Препятствие собственника здания в открытии бизнеса

Добрый день, Елена.

Электрический кабель пробросили мы свой, а как быть с канализацией, вентиляцией и водой не понятно?!

Елена

Собственникам не могут принадлежать сами сети, канализация и прочее — это все является общим имуществом всех собственников помещений в здании, в том числе Вашим.

Никакого права нарушать Вами права они не имеют, поэтому рекомендую обратиться с жалобой в прокуратуру на их действия.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
Москва№ 6423 июля 2009 г. О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания

В связи с вопросами, возникшими в судебной практике при разрешении споров о правах собственников объектов недвижимости (помеще­ний) на общее имущество здания или сооружения (далее — здание), в котором расположены эти объекты, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в соответствии со статьей 13 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» постановляет дать арбитражным судам следующие разъяснения.

1. При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквар­тирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижи­мости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Фе­дерации».

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законода­тельства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Соответственно применяем по аналогии:

Статья 290 ГК РФ Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

С Уважением.
Васильев Дмитрий. 

Помещение у Вас в собственности или в аренде?

Имеете право делать со своей собственностью все что угодно и можете открыть кафе и т.д., но по согласованию с другими собственниками соседних помещений, так как помещение ваше находится в здании не принадлежащим вам и соответственно другим владельцам помещений. Здание так же не может принадлежать другим собственникам, так как некоторая доля находится в вашем владении. Но отключать вам от коммуникаций второй собственник не имел право. На данные действия можете подать на них в суд. 

Здравствуйте. 

Электрический кабель пробросили мы свой, а как быть с канализацией, вентиляцией и водой не понятно?!

Елена

А чем мотивируют такое препятствие в пользовании сетями? Кто поставщик воды, воодотведения? 

Автономно или же поставляют ресурс извне?

Вообще не могут быть инж. сети в собственности одного собственника, Вы имеете равное пользование общим имуществом.

Добрый день!

Согласно ст.209 ГК РФ

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Вы не являетесь собственником, но вам принадлежат права владения и пользования помещением.

Согласно ст.304 ГК РФ

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Вы можете обратиться в суд с заявлением о том, что вам мешают использовать свои права владения, пользования в отношении помещения, и обязать собственников здания предоставлять вам электроэнергию, воду, посекло иначе вы не сможете осуществлять свои права.

Удачи!

Владеем помещением 400 кв метров в 5-ти этажном здании гостиницы

Елена

На каком основании владеете? Договор аренды? С кем он заключен? Что в нем указано про сети?

Добрый день!

В отличии от жилых помещений в  отношении нежилых вопрос прав на общее имущество в здании не урегулирован,  так  как в ЖК РФ.

В этом случае применяется  гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения.

В силу ст. 6 ч. 1 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Согласно  пленума Высшего Арбитражного Суда РФ  от 23.07.2009г.  Постановление N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», установлено  что к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу Общего имущества, применяются нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, а именно те, которые касаются многоквартирных домов (в частности, ст. 249, 289, 290 ГК РФ).

Таким образом по аналогии с жилищным законодательством собственнику нежилого помещения в здании  наряду с принадлежащим ему помещением,  принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК РФ). К последнему относятся общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК РФ).

В постановлении Пленума ВАС РФ, разъяснено, что:

во-первых, собственнику отдельного помещения в нежилом здании во всех случаях в силу закона принадлежит доля в праве общей собственности на Общее имущество здания вне зависимости от регистрации его права общей долевой собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
во-вторых, соответствующие доли в праве общей собственности на Общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений (п. 4 Постановления); — при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на Общее имущество здания независимо от того, имеется ли на это указание в договоре об отчуждении помещения (п. 5 Постановления);

Споры о признании права общей долевой собственности на Общее имущество нежилого здания рассматриваются в судебном порядке (п. 9 Постановления). При этом собственники помещений в здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на Общее имущество и в том случае, если в ЕГРП уже внесена запись о праве индивидуальной собственности на него.

Пленум ВАС РФ рассматривает указанное требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 Гражданского кодекса РФ).

На каком основании вы владеете данным помещением?

Здравствуйте!

ПРАВИЛА ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ СОБСТВЕННИКАМИ ПОЛЬЗОВАТЕЛЯМ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ И ЖИЛЫХ ДОМОВ

Коммунальные услуги должны предоставляться потребителю на основании возмездного договора. По общему правилу такой договор заключается в письменной форме.Сторонами договора являются:

— потребитель — лицо, которое на праве собственности или ином законном основании пользуется помещением.

— исполнитель — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы (или индивидуальный предприниматель), которое предоставляет потребителю коммунальные услуги.

Собственник нежилого помещения заключает договоры холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) непосредственно с ресурсоснабжающими организациями.

Важно, что потребителю не может быть отказано в предоставлении коммунальных услуг, даже если договор о предоставлении коммунальных услуг у него отсутствует, потому что письменная форма договора не является обязательной. Если потребитель совершил действия, свидетельствующие о его желании потреблять коммунальные услуги, или он фактически начал потреблять эти услуги, договор считается заключенным на условиях, предусмотренных Правилами предоставления коммунальных услуг.

Потребитель вправе получать коммунальные услуги надлежащего качества и в необходимых ему объемах, а также требовать от исполнителя проведения проверок качества предоставляемых коммунальных услуг, оформления и предоставления акта проверки, акта об устранении выявленных недостатков.

Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности
1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Полагаю в вашей ситуации есть два пути решения проблемы:

1. Так как вы владеете частью общей собственности Вы можете защитить свои права путем обращения в суд с иском об устранении нарушений права собственности, не связанных с лишением владения. 

Свою позицию в суде Вы можете подкрепить договором с ресурсоснабжающей организацией, а так же актами данной организации с указанием причин не возможности получения Вами коммунальных услуг.

2. Обратиться с аналогичными требованиями в прокуратуру.

Статья 24. Представление прокурора
1. Представление об устранении нарушений закона вносится прокурором или его заместителем в орган или должностному лицу, которые полномочны устранить допущенные нарушения, и подлежит безотлагательному рассмотрению.

В течение месяца со дня внесения представления должны быть приняты конкретные меры по устранению допущенных нарушений закона, их причин и условий, им способствующих; о результатах принятых мер должно быть сообщено прокурору в письменной форме.

С уважением.

Добрый день

Данные сети общее
домовое имущество, принадлежащее на
праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном
доме. В том числе и Вам.

Право общей долевой собственности на общее имущество
принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от
его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и
сделок с ним.

Правила
содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются согласно пункту 3 статьи 39
Жилищного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации.

Исходя из предоставленных полномочий,
Правительство Российской Федерации Постановлением от 13.08.2006 N 491 утвердило
Правила
содержания общего имущества в многоквартирном доме, регулирующие отношения по
содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой
собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (далее — Правила).

В соответствии с пунктом 5
указанных Правил в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные
системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из
стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства,
расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств,
коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых
запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков,
а также механического, электрического, санитарно-технического и иного
оборудования, расположенного на этих сетях.

Согласно
пункту 5 Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491«Об утверждении
Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения
размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и
выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в
многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную
продолжительность»

В состав общего имущества включаются
внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие
из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства,
расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств,
коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых
запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков,
а также механического, электрического, санитарно-технического и иного
оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая
инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков,
фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин,
тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток,
ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого
оборудования, расположенного в этой системе.

В состав общего имущества включаются
внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов,
проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного
газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения
до запорного крана (отключающего устройства), расположенного на ответвлениях
(опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или)
групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных
для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за
исключением газоиспользующего оборудования, входящего в состав
внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на
газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы
контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета
газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при
производстве коммунальной услуги.

Согласно пункту 16
Правил надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа
управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем
заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией
— в соответствии с частью 5 статьи 161
и статьей 162
Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ).

Таким образом Вы имеете полное право на пользование общим
домовым имуществом.

Управление
общим имуществом в многоквартирном доме может осуществляться следующими
способами:

1) непосредственно общим собранием
собственников помещений;

2) товариществом собственников жилья,
созданным по решению общего собрания собственников помещений;

3) управляющей компанией, выбранной общим
собранием собственников или товариществом собственников жилья.

Следовательно в настоящее время необходимо установить каким
образом осуществляется управление общим имуществом.

Если у Вас создана управляющая компания, то в данном случае
Вам возможно обратиться к ней с заявлением о проведении общего собрания для
обсуждения вопроса о доступа к услугам и заявлением о заключении договора на оказание коммунальных
услуг.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса
Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений
его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В судебном порядке данный вид споров разрешается путем
подачи искового заявление об обязании ответчика
не чинить препятствие в пользовании имуществом, обеспечив беспрепятственный
доступ к коммуникациям.

Иск может быть удовлетворен при доказанности следующих
обстоятельств: наличие права собственности или иного вещного права у истца,
наличие препятствий в осуществлении права собственности, обстоятельства,
свидетельствующие о том, что ответчиком чинятся препятствия в использовании
собственником имущества, не соединенные с лишением владения. Чинимые ответчиком
препятствия должны носить реальный, а не мнимый характер.

Добрый день,

     Если ваше помещение находится в собственности, то по своему формальному статусу вы  не отличаетесь от того «другого» собственника, который вам чинит препятствия (просто ваша доля ваша в общем имуществе дома меньше).

     Договор на предоставление услуг (водоснабжения, э/э и т.д.) должен заключаться с организациями, эти услуги предоставляющими. Не совсем понятно, на каком основании другой собственник дома оказался «держателем» этих коммуникаций и услуг, формально его права на них аналогичны вашим. Могут быть некоторые нюансы — если  дом не подключен к централизованным коммуникациям, а использует локальные — и их эксплуатирует как раз тот «основной» собственник дома. 

     Т.о., на мой взгляд сейчас имеет смысл постараться выяснить по двум направлениям — у собственника - и у организаций, предоставляющих эти услуги для данного здания — на каком основании он осуществляет  распоряжение  инженерными  устройствами, обеспечивающими вам доступ к коммуникациям и соответствующим услугам, а также прояснить вопрос о заключении договоров на обслуживание  с данными организациями. 

    В случае, если разобраться в вопросе самостоятельно будет затруднительно, или никаких аргументированных объяснений по поводу полномочий на распоряжение инженерными коммуникациями дано не будет, то оперативнее всего будет обратиться с жалобой в прокуратуру,  у них есть полномочия и на истребование документов и на опрос лиц, участвующих в конфликте (тогда как вам в подобной напряженной ситуации сделать затруднительно, ибо вам могут просто ничего не показывать и не объяснять) и при выяснении обстоятельств смогут применить меры прокурорского реагирования. 

По результатам этого, если проблема не будет исчерпана — придется обращаться в суд, но в любом случае, вы уже будете лучше владеть ситуацией и понимать, какие аргументы у другой стороны помимо «перекрою краны».