Можно ли продать часть нежилого здания не продавая часть земельного участка под зданием?

Добрый день, Олег.

По общему правилу продать дом без участка нельзя, ЗУ всегда следует за объектом недвижимости.

«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017)ЗК РФ, Статья 1. Основные принципы земельного законодательства
1. Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах:
5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

Поэтому продавать нужно вместе и долю в объекте и долю в участке.

При этом отмечу, что даже в случае, если дом и ЗУ будут принадлежать разным лицам, собственник здания все равно будет иметь право пользоваться ЗУ:

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 07.02.2017)ГК РФ Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости
1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.
3. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

С Уважением.
Васильев Дмитрий.

Олег, здравствуйте.

Существует всего несколько законных причин для невыделения земли к зданию

Земельный кодекс РФ
ст. 35
4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;
3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

С учетом этого факта, выделять и продавать помещение стоит таким образом, чтобы часть здания не могла быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка — то есть, не стоит выделять полную комнату/квартиру, под которую можно в теории выделить часть земли.

При этом обращаю ваше внимание на то, что существует риск, что в судебном порядке будет признана долевая собственность на земельный участок. На это даже есть судебная практика — ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВАС РФ от 21 апреля 2014 г. N ВАС-4099/14

Здравствуйте, Олег.

В дополнение к ответу коллеги могу указать следующее. При продаже части нежилого помещения без земли новый собственник будет вправе и обязан платить собственнику ЗУ плату за пользование ЗУ, а также вправе взять причитающуюся ему часть ЗУ в аренду.

Гражданский кодекс
Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Земельный кодекс
Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

С уважением! Г.А. Кураев

Здравствуйте.

ГК РФ Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)
2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Важно иметь в виду, что к покупателю переходит право пользования только той частью земельного участка, которая необходима для использования недвижимости. В судебной практике вопрос о размере такого участка возникал неоднократно. Критерии оценки размеров земельного участка закреплены в п. 3 ст. 33 и п. 2 ст. 35 ЗК РФ, а также в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11. В случае необходимости судом для определения предельного размера части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, может быть назначена судебная экспертиза (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10 июля 2009 г. по делу N А29-10140/2008 <1>).Источник: http://stgkrf.ru/552

Олег, здравствуйте.

Могу ли я выделить в натуре помещения в этом здании и продать их без земли?
Олег

Теоретически это возможно. Так как при государственной регистрации перехода права собственности на здание регистратор в обязательном порядке проверяет, на каком праве и у кого находится земельный участок под зданием. Если сведений в ЕГРН на этот счет нет, продавец здания должен самостоятельно предоставить документы о правах на земельный участок. При государственной регистрации перехода права собственности на помещение регистратор может даже не заинтересоваться статусом земельного участка под ним. Однако, опять же, государственная регистрация перехода права не гарантирует Вам проблем в будущем. Коллега Новиков Роман указан на подобное дело, рассмотренное арбитражным судом. Так, например, согласно ст.273 ГК РФ

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

То есть право собственности на землю переходит к приобретателю здания в силу закона, а даже не в силу положений договора купли-продажи.

А согласно ст.552 ГК РФ

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом

Видите, какая формулировка. «Или другой недвижимости». Помещение — это недвижимость.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

— п.2 ст.555 ГК РФ.

Здравствуйте.

По общему правилу. Закон запрещает раздельное отчуждение здания и земельного участка, когда оба эти объекта недвижимого имущества принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Таким образом, если земельный участок принадлежит на праве собственности собственнику здания — только с земельным участком одновременно. (Постановлением Пленума ВАС РФ от 24.03.2005г. № 11).

Таким образом, чтобы можно было оставить землю, необходимо видимо попасть в исключения согласно той же ст. 35 ЗК РФ: отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота; 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Вам нужно пригласить специалиста, который сможет, указать вам те помещения, которые, с землей в натуре выделить не получится. Который бы выдал вам документ, где четно прописаны данные помещения и подкреплены доказательной базой почему они не могут быть выделены с землей. И уже на основании этого документа, действовать.

Сервитут если не установлен, то по этому пункту бесполезно, про изъятые из оборота понятно. То есть, остается один пункт, это "отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка". В вашем случае — это вариант, когда вы можете продать часть (нежилого) здания без земли.