по взносам на капитальный ремонт (с нулевым балансом), чтобы этот долг по закону не перешел на меня? 8. Какие минимальные формулировки в ДКП порекомендуете включить для защиты меня как добросовестного покупателя от субсидиарной ответственности Продавца-2 (как гендиректора ООО) в случае ее потенциального банкротства в будущем? Буду благодарен за развернутый ответ со ссылками на актуальную судебную практику!

В 2021 году у меня от рака умерла моя единственная дочь в возрасте 29 лет и остался ее сын , мой внук Степан. Уже во время беременности моя дочь переехала из Москвы от своего мужа Жданова Евгения Сергеевича к нам с мужем в Саратов, здесь и родила, муж ее остался в Москве. Когда ребенку было 1,5 года у дочери обнаружили рак. Шесть месяцев мы боролись за ее жизнь вдвоем с мужем, больницы, химиотерапии и т. д., работали и одновременно занимались с 1,5 годовалым внуком, а Жданов в это время устроился в Москве в фирму по продаже вэйпов и не принимал никакого участия в лечении своей супруги и воспитании своего сына. Когда не стало нашей дочери, Жданов так и остался в Москве, а его сын у нас и проживает до сих пор, сейчас нашему внуку 7 лет. Ребенок так привык ко мне , что вот уже два года называет и считает меня мамой. Жданов в апреле этого года женился и решил забрать ребенка к себе в Москву. Но внук категорически не хочет переезжать, Между мной и Ждановым Евгением Сергеевичем заключено нотариальное согласие № 77АД5007763 от 25.04.2024, согласно которому от Жданова Е.С. мне была передана ответственность за жизнь, здоровье и защиту прав моего несовершеннолетнего внука – Жданова С.Е. Ввиду острых опасений за дальнейшее будущее моего внука из-за финансовой нестабильности отца Жданова Е.С., обращаюсь с просьбой провести проверку в отношении группы компаний, зарегистрированных в городе Москве и иных регионах, где учредителем и руководителем является Жданов Е.С. По сведениям, полученным из открытых публичных источников, компании обладают признаками номинального руководства, искусственного занижения налогооблагаемой прибыли. Подскажите пожалуйста, куда и как правильно подать заявления, чтобы реально наказать Жданова Е.С. примерное обращение прикреплено в виде файла.

Я собственник дома на 50% в РФ. 50% у жены. Живем заграницей и в РФ не прописаны. Мне нужно прописаться в этом доме. Нужно ли нотариальное согласие жены на прописку? Сделать согласие возможно но долго и дорого

Здравствуйте. Хотим купить гараж, который в долевой собственности. Через нотариуса продавец предлагал другим собственника, месяц прошёл никто не откликнулся. Но теперь так как я замужем, на сделке должны быть мы вместе с мужем или нотариальное согласие от мужа. Но у нас в ближайшее время нет такой возможности. Для чего на сделке 2 супруга, если до этого в более крупных покупках второй супруг не требовался

Добрый день. Рассматриваю к покупке квартиру, которая была приобретена в браке. Супруги в разводе, продает супруга. До момента приобретения квартиры в ипотеку был составлен брачный договор, за неделю до покупки. В договоре указано, что собственность остается на там на кого была оформлена. Супруга говорит о том, что развод был оформлен 15 апреля, но решения суда нет. Свидетельства о разводе тоже нет. Действует ли договор, можно узнать только через нотариуса, который выдавал этот документ в 2015 году. Нотариус говорит о том, что можно узнать сведения о действительности только если проводить сделку через неё. Можно ли проводить сделку у данного нотариуса без решения суда? Основываясь только на брачном договоре. Если получить нотариальное согласие супруга, будет ли этого досточно для безопасно

Здравствуйте. Ребенок (10 лет) собирается с бабушкой в Китай на отдых. Достаточно ли нотариальное согласие одного родителя, то есть мое. С отцом ребёнка мы в разводе уже 7 лет, никак связь не поддерживаем, живет он в другом регионе

Здравствуйте, мой бывший муж находясь в зоне сво получил выплату за ранение. На момент получения выплаты, мы были в официальном браке, у нас трое несовершеннолетних детей. Мы совместно с ним решили купить квартиру, т.к жить нам было негде. Он в мессенджере ватсап, неоднократно отправлял мне сообщения, где говорил и писал, о том что не ждите меня покупайте квартиру. На тот момент у меня был дубликат карты, полученный по доверенности. Я нашла квартиру, отправила ему фото, он согласился. Но купить квартиру в нашу собственность не получилось, т.к нужно было его согласие. Он не смог дать нотариальное согласие, и сказал купить квартиру на мою маму. Мы провели сделку, и собственник моя мама. Выплата была в 3млн, а квартира стоила 3 150000. Остальную сумму мы с ним накопили. За это время я получала детские пособия в размере 70 тр, не работала т.к у нас был новорождённый ребёнок. Пока он служил, я делала сдесь ремонт, покупала мебель, платила за коммуналку. И с детских и с его зарплаты. Постоянно отправляла ему фото и видео. Через 4 месяца его уволили, и он вернулся. Прошло 2 года, и сейчас он хочет подать в суд и забрать эту квартиру только себе. Квартиру мы купили в 2024 году в январе, развелись в 2024 в декабре. За квартиру платить коммуналку он отказался, я плачу сама. Здесь никто не прописан. Подскажите, как мне сейчас действовать, чтоб не остаться с детьми на улице. Спасибо

Что означает фраза "Если ты в браке и у тебя нет брачного договора о раздельной собственности, то супруге(у) нужно подписать нотариальное согласие на передачу квартиры в залог" в требовании к сделке по покупке недвижимости в ипотеке. Также одним из пунктов является требование быть единственным заемщиком и покупателем, нельзя привлекать супруга как созаемщика. Подскажите, стоит ли покупать жилье нашему сыну, если ипотеку с такими условиями берет его супруга

Здравствуйте! Ситуация такая, что от нас внезапно ушёл папа к другой женщине. Остался ребёнок 4,5 года, я, мама, не работаю, только выполняю периодически заказы по переводу, зарегистрирована в качестве самозанятого. С папой ребёнка были не зарегистрированы, установлено отцовство. Он прописан в квартире моих родителей, может ли он выписаться самостоятельно? На алименты не подавала, платит сам, но очень мало, в прошлом месяце 25 тыс, в этом месяце пока что 10 тыс. Продукты для ребёнка не покупает. Какие мне сейчас посоветуете оформить документы, чтобы финансово обезопасить себя и ребёнка? С ребёнком общаться стремится, раньше был идеальным папой, заботы о ребёнке на выходных были полностью на нём. Поэтому я боюсь, что он может выкрасть ребёнка, хотя говорит, что не будет этого делать, но веры ему нет. Слышала, что нужно составлять нотариальное согласие об определении места жительства ребёнка? Еще мне нужно от него согласие на выезд ребёнка за границу до совершеннолетия, пока согласен его подписать, сколько это будет стоить? До того, как ушёл, купили машину в кредит, и вот из-за того, что у него кредит, и то, что приходится снимать квартиру с новой женщиной, говорит, что не может давать много денег на ребёнка. Официальная зарплата 70 тыс. Посоветуйте, пожалуйста, какие еще мне действия стоит предпринять, и какие документы оформить в моём случае?

Здравствуйте! Находясь в браке я купила квартиру.Муж в процессе покупки жилья не участвовал, лишь только предоставил нотариальное согласие на покупку квартиры в ипотеку. Муж не имеет доли в купленной квартире, я являюсь единственным собственником. Но если он предоставил нотариальное согласие, то он является созаемщиком? И имеет ли он право на получение налогового вычета по уплаченным процентам ?

У меня муж круглая сирота ему положен сертификат на покупку дома , но так как он находится в данный момент в местах лишения свободы ему нужно написать генеральную доверенность на меня как это сделать сможет ли начальник тюрьмы подписать нотариальное согласие и как действовать мужу и нужно ли начальнику платить как нотариусу если да то сколько будет стоить

Дд! Банк просит нотариальное согласие на покупку квартиры и взятие ипотеки. Возможно ли данную услугу оформить онлайн? В местности где сейчас проживаем по близости нет ни одного специалиста, а на руках грудничок.