Дмитрий, само по себе прошлое банкротство продавца сделку не порочит: после завершения процедуры оспаривать его сделки в банкротном порядке уже некому, поскольку дело закрыто, а имущество, оставшееся у гражданина, свободно от притязаний кредиторов. Главный остаточный риск здесь один - возобновление дела: при выявлении фактов сокрытия гражданином имущества или незаконной передачи его третьим лицам кредиторы, чьи требования не были удовлетворены, вправе просить о пересмотре определения о завершении процедуры и обращении взыскания на это имущество (ст. 213.29 Закона о банкротстве), и тогда квартира может попасть в конкурсную массу уже после Вашей покупки. Всё решает то, фигурировала ли эта квартира в описи имущества и отчёте финансового управляющего как исключённое единственное жильё, либо она появилась у семьи после февраля 2024 года - во втором случае риск минимален. Отдельный, более частый в многодетных семьях риск - материнский капитал: если жильё куплено с его участием, а доли детям не выделены, сделку оспаривают уже дети и прокуратура, а при оформленных на детей долях без предварительного разрешения опеки продажа недействительна (ст. 37 ГК РФ). До получения от продавца документов по делу о банкротстве и справки об использовании сертификата не передавайте аванс или задаток - вернуть его при отказе от сделки будет сложнее, чем не отдавать.
В детальном разборе подготовлю перечень документов и сведений, которые нужно получить от продавца и из открытых реестров до подписания, и готовые формулировки заверений и условий расчётов для договора купли-продажи, которые защитят Ваши деньги, если сделку попытаются оспорить.
Главный риск в такой ситуации — возможность оспаривания сделки. Даже после того, как суд завершил процедуру банкротства и продавец получил справку о списании долгов, кредиторы или финансовый управляющий могут через суд потребовать признать договор купли-продажи недействительным. Они вправе аргументировать это тем, что сделка была совершена с целью вывода активов или нарушала права кредиторов. blog.domclick.ru
Почему сделку могут оспорить
Закон о банкротстве (ст. 61.2 и 61.3) даёт управляющим и кредиторам право оспаривать сделки должника. Вот ключевые основания:
Неравноценное встречное предоставление. Если цена квартиры в договоре существенно ниже рыночной (обычно на 20% и более), суд может счесть, что сделка была направлена на сокрытие имущества от кредиторов. При этом суд ориентируется на сумму, указанную в договоре, а не на фактическую оплату.
Причинение вреда кредиторам. Если на момент продажи у продавца уже были крупные долги (например, шло исполнительное производство), а он продал квартиру, чтобы лишить кредиторов актива, это считается злоупотреблением.
Сделка в ущерб другим кредиторам (предпочтение). Если продавец погасил долг перед одним кредитором, проигнорировав остальных, такая сделка нарушает права остальных кредиторов и может быть оспорена.
Сделки с аффилированными лицами. Если квартира была продана близкому родственнику или иному родственнику продавца, суд может счесть такую сделку притворной, прикрывающей вывод активов.
Здравствуйте, Дмитрий! Риски минимальные, но есть те, о которых следует знать. Когда завершается процедура банкротства, должник освобождается от долгов перед кредиторами, даже тех, которые не были заявлены на момент проведения. То есть, формально, раз должник уже провел процедуру, раз её завершили, значит он свободный гражданин в финансовом плане и может спокойно продать свою квартиру, не боясь нападение кредиторов.
Второй положительный момент, говорящий вам, что это зеленый свет. На момент проведения процедуры банкротства, все имущество должника попадает в конкурсную массу: машина, дом (если это залоговое), драгоценности, земельный участок и т.д. и исключается из неё: прожиточный минимум, дом, который не обременен залогом, а является единственным пригодным для проживания должника и членов его семьи и т.д. То есть, если во время процедуры его дом не реализовали, то значит — этот дом принадлежит должнику без груза.
Но, есть другие нюансы, которые следует знать, от которых следует заранее озаботиться:
Риск возобновления дела о банкротстве
Хотя это случается редко, кредиторы могут попытаться возобновить процедуру банкротства, если обнаружат признаки недобросовестности со стороны продавца. Например, если выяснится, что продавец скрыл какое-то имущество или доходы во время банкротства.
Хотя на практике, я видел крайне редко. Даже если кредиторы попытаются это возобновить, а в последствии оспорить, вряд ли суд пойдет на это. Почему? Финансовый управляющий, именно он занимается поиском имущества должника и ему невыгодно потом получить по голове за недобросовестное исполнение обязанностей.
Второй, самый сложный, что вам рекомендую заранее озаботиться — это риск неосвобождение должника от каких-то обязательств перед некоторыми кредиторами. То есть, когда суд освобождает должника и завершает банкротство, кредитор(ы) или финансовый управляющий могут попросить суд не освобождать должника от несения бремя кредитной ношы. Суд завершил процедуру, банкротство закрыто, а должник остался с долгами: со всеми долгами или с одним или двумя. К ним может относится и залоговое. Но если залоговой нет — то риск отнятия квартиры снижаются.
Перед заключением сделки — рекомендую, заранее прошурстить его дело (арбитражное дело, где он был банкротом), другие споры в общих судах, чтобы понимать, стоит ли покупать такое имущество.
Могу просмотреть, но этой информации может быть недостаточно. Если скажете его банкротное дело, я смогу просмотреть, как оно завершилось