Выкуп части подвала под моим нежилым помещением

1. Если не сформировано общее имущество МКЖД, то в чьей собственности находится подвал указанного дома?

В силу прямого указания закона – ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме,
не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и
ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое,
санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за
пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором
расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные
предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер
земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в
соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о
градостроительной деятельности.

Общее имущество дома не требует какого-то
особого формирования. Оно есть по факту создания и в силу прямого указания закона.

Учет общего имущества отражается организациями БТИ в технических паспортах многоквартирных домов и в поэтажных планах.

В соответствии с пунктами 3, 4 Правил содержания при определении состава общего имущества используются сведения, содержащиеся в ЕГРП, сведения, содержащиеся в государственном кадастре (в настоящее время — государственный кадастр недвижимости).

В состав общего имущества, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 26.03.2014) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», к общему имуществу относятся:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование) и т.д.

2. Каков порядок покупки подвального помещения в доме в этом случае и каким распорядительным документом города Москвы регламентирован такой порядок?

Такого порядка нет и быть не может, т.к. Жилищный кодекс прямо запрещает продажу общего имущества отдельно от права собственности на жилое помещение.

На основании ч. 2 ст. 37 ЖК РФ,

доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на
указанное помещение.

В соответствии с ч. 4 этой же нормы собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре
своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном
доме;
2) отчуждать свою долю в праве
общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также
совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права
собственности на указанное помещение.

Таким образом, подвал, как общее имущество ни выделу в натуре, ни отчуждению не подлежит.

3. Кем должна заказываться и оплачиваться оценка части подвала?

Расходы по оценке производит лицо, которому эта оценка требуется.

Старший по дому пытается доказать, что вопрос продажи будет решать общее собрание собственников МКЖД и
организовывать некая уполномоченная компания.

Полагаю, что старший по дому не прав. Общее собрание может решать вопрос исключительно о передаче подвала или его части в пользование, или для реконструкции, но никак не его продажу.

То обстоятельство, что подвал находится именно под вашим жилым помещением, правового значения не имеет. Жильцы верхних этажей имеют на этот подвал равное с вами право, хотя их квартиры к подвалу непосредственно не примыкают.

В соответствии с ч. 2 ст. 37 ЖК
РФ, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в
установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах
распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Частью 3 ст. 37 ЖК предусмотрено,

что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Если вы не явлетесь собственником жилого помещения в этом доле, на основании ч. 4 ст. 37 ЖК, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты подвал в многоквартирном доме вам может быть передан в пользование, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Тогда если я понимаю есть два пути:

а) через общее собрании инициировать передачу мне подвал в бессрочное пользование с реконструкцией;
б) через общее собрание решить уменьшение площади общего имущества дома, а затем через ДИГМ выкупить подвал.

Не знаю, что такое ДИГМ, Если подвал — общее имущество в многоквартирном доме, а ДИГМ — муниципалитет, или что-то вроде того, он не имеет никакого отношения к подвалу и не вправе выставлять его на торги. А вот если подвал является собственностью муниципалитета, тогда, вполне возможен такой вариант.

Имеющиеся риски:
по варианту а) — через какое-то время общее собрание решит передать подвал другому в бессрочное пользование и я буду как-то возвращать деньги от реконструкции;

Нужно предусмотреть необходимые условия в договоре.

по варианту б) — ДИГМ выставляет на торги по неподъемным ценам, проверено по торгам.

Зависит от того, что именно за подвал, и от его принадлежности.

К сожалению, противоречивость и неоднозначность ст. 36 ЖК РФ ст. 37 ЖК РФ, а также нормам гражданского законодательства не позволяют дать однозначный ответ на вопрос о возможности передачи в пользование подвала.

Следует учитывать, что в одних случаях суды признают такую передачу противоречащей закону, в других, напротив, признают такую возможность.

В первую очередь, положительное решение вопроса зависит от согласия всех собственников помещений в жилом доме на передачу подвала вам пользование. На это нужно обратить особое внимание, т.к. отсутствие согласия даже одного собственника позволит без труда признать договор недействительным.

В частности, Постановление ФАС Уральского округа от 19.02.2009 N Ф09-7273/08-С6 по делу N А60-34547/2007:

"… как установлено судами, между Управлением по жилищной политике администрации г. Нижнего Тагила (владелец) и обществом «Здоровье» (предприятие) 14.06.2005 заключен договор N 43 об использовании помещения в жилом доме, арендуемого предприятием у администрации города (т. 1, л.д. 15 — 20), по условиям которого владелец предоставил предприятию для использования в качестве кулинарии-закусочной во временное пользование подвальное помещение общей площадью 315,6 кв. м, расположенное в жилом доме по адресу: Свердловская обл., г. Нижний Тагил, ул. Победы, д. 22 (п. 1.1 договора).
Срок действия договора установлен сторонами с 14 июня 2005 года по 11 июня 2006 года (п. 8.1 договора) и впоследствии продлен до 9 июня 2007 года (т. 1, л.д. 14).
Заместитель прокурора Свердловской области, полагая, что договор от 14.06.2005 N 43 заключен неуполномоченным лицом и не соответствует требованиям действующего законодательства (статьи 246, 247, 289, 290, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации), обратился в Арбитражный суд Свердловской области с названным иском. В обоснование своих требований заместитель прокурора указал, что переданное в аренду помещение подвала является общим имуществом собственников жилых помещений многоквартирного дома и может быть передано в аренду только с их согласия.
При этом суды правомерно исходили из следующего.
Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что переданное в аренду подвальное помещение является общим имуществом всех собственников жилых квартир, поскольку в нем находятся трубы теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, стояки холодной и горячей воды с вентилями (т. 1, л.д. 45, 46)…
Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
На основании пункта 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что согласие всех собственников жилых помещений на передачу указанного в договоре аренды от 14.06.2005 N 43 помещения получено не было…
При таких обстоятельствах суды на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации признали данный договор недействительным...".

Также советую обратить внимание на методические рекомендации Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Уральского округа, который в целях обеспечения единообразия в толковании и применении арбитражными судами Уральского округа норм права

РЕКОМЕНДУЕТ
при рассмотрении дел о защите права собственности и других вещных прав исходить из следующих положений. Подвальное помещение, имеющее исключительно технический характер, то есть предназначенное для обслуживания коммуникаций всех или нескольких помещений жилого дома и не имеющее иных полезных свойств, относится к общему имуществу собственников помещений в жилом доме (п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса). Владение, пользование и распоряжение таким имуществом осуществляется в порядке, установленном нормами Жилищного кодекса.

(т.е., в этом случае подвал не может быть предметом гражданско-правовых сделок, но может быть передано в пользование на условиях, установленных чч. 3 и 4 ст. 36 ЖК РФ)

Подвальное помещение, обладающее самостоятельными полезными свойствами либо обслуживающее одно из обособленных помещений жилого дома (например нежилое пристроенное помещение), может являться объектом гражданско- правовых сделок после его индивидуализации в качестве объекта права собственности.

(следовательно, может быть сдано в аренду, если поставлено на кадастровый учет как самостоятельный объект права)

Таким образом, решение вопроса зависит от свойств подвала, его принадлежности, от наличия согласия всех (100%) собственников помещений многоквартирного жилого дома, если подвал по своему назначению — общее имущество.

Осмелюсь предположить, что договор «бессрочного пользования» подвала, особенно, предназначенного для несения технических функций, невозможен, т.к., по сути, бессрочное пользование будет нарушать права и законные интересы других лиц. Бессрочное пользование фактически означает выбытие объекта из состава общего имущества. Поэтому договор должен заключать на определенный срок, правом преимущественного перезаключения на случай, если собственники по окончании договора с вами решат снова его сдавать. Разумеется, могут быть, наверное, иные точки зрения, но я склоняюсь именно к этой.

1. Если не сформировано общее имущество МКЖД, то в чьей собственности находится подвал указанного дома?
Сергей Николаевич

Не может оно быть не сформировано, так как с момента ввода в эксплуатацию дома, общее имущество есть по умолчанию и отдельно его формировать не требуется. Но тут смотря что за подвал, в ЖК РФ даётся определение, какой подвал считать собственно подвалом. В таком подвале должны быть инженерные коммуникации как минимум, которые обслуживают более 1 квартиры, либо иное обслуживающее оборудование, которое обслуживает более 1 квартиры.

Что в подвале данного дома находится?

ЖК РФ

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки,
подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

Если это всё таки подвал в смысле которое даёт ЖК РФ, то его отчуждение в принципе не возможно.

ст. 36 ЖК РФ

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
В соответствии с ч. 14 ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

То есть для начала нужно выяснить кто является владельцем данного подвала, это можно сделать взяв выписку из ЕГРП

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491

3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

Далее уже решать с собственником вопрос о выкупе.

Если это общее имущество дома, то выкупить нельзя. Можно взять только в пользование.

Если Москва, то тогда с департаментом городского имущества. Но просто так Вы его не получите, только через торги.

3. Кем должна заказываться и оплачиваться оценка части подвала?
Сергей Николаевич

Фактически оценить Москва и выставит по первоначальной цене. Если подвал в их собственности.

Судя по информации департамента, подвалы передаются в собственность собственников МКД в последнее время.

То есть для начала нужно выяснить в чьей собственности дом.

Старший по дому пытается доказать, что вопрос продажи будет решать общее собрание собственников МКЖД и организовывать некая уполномоченная компания
Сергей Николаевич

Он не прав в любом случае, даже если это общее имущество дома, то ОС не имеет права его продать.

Тогда если я понимаю есть два пути:

а) через общее собрании инициировать передачу мне подвал в бессрочное пользование с реконструкцией;

б) через общее собрание решить уменьшение площади общего имущества дома, а затем через ДИГМ выкупить подвал.

Имеющиеся риски:

по варианту а) - через какое-то время общее собрание решит передать подвал другому в бессрочное пользование и я буду как-то возвращать деньги от реконструкции;

по варианту б) - ДИГМ выставляет на торги по неподъемным ценам, проверено по торгам.