Продажа квартиры купленной с участием Материнского капитала

1)В случае продажи квартиры попадаем ли мы под дополнительное налогообложение как «нерезидент России»?

Александр

Александр, добрый вечер! Нет, если квартира в собственности более 5 лет на налоговых НЕрезидентов с 01.01.2019 также распространяются положения ст. 217 НК РФ в части освобождения дохода от продажи квартиры от налога.

2)Какова доля детей в квартире: будет ли исходить государство из того, что на каждого члена выделяется одинаковая доля в квартире или только доля соответствующая доле «материнского капитала» в покупке квартиры

Александр

если использовался маткапитал то у всех членов семьи должна быть равная доля исходя из размера использованного для ее приобретения материнского капитал

3)Может ли государство заставить наc зарезервировать -положить -заморозить средства ( вопрос покупки недвижимости в России не рассматривается) для детей до их совершеннолетия на счете в России в случае продажи квартиры?

Александр

если там доли несовершеннолетних продажа квартиры возможно только с согласия органа опеки, на каких условиях будет дано такое согласие зависит от опеки, основное условие это чтобы не были нарушены права несовершеннолетних, каких-то четких критериев (такая же площадь, деньгами по рыночной стоимости ит.д. ) в законе нет

3)Если да, то какая есть возможность это обойти т.к для нас это равносильно потере приблизительно ½ денег, при условии если ответ на вопрос 1 положительный в нашу сторону ( дети живут с нами за пределами России)

Александр

если квартира будет продана без согласия опеки то она вправе оспорить сделку.

ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ
«Об опеке и попечительстве»

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного.

т.е. если на эти деньги будет приобретена доля на несовершеннолетних равная или большая по площади по месту фактического проживания оснований оспаривать сделку не будет

Здравствуйте, Александр

1)В случае продажи квартиры попадаем ли мы под дополнительное налогообложение как «нерезидент России»?

Александр

Поскольку квартира в собственности более 5 лет, то в силу п.17.1 ст.217 НК РФ Вы будете освобождены от налогооблажения в России

Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:

…

17.1) доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период:

от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;

Данный пункт в приведенной редакции действует с 01.01.2019 года, и как видите, он не содержит положений, ставящих в зависимость освобождение от НДФЛ от статуса налогового резиденства.

Вместе с тем, следует учитывать, что обязанность уплаты налога на доход физических лиц может иметься в стране Вашего налогового резидентства в соответствии с ее законодательством. При этом могут быть предусмотрены и положения об освобождении от НДФЛ, аналогичные российскому НК РФ.

2)Какова доля детей в квартире: будет ли исходить государство из того, что на каждого члена выделяется одинаковая доля в квартире или только доля соответствующая доле «материнского капитала» в покупке квартиры

Александр

Доли определяются по соглашению, что следует из п.4 ст.10 ФЗ «О дополнительных мерах поддержки семей имеющих детей»

4. Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

При этом, как указано в п.13 Обзора судебной практики Верховного суда РФ по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал от 22.06.2016 г 

13. Доли в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, а не на все средства, за счет которых было приобретено жилое помещение.

3)Может ли государство заставить наc зарезервировать -положить -заморозить средства ( вопрос покупки недвижимости в России не рассматривается) для детей до их совершеннолетия на счете в России в случае продажи квартиры?

Александр

Александр, может. и даже наверняка это сделает, впрочем могут вообще сделку не разрешить, либо обязать приобрести другое жилье, тут с опекой нужно общаться непосредственно.  Без предварительного разрешения органов опеки сделку не удостоверит ни нотариус, ни Росреестр не зарегистрирует. Следует отметить, что поскольку планируется продажа квартиры, где дети будут обладать долями, то сделка будет подлежат обязательному нотариальному удостоверению в соответствии со ст.54 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

3)Если да, то какая есть возможность это обойти т.к для нас это равносильно потере приблизительно ½ денег, при условии если ответ на вопрос 1 положительный в нашу сторону ( дети живут с нами за пределами России)

Александр

Никак не обойти, смотрите мой ответ на вопрос 3. Обсуждать с опекой возможность выделения долей в другом жилье в РФ или перечисление денег на счета детей. И учитывая вопрос 1, тут не пойдет речь об 1/2 денег. Возможно имеет смысл приобрести отдельное жилье, которое будет только на имя детей, и оно не будет уступать в равноценности отчуждаемым долям. 

Здравствуйте, Александр!

согласен с мнением коллег.

на случай, если дети владеют недвижимостью менее минимально необходимого для освобождения дохода от НДФЛ срока, хотелось бы добавить следующее.

если же  дети владеют долями менее минимально необходимого для освобождения срока, то они имеют право на налоговый имущественный вычет предусмотренный абз.19-22 подп.2 п.2 ст.220 НК в виде уменьшения дохода на величину фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение этого объекта недвижимого имущества в размере, пропорциональном указанной доле налогоплательщика в объекте недвижимого имущества, при одновременном соблюдении следующих условий:

расходы на приобретение объекта недвижимого имущества произведены членом семьи налогоплательщика — владельцем сертификата (иного документа) на материнский (семейный) капитал и (или) его супругом (супругой);

величина расходов на приобретение объекта недвижимого имущества в доле, приходящейся на налогоплательщика, уменьшающая сумму облагаемого налогом дохода налогоплательщика, не учитывалась другими членами семьи налогоплательщика (их супругами) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.

замечу, что сумма МК, направленная налогоплательщиком на приобретение квартиры, являются расходами налогоплательщика, то при продаже квартиры он имеет право уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на всю сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением данной квартиры (письмо Минфина от 28 июня 2019 г. N 03-04-05/47629).

также приведу разъяснение ФНС с ее сайта касательно налогового вычета 

С этого года если недвижимость приобретается с помощью материнского капитала с выделением долей детям, то расходы на ее приобретение распределяются на всех собственников в соответствующих долях. В случае продажи жилплощади они учитываются при расчете налоговой базы по НДФЛ пропорционально. При этом важно, чтобы расходы были понесены одним из родителей: владельцем сертификата или его супругом (супругой).
Указанная норма применяется, когда налогоплательщикам-детям приобретаются доли в недвижимости на средства материнского капитала, полученные из федерального или региональных и местных бюджетов. Она распространяется на доходы физических лиц, полученные начиная с налогового периода 2017 года.