Покупка в ипотеку у банка комнаты, находящейся в ипотеке у того же банка

Question

Здравствуйте. Встала передо мной такая проблема. Покупаю комнату в квартире в Санкт-Петербурге. Покупаю в ипотеку Сбербанка. А эта комната в данный момент находится в обременении сбербанка, т.к. продавец выплачивает за неё ипотеку. Так вот суть вопроса в чем: сначала в банке сказали, что все нормально, собирайте пакет документов, мы проведем сделку. Т.е. они из моего кредита и первого взноса гасят ипотеку продавца, а мы оформляем документы в юстиции. Мы уже собрали все документы, как менеджеры банка посовещались и предложили другой вариант. И теперь вот в банке решили, что лучше мне взять потребительский кредит, продавец погасит ипотеку, банк снимет ограничение, после чего мы в юстиции регистрируем договор купли-продажи и переоформляем право собственности. Но тут у меня возник резонный вопрос: снятие обременения происходит в течении 5-ти дней, т.е. фактически я отдаю почти всю сумму сразу (непогашенный кредит у продавца 1265 т.р., а стоимость комнаты 1300 т.р.), а только через 5 дней мы заключаем договор и переоформляем право собственности. Т.е. фактически 5 дней я без денег и без товара. Продавцы предложили оставить в залог комнату (не имеющую обременения), цена которой выше покупаемой, или автомобиль (цена которого ниже) до момента регистрации сделки. Так вот у меня 2 вопроса: 1) можно ли все-таки провести сделку по ипотеке, как предложил изначально банк? 2) если оформляем потребительский кредит, и заказчик оставляет в залог комнату, цена которой не совпадает с суммой залога, не могут ли в дальнейшем признать такую сделку недействительной?

Ирина Фролова · Answer

Здравствуйте, Георгий Александрович! 1) можно ли все-таки провести сделку по ипотеке, как предложил изначально банк ? Можно, и для вас оформление ипотеки будет гораздо выгоднее, чем оформлять потребительский кредит, во-первых, ставки по ипотеки гораздо ниже, во-вторых, у вас не будет ситуации когда вы находитесь в подвешенном состоянии без жилья и денег. 2) если оформляем потребительский кредит, и заказчик оставляет в залог комнату, цена которой не совпадает с суммой залога, не могут ли в дальнейшем признать такую сделку недействительной ? Если все документы будут оформлены правильно, то шансы на признание сделки недействительной ничтожно малы. Вы вполне можете заключить договор купли-продажи, где указать все существенные для вас условия, в том числе о залоге и о том, что квартира изначально находится в залоге у банка и вы передаете денежные средства в счет погашения задолженности собственника перед банком. Желаю удачи!

Олег Соболев · Answer

Добрый день. Вы можете провести сделку по первому варианту, так и рисков будет меньше. В ином случае есть риск остаться без квартиры и без денег. Решение суда о взыскании у Вас будет в случае чего, но вот взыскивать деньги будет архи сложно. Если эта квартира будет единственным для ответчиков жильем, то его не изымут. Однако, Вы можете пойти тогда в этом случае в полицию и подать заявление о мошенничестве. Состав тут будет явный.

Сергей Сергеев · Answer

Здравствуйте, Григорий Александрович! Есть новелла в законе. Практики её применения пока нет, но в Вашей ситуации вполне возможна передача договора. Статья 392.3. ГК РФ. Передача договора (введена Федеральным законом от 21.12.2013 N 367-ФЗ) В случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга. При заключении подобной сделки, Вы становитесь в этом договоре на место покупателя со всеми его правами и обязанностями. Можете предложить данный вариант Банку. С уважением, С.Сергеев

Светлана Аверкиева · Answer

Георгий Александрович, отвечаю на ваши вопросы 1) можно ли все-таки провести сделку по ипотеке, как предложил изначально банк? Георгий Александрович Да. такой вариант возможен. Оформляется переуступкой прав заемщика (продавца комнаты) с согласия кредитора (банка) Это предусмотрено ст. 391 ГК РФ Статья 391. Условие и форма перевода долга 1. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. 2. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 389 настоящего Кодекса. Другими словами, вы, в таком случае, не заключаете новый кредитный договор с банком, а принимаете на себя все обязательства продавца комнаты по кредитному договору, который он заключал с банком. Для вас это более выгодный вариант (и по %, и по безопасности сделки) Предполагаю, что банк предложил вам второй вариант исключительно из-за более высокого % по потребительскому кредиту. 2) если оформляем потребительский кредит, и заказчик оставляет в залог комнату, цена которой не совпадает с суммой залога, не могут ли в дальнейшем признать такую сделку недействительной? Георгий Александрович Советую сразу заключить Договор купли-продажи комнаты и сдать его одновременно с документами, подтверждающими уплату суммы долга по кредитному договору в Росреестр.

Бесплатная консультация юриста

Покупка в ипотеку у банка комнаты, находящейся в ипотеке у того же банка

У вас похожая ситуация?