Можно ли расторгнуть договор без суда

Здравствуйте, Вы можете расторгнуть договор совместной эксплуатации без суда только по соглашению сторон или если такое право прописано в самом договоре. Возместить затраты по незарегистрированному в ЕГРН сервитуту исключительно по актам осмотра крайне сложно: суды считают незарегистрированный сервитут незаключенным, а выплаты по нему — необоснованными, требуя доказывания реальных убытков.

Поскольку у вас 60% доли в собственности, ваш голос является решающим при принятии решений об управлении зданием и выборе новой управляющей организации на общем собрании собственников.

Согласно закону, соглашение о сервитуте подлежит обязательной государственной регистрации. Без внесения записей в ЕГРН право ограниченного пользования юридически считается не установленным.

Акты проверки технического состояния подтверждают лишь аварийность здания и вину УК, но они не заменяют регистрацию обременения. Вернуть уплаченные за незарегистрированный сервитут средства во внесудебном порядке или через суд только на их основании не получится, так как у плательщика не возникает законных оснований требовать компенсацию за то, что официально не было зарегистрировано.

Если мой ответ помог Вам, пожалуйста, оцените его

Доброе утро. Ваши 60% площади дают Вам сильную позицию, но сами по себе не позволяют единолично сменить управляющую организацию всего ТЦ. Нужно смотреть, как именно по договору собственники принимают такие решения. Из соглашения видно только то, что Вы вошли в договор вместо прежней стороны, а остальные его условия сохранились. 

Расторгнуть договор без суда можно, если на это согласна другая сторона либо если право на односторонний отказ предусмотрено самим договором или законом. Поэтому главный документ здесь именно договор о совместной эксплуатации № 6/н. Без него нельзя точно сказать, достаточно ли Вашего уведомления или потребуется согласие других собственников.

По платежам за сервитут вопрос отдельный. Если сервитут в ЕГРН не зарегистрирован, это важно, но автоматического возврата всех уплаченных денег из этого не следует. Нужно понять, кому Вы платили, за что именно и на основании какого документа. Акты технического состояния здания подтверждают проблемы с содержанием ТЦ, но сами по себе не доказывают обязанность вернуть плату за сервитут.

Нужно посмотреть основной договор № 6/н и документы по оплате сервитута. После этого уже можно определить, как убрать Дрыгина без суда, сколько голосов нужно для новой УК и есть ли основания требовать возврата денег либо возмещения убытков.

Здравствуйте. В Вашей ситуации нужно разделить три вопроса: смену лица, которое управляет/эксплуатирует ТЦ, расторжение действующего договора и возврат ранее понесённых расходов.

То, что Вам принадлежит около 60% помещений в ТЦ, даёт Вам существенную долю, но само по себе не означает, что Вы можете единолично назначить новую управляющую компанию для всего здания. Если общее имущество ТЦ находится в общей долевой собственности владельцев помещений, порядок владения и пользования им определяется соглашением собственников, а при отсутствии согласия — судом. Это следует из ст. 247 ГК РФ. Поэтому прежде всего нужно посмотреть договор о совместной эксплуатации: как там принимаются решения, достаточно ли большинства голосов, как определяется количество голосов и предусмотрена ли процедура смены управляющего.

Расторгнуть договор без суда можно, если остальные стороны согласны либо если сам договор прямо позволяет односторонний отказ при определённых нарушениях. По ст. 450 ГК РФ договор расторгается по соглашению сторон, а по ст. 450.1 ГК РФ внесудебный односторонний отказ возможен только тогда, когда такое право предусмотрено законом или самим договором. Если Дрыгин существенно нарушает обязанности, а соглашения о расторжении добиться не получится, тогда уже можно ставить вопрос о расторжении через суд. Перед таким иском обычно сначала направляется письменное предложение о расторжении договора.

Акты обследования здания здесь очень важны. Если комиссия зафиксировала аварийное или ненадлежащее техническое состояние, отсутствие необходимых работ, повреждения и иные последствия неисполнения обязанностей управляющим, эти документы можно использовать как доказательства существенных нарушений. Но желательно дополнительно иметь договор, перечень обязанностей Дрыгина, фотографии, сметы, акты специалистов, платежные документы и переписку с требованиями устранить недостатки.

По сервитуту ситуация отдельная. Если Вы действительно платили деньги именно за сервитут, необходимо посмотреть основание платежей. Частный сервитут по общему правилу подлежит государственной регистрации, а сведения о нём должны быть внесены в ЕГРН. Поэтому отсутствие зарегистрированного сервитута может быть существенным обстоятельством, но автоматически не означает, что все ранее уплаченные деньги можно взыскать обратно. Нужно установить, на основании какого договора производилась плата, фактически пользовались ли Вы чужим участком или имуществом и за какой период заявляется возврат. Одних актов технического состояния ТЦ для взыскания платы за сервитут недостаточно.

То есть сейчас я бы не назначал новую УК и не прекращал платежи в одностороннем порядке, пока не изучен договор о совместной эксплуатации. В первую очередь нужно определить, позволяет ли Ваша доля в 60% принять необходимое решение, какие основания предусмотрены для досрочного прекращения полномочий Дрыгина и кто является сторонами договора.

Могу посмотреть договор о совместной эксплуатации, документы на доли собственников, акты обследования и документы по сервитуту и определить, можно ли расторгнуть договор во внесудебном порядке, каким образом назначить новую управляющую организацию и есть ли основания взыскать ранее уплаченные суммы.