Купля-продажа коммерческой недвижимости, а также сдача ее в аренду ИП на УСН

Question

Я ИП на УСН по доходам, но хочу дополнительно заняться сдачей в аренду коммерческой недвижимости и дополнительной куплей / продажей. Маржу при перепродаже планирую небольшую в 10-20%. Ищу наиболее выгодный вариант уплаты налогов. Жена также на УСН по доходам, но работает исключительно на патенте. Прочитав множество материала на тему, составил для ряд тезисов и хочу удостоверится что все понял правильно, ошибка может мне очень дорого обойтись, Поэтому хочу что бы мои выводы проверили эксперты в данной области. Меня полностью устроит ответ — “все верно” или “все верно, кроме …” с перечислением моих ошибок. 1. Физ лицу без статуса ИП при продаже нежилого помещения, которое он сдавал в аренду, придется в любом случае заплатить налог. Все вычеты при этом не действуют, в том числе “если недвижимость в собствености более 5 лет то налогов не платим”. То есть физ лицу заниматься такой деятельностью не выгодно. 2. ИП освобождается от уплаты налога на имущество, а также земельного налога для сдаваемой недвижимости. Для этого необходимо составить заявление “освобождение от уплаты налогов” и в качестве доказательства приложить договор об аренде помещения. Так как сейчас ставка имущественного налога в моем регионе составляет 2% от кадастровой стоимости в год, то окончательно убеждаемся, что как физ лицу заниматься этим не выгодно. 3. На сайте налоговой для моего города стоимость патента составляет 11к в год для помещения в 100 метров. Я покупаю один патент “сдача в аренду нежилого недвижимого имущества” и могу его использовать для неограниченного кол. помещений, главное что бы их суммарная площадь не превысили 100 м. Если после покупке очередного помещения суммарная площадь более 100 м, то покупаю еще один патент на помещения до 100 метров. 4. Если хочу купить недвижимость в другом городе и использовать патент, мне необходимо встать на учет в любой налоговой данного региона, подать заявление на получение еще одного патента “сдача в аренду нежилого недвижимого имущества” и оплатить его. 5. Что бы при продаже недвижимости не платить налог со всей стоимости продажи, лучше перейти на УСН “доходы минус расходы”. Для этого я должен подать заявление до 31 декабря и со следующего года измениться налоговый режим. 6. При перепродаже недвижимости на УСН “доходы минус расходы” ее нельзя оформлять как основновное средство, иначе при продаже меня заставят переделать декларации, начиная с момента покупки: налог увеличиться, начислят пеню, остаточную стоимость получиться списать только через суд, да и то не факт. Короче очень невыгодная затея. Поэтому купленную недвижимость нужно учитывать как “товар”. А в ОКВЭД дописать “Покупка и продажа собственного недвижимого имущества” 7. Стоимость недвижимости на УСН “доходы минус расходы” я списываю в момент ее продажи, а точней в дату ее регистрации на другого собственника. То есть я могу купить недвижимость в одном календарном году, а продать ее в другом и никаких проблем с списанием стоимости покупки у меня не возникнет. 8. Если я закрою ИП, то продать оставшуюся недвижимость будет для меня затратно, вкатают НДФЛ в 13% от полной стоимости и не дадут возможности учесть стоимость покупки. Поэтому завязывать с этим бизнесом нужно будет еще в статусе ИП. 9. Если я купил коммерческую недвижимость еще до регистрации ИП, и потом использовал ее как собственное рабочее помещение уже имея статус ИП. На УСН “доходы минус расходы” мне не дадут учесть ее стоимость покупки при ее продаже, и при ее продаже я заплачу 15% с полной суммы продажи. Поэтому лучше будет встать на “УСН по доходам”, и на следующий год (когда произойдет смена) продать ее, заплатив 6% с полной суммы. 10. Как вариант это открыть ООО на “УСН по доходам минус расходы”, но это не выгодно т.к. много дополнительных затрат — бухгалтер, новый расчетный счет, открытие организации + дополнительные налоги при выводе прибыли + нельзя применять патент и фактически придется платить 15% с арендных платежей (т.к. расходов практически при ренте нет). К тому же покупка на физ лицо более надежна, чем на ООО (пишут что ООО могут “увести”). Возможно ООО имеет смысл, если недвижимости хотя бы на тысячу метров … 11. Если я помещения буду покупать на жену, то проблем с налоговой у меня не возникнет, даже если ее доход не большой. То есть между супругами допускается передавать любые суммы без уплаты дополнительных налогов при этом. 12. Если я куплю недвижимость в этом году пока я на УСН по доходам, я смогу учесть стоимость ее покупки (если захочу продать ее) в следующем году, когда я перейду на УСН по доходам минус расходы.

Андрей Власов · Answer

1. Физ лицу без статуса ИП при продаже нежилого помещения, которое он сдавал в аренду, придется в любом случае заплатить налог. Все вычеты при этом не действуют, в том числе “если недвижимость в собствености более 5 лет то налогов не платим”. То есть физ лицу заниматься такой деятельностью не выгодно. Станислав Станислав, добрый день! Да, все верно, в соответствеии со ст. 217 и 220 НК РФ ни сроки владения для освобождения от налогов ни имущественные вычеты предусмотренные п. 1 ч. 1 ст. 220 НК РФ при продаже имущества используемого в предпринимательской деятельности не применяются. Учет расходов при продаже имущества, связанных с его приобретением возможен в рамках ст. 221 НК РФ а для этого нужен статус ИП+ при систематическом характере такой деятельности есть риски доначисления НДС несмотря на отсутствие у него статуса ИП (данная позиция налоговой подтверждена судебной практикой, в том числе на уровне ВС РФ) Так как сейчас ставка имущественного налога в моем регионе составляет 2% от кадастровой стоимости в год, то окончательно убеждаемся, что как физ лицу заниматься этим не выгодно. Станислав это актуально только для имущества, не включенного в принимаемый ежегодно на уровне субъекта РФ перечень имущества, ч. 3 ст. 346.11 НК РФ налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности, за исключением объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 настоящего Кодекса аналогично с ПСН 4. Если хочу купить недвижимость в другом городе и использовать патент, мне необходимо встать на учет в любой налоговой данного региона, подать заявление на получение еще одного патента “сдача в аренду нежилого недвижимого имущества” и оплатить его. Станислав да, поскольку патент действует на определенной территории (район, город, субъект РФ), но в любом случае не может распространяться на территорию другого субъекта 5. Что бы при продаже недвижимости не платить налог со всей стоимости продажи, лучше перейти на УСН “доходы минус расходы”. Для этого я должен подать заявление до 31 декабря и со следующего года измениться налоговый режим. Станислав да, при условии, что расходы которые вы хотите учесть понесены в период применения УСН Д-Р 6. При перепродаже недвижимости на УСН “доходы минус расходы” ее нельзя оформлять как основновное средство, иначе при продаже меня заставят переделать декларации, начиная с момента покупки: налог увеличиться, начислят пеню, остаточную стоимость получиться списать только через суд, да и то не факт. Станислав да, для реализации недвижимости расходы на приобретение которой как основного средства учитывались для снижения налоговой базы установлены большие сроки при несоблюдении которых предполагается пересчет ранее учтенных на них расходов (ч. 3 ст. 346.16 НК) 7. Стоимость недвижимости на УСН “доходы минус расходы” я списываю в момент ее продажи, а точней в дату ее регистрации на другого собственника. То есть я могу купить недвижимость в одном календарном году, а продать ее в другом и никаких проблем с списанием стоимости покупки у меня не возникнет. Станислав да, если речь о имуществе приобретенном для дальнейшей реализации п. 2 ч. 2 ст. 346.17 НК 2) расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, — по мере реализации указанных товаров. 8. Если я закрою ИП, то продать оставшуюся недвижимость будет для меня затратно, вкатают НДФЛ в 13% от полной стоимости и не дадут возможности учесть стоимость покупки. Поэтому завязывать с этим бизнесом нужно будет еще в статусе ИП. Станислав все верно, при отсутствующем на момент получения дохода от продажи ИП оснований для применения положений главы 26.2 НК нет, соот. применяться будут положения главы 23 НК 9. Если я купил коммерческую недвижимость еще до регистрации ИП, и потом использовал ее как собственное рабочее помещение уже имея статус ИП. На УСН “доходы минус расходы” мне не дадут учесть ее стоимость покупки при ее продаже, и при ее продаже я заплачу 15% с полной суммы продажи. Поэтому лучше будет встать на “УСН по доходам”, и на следующий год (когда произойдет смена) продать ее, заплатив 6% с полной суммы. Станислав верно К тому же покупка на физ лицо более надежна, чем на ООО (пишут что ООО могут “увести”). Возможно ООО имеет смысл, если недвижимости хотя бы на тысячу метров … Станислав имущество ООО это имущество ООО а не его учредителя, для перехода имущества от ООО к его учредителю нужно проведение какой то сделки либо последующая ликвидация, но в любом случае возникает дополнительный НДФЛ при передаче имущества от ООО к его учредителю, в том числе при выплате дивидендов, например. В случае с ИП такого промежуточного звена нет поскольку оставшаяся после уплаты налога прибыль ИП либо его имущество не требует каких либо дополнительных операций т.к. ИП и ФЛ которое зарегистрировало ИП это одно и тоже лицо 11. Если я помещения буду покупать на жену, то проблем с налоговой у меня не возникнет, даже если ее доход не большой. То есть между супругами допускается передавать любые суммы без уплаты дополнительных налогов при этом. Станислав приобретенное в браке имущество в силу ст. 34 СК является общей совместной собственностью супругов вне зависимости от того, на кого оно оформлено, для изменения статуса нужен либо брачный оговор либо соглашение о разделе. Для коммерческого использования недвижимости одним из супругов требуется нотариальное согласие второго супруга (если это совместная собственность). Если собственнсть не совместная (приобретена до брака, получена в дар или наследство) требуется сделка как и в обычном порядке 12. Если я куплю недвижимость в этом году пока я на УСН по доходам, я смогу учесть стоимость ее покупки (если захочу продать ее) в следующем году, когда я перейду на УСН по доходам минус расходы. Станислав как выше писал нет, не сможете поскольку При переходе налогоплательщика с объекта налогообложения в виде доходов на объект налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, расходы, относящиеся к налоговым периодам, в которых применялся объект налогообложения в виде доходов, при исчислении налоговой базы не учитываются.

Дмитрий Чернобавский · Answer

Здравствуйте, Станислав! 1. Физ лицу без статуса ИП при продаже нежилого помещения, которое он сдавал в аренду, придется в любом случае заплатить налог. Все вычеты при этом не действуют, в том числе “если недвижимость в собствености более 5 лет то налогов не платим”. То есть физ лицу заниматься такой деятельностью не выгодно. Станислав не подлежат освобождению доходы от НДФЛ по сроку владения (п.17.1 ст.217 НК) и не могут заявить имущественный вычет (ст.220 НК) физ. лица в случае использования недвижимости в предпринимательстве. однако сдача в аренду недвижимости не всегда является предпринимательством (письмо Минфина от 8 февраля 2013 г. N ЕД-3-3/412@) конкретно в Вашем случае, исходя из описания в вопросе, определения предпринимательской деятельности данном в ст.2 ГК и суд. практики (например п. 28 Обзора приводится Определение Верховного Суда РФ от 08.04.2015 N 59-КГ15-2 или Определении Верховного Суда РФ от 20 июля 2018 г. N 16-КГ18-17), Вы правы, что Вам выгоднее быть ИП, т.к. Вы планируете возмездно приобретать имущество для извлечения с его помощью прибыли от аренды или перепродажи. 2. ИП освобождается от уплаты налога на имущество, а также земельного налога для сдаваемой недвижимости. Для этого необходимо составить заявление “освобождение от уплаты налогов” и в качестве доказательства приложить договор об аренде помещения. Так как сейчас ставка имущественного налога в моем регионе составляет 2% от кадастровой стоимости в год, то окончательно убеждаемся, что как физ лицу заниматься этим не выгодно. Станислав верно для налогоплательщиков применяющих специальные режимы налогообложения, за одним исключением, а именно если имущество не включено в Перечень, определяемый в соответствии со ст.378.2 НК (административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания). отмечу, что при применении УСН с объектом обложения доход-расход, налогоплательщик может на основании подп.22 п.1 ст.346.16 НК уменьшить налог по УСН на уплаченный налог на имущество (письмо Минфина от 15 мая 2015 г. N 03-05-06-01/27949). 3. На сайте налоговой для моего города стоимость патента составляет 11к в год для помещения в 100 метров. Я покупаю один патент “сдача в аренду нежилого недвижимого имущества” и могу его использовать для неограниченного кол. помещений, главное что бы их суммарная площадь не превысили 100 м. Если после покупке очередного помещения суммарная площадь более 100 м, то покупаю еще один патент на помещения до 100 метров. Станислав по п.19 ст.9.1 Закона Ростовской области от 10 мая 2012 года N 843-ЗС стоимость патента зависит дифференцирована от совокупной площади объектов недвижимости сдаваемых в аренду. соответственно, если в течение налогового периода произошло увеличение показателей (увеличение совокупной площади объектов сдаваемых в аренду), то для целей применения патентной системы налогообложения в отношении новых показателей индивидуальный предприниматель вправе получить новый патент «Сдача в аренду (наем) нежилого недвижимого имущества, совокупная площадь объектов свыше 100 до 270 включительно»… 4. Если хочу купить недвижимость в другом городе и использовать патент, мне необходимо встать на учет в любой налоговой данного региона, подать заявление на получение еще одного патента “сдача в аренду нежилого недвижимого имущества” и оплатить его. Станислав верно, т.к. патент действует на территории, которая в нем обозначена. 5. Что бы при продаже недвижимости не платить налог со всей стоимости продажи, лучше перейти на УСН “доходы минус расходы”. Для этого я должен подать заявление до 31 декабря и со следующего года измениться налоговый режим. Станислав чтобы при продаже уменьшить доход на расходы по приобретению Вам нужно применять УСН с объектом доход-расход, при этом и расходы по приобретению должны быть понесены на УСН доход-расход. 6. При перепродаже недвижимости на УСН “доходы минус расходы” ее нельзя оформлять как основновное средство, иначе при продаже меня заставят переделать декларации, начиная с момента покупки: налог увеличиться, начислят пеню, остаточную стоимость получиться списать только через суд, да и то не факт. Короче очень невыгодная затея. Поэтому купленную недвижимость нужно учитывать как “товар”. А в ОКВЭД дописать “Покупка и продажа собственного недвижимого имущества” Станислав верно, по ст.346.16 НК в случае реализации приобретенных основных средств до истечения трех лет с момента учета расходов на их приобретение в составе расходов налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими основными средствами с момента их учета в составе расходов на приобретение до даты реализации с учетом положений главы 25 НК и уплатить дополнительную сумму налога и пени. 7. Стоимость недвижимости на УСН “доходы минус расходы” я списываю в момент ее продажи, а точней в дату ее регистрации на другого собственника. То есть я могу купить недвижимость в одном календарном году, а продать ее в другом и никаких проблем с списанием стоимости покупки у меня не возникнет. Станислав верно для товаров, приобретенных для дальнейшей реализации. 8. Если я закрою ИП, то продать оставшуюся недвижимость будет для меня затратно, вкатают НДФЛ в 13% от полной стоимости и не дадут возможности учесть стоимость покупки. Поэтому завязывать с этим бизнесом нужно будет еще в статусе ИП. Станислав да (письмо Минфина от 28 июня 2016 г. N 03-11-06/2/37424 или от 9 марта 2017 г. N 03-04-05/13338) 9. Если я купил коммерческую недвижимость еще до регистрации ИП, и потом использовал ее как собственное рабочее помещение уже имея статус ИП. На УСН “доходы минус расходы” мне не дадут учесть ее стоимость покупки при ее продаже, и при ее продаже я заплачу 15% с полной суммы продажи. Поэтому лучше будет встать на “УСН по доходам”, и на следующий год (когда произойдет смена) продать ее, заплатив 6% с полной суммы. Станислав да, не сможете учесть расходы понесенные до регистрации ИП. такова позиция Минфина изложенная в письме от 15 августа 2017 г. N 03-11-11/52240 Об учете индивидуальным предпринимателем, применяющим УСН, расходов на приобретение нежилого помещения, осуществленных им как физическим лицом до государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. при этом отмечу, что есть такое постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.03.2008 № А56-20123/2007. в нем судьи приняли сторону налогоплательщика указав, что предприниматель понес расходы на приобретение основного средства (нежилое помещение) до регистрации в качестве предпринимателя и с начала своей предпринимательской деятельности применяет УСН, он вправе учесть эти расходы в порядке, предусмотренном подп. 3 п. 3 ст. 346.16 НК, то есть как расходы на основные средства, приобретенные до перехода на упрощенную систему налогообложения. других аналогичных и более поздних найти не удалось. 10. Как вариант это открыть ООО на “УСН по доходам минус расходы”, но это не выгодно т.к. много дополнительных затрат — бухгалтер, новый расчетный счет, открытие организации + дополнительные налоги при выводе прибыли + нельзя применять патент и фактически придется платить 15% с арендных платежей (т.к. расходов практически при ренте нет). К тому же покупка на физ лицо более надежна, чем на ООО (пишут что ООО могут “увести”). Возможно ООО имеет смысл, если недвижимости хотя бы на тысячу метров … Станислав да, физ. лицу как ИП намного проще распоряжаться и управлять своим имуществом (недвижимость, деньги и т.п.), чем как участнику через юр. лицо. 11. Если я помещения буду покупать на жену, то проблем с налоговой у меня не возникнет, даже если ее доход не большой. То есть между супругами допускается передавать любые суммы без уплаты дополнительных налогов при этом. Станислав в целом верно. во-первых, в силу ст.34 СК любой доход, в том числе от предпринимательской деятельности, является совместным имуществом супругов, если только законный режим не изменен соглашением супругов. во-вторых, при дарение супругом личных денег доход одаряемого освобождается от НДФЛ по п.18.1 ст.217 НК. 12. Если я куплю недвижимость в этом году пока я на УСН по доходам, я смогу учесть стоимость ее покупки (если захочу продать ее) в следующем году, когда я перейду на УСН по доходам минус расходы. Станислав нет, в силу п.4 ст.346.17 НК.