Удержание имущества как обеспечение выплаты задолженности по аренде квартиры

Question

Сдача в аренду квартиры по договору. Договор закончился 1 марта 2020 года.Задолженность по оплате аренды на 1 март около 36 000 руб. 16 апреля нас уведомляют в whatsapp что съезжают, 20 апреля мы хотим встретится на квартире и посмотреть в каком всё виде и обсудить долги, нам голосовым сообщением в whatsapp отказывают, говорят что смогут только в конце месяца когда вывезут все вещи. Мы ультимативно пишем что придем для осмотра и просьба присутствовать, до этого не были очень давно и на наши попытки встречи были проигнорированы. После такого напора нам пишут что посудомойка что-то не работает. Приходим, общее состояние квартиры кроме беспорядка и грязи удовлетворительное, но посудомоечная машина убита (вся в жуткой грязи и налете, деформация крышки от разбухшего уплотнителя двери, коды ошибок на экране). Заход снимали на камеру, запечатлели состояние квартиры. Звонок арендатору (разговор не записывали), также получаем отказ прийти, мы сообщаем что меняем замок, меняем его и уходим. Арендатор объявляется и начинается долгая переписка, где каждая сторона уверена в своей правоте. Арендатор обращается в полицию, мы даем показания, показываем переписку с предупреждениями о намерении прийти, говорим об окончании договора, о долге в 40 000 и испорченном имуществе. Многие вещи были уже вывезены, так как объявили о съезде 16, а мы пришли 20. Визуально, особо ценностей не было, вещи в ванной, утварь на кухне, шмотки в шкафах, техники никакой нет. Вопросы следующие: 1. Шанс квалифицировать наши действия по защите имущества от человека не имеющего права находится в квартире по уголовным статьям, а именно хищение, самоуправство или подобные. 2. Если брать договор, то оплата за апрель должна была быть 31 марта, т.е. на момент желания выехать оплата должна была быть. Отсюда сумма долга в 40 000, 18 долги за более ранний период, 22 000 тысячи за апрель. Каким образом можно претендовать на оплату аренды + счетчики за март и апрель, если договор закончился 1 марта? Все оплаты были на карту, последний платеж 4 апреля за март. 3. Правомерность арендатора уменьшать сумму аренды за апрель, так как с 20 числа доступ в помещение ей заблокирован. 4. Гарантийное удержание 22000 мы оставляем себе, в счет испорченной посудомойки стоимостью 26 000 рублей. Готовы его вернуть при ремонте и приведение в надлежащий вид техники. Как правильно это оформить? 5. Если процесс затянется, то как оформить вывоз вещей арендатора из квартиры, чтобы потом не было претензии о пропаже того или иного имущества. Хранить эти вещи на платной основе с выставлением требований арендатору или это лишние заботы и хранить на своей территории? 6. Имеет смысл судиться или необходимо договариваться? Есть практика и процедура реализации вещей арендатора в счет долга через суд для физ. лиц? Есть два приложения, договор найма и претензия отправленная арендатору 23 апреля заказным письмом, в милиции также видели это письмо.

Алексей Максименко · Answer

Здравствуйте, Евгений. . Шанс квалифицировать наши действия по защите имущества от человека не имеющего права находится в квартире по уголовным статьям, а именно хищение, самоуправство или подобные. Евгений Не вижу оснований для привлечения к уголовной ответственности. Спор у Вас исключительно гражданско-правовой. Полиция таким не занимается — проведут проверку и откажут в возбуждении уголовного дела. В соответствии со ст. 22 ГПК РФ Подсудность гражданских дел 1. Суды рассматривают и разрешают: 1) исковые дела с участием граждан , организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, земельных, экологических и иных правоотношений; И Ваш спор подведомственен как раз суду. Звонок арендатору (разговор не записывали), также получаем отказ прийти, мы сообщаем что меняем замок, меняем его и уходим. Евгений Не совсем понял этот момент — замок поменяли до выезда арендатора или после?

Руслан Сафронов · Answer

Здравствуйте Евгений! 1. Шанс квалифицировать наши действия по защите имущества от человека не имеющего права находится в квартире по уголовным статьям, а именно хищение, самоуправство или подобные. Лучше этого не делать поскольку в противном случае в Ваших действиях могут быть усмотрены признаки административного правонарушения предусмотренного ст.19.1 КоАП РФ. Самоуправство 2. Если брать договор, то оплата за апрель должна была быть 31 марта, т.е. на момент желания выехать оплата должна была быть. Отсюда сумма долга в 40 000, 18 долги за более ранний период, 22 000 тысячи за апрель. Каким образом можно претендовать на оплату аренды + счетчики за март и апрель, если договор закончился 1 марта? Все оплаты были на карту, последний платеж 4 апреля за март. Согласно: ГК РФ Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения 1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. С учетом того, что наниматель поставил Вас перед фактом о выезде за 4 дня, Вы вправе претендовать на полную оплату месяца, так как Вы терпите убытки, в связи с нарушением пункта договора. 3. Правомерность арендатора уменьшать сумму аренды за апрель, так как с 20 числа доступ в помещение ей заблокирован. В связи с вышеизложенным полагаю, что наниматель должен оплатить Вам за весь апрель, поскольку наниматель нарушил договор. Если бы он сообщил о выезде за месяц, у Вас было бы достаточно времени найти новых нанимателей, а поскольку у Вас было мало времени для этого, по вине нанимателя, полагаю, что наниматель не вправе претендовать на уменьшение платы за апрель. 4. Гарантийное удержание 22000 мы оставляем себе, в счет испорченной посудомойки стоимостью 26 000 рублей. Готовы его вернуть при ремонте и приведение в надлежащий вид техники. Как правильно это оформить? Согласно: ГК РФ Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения 1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Повреждение посудомоечной машины можно отнести к текущему ремонту, осуществляемому за счет нанимателя. Данное условее предусмотрено в п.4.4 договора Найма НАНИМАТЕЛЬ внес залог за квартиру в размере 22 000,00 (Двадцать две тысячи) рублей. Сумма залога подлежит возврату по окончанию срока действия настоящего договора, в случае отсутствия порчи нанимаемого Объекта Недвижимости и имущества, находящегося в нем, отсутствия задолженностей по платежам, и возвращении всех комплектов ключей от указанной квартиры. Данная сумма не засчитывается в качестве платы за наем за последний месяц договора. 5. Если процесс затянется, то как оформить вывоз вещей арендатора из квартиры, чтобы потом не было претензии о пропаже того или иного имущества. Хранить эти вещи на платной основе с выставлением требований арендатору или это лишние заботы и хранить на своей территории? Лучше не удерживать долгое время вещи, так как законом это не предусмотрено. 6. Имеет смысл судиться или необходимо договариваться? Есть практика и процедура реализации вещей арендатора в счет долга через суд для физ. лиц? Вы вправе обратиться с исковым заявлением в суд о взыскании материального ущерба, если Вы не сможете договориться с нанимателем. Такая практика есть, но к Вашему случаю она не относиться.

Юрий Колковский · Answer

Здравствуйте. Поскольку запросили мнение трех юристов, подключусь к обсуждению. 1. Шанс квалифицировать наши действия по защите имущества от человека не имеющего права находится в квартире по уголовным статьям, а именно хищение, самоуправство или подобные. Евгений Обращение в правоохранительные органы со стороны арендатора это по сути попытка воздействовать на Вас психологически. Никаких признаков уголовного преступления в Ваших действиях не наблюдается. Договор у вас закончился, право на занятие арендатором помещения утрачено, ввиду чего Ваши действия адекватны сложившейся ситуации. 2. Если брать договор, то оплата за апрель должна была быть 31 марта, т.е. на момент желания выехать оплата должна была быть. Отсюда сумма долга в 40 000, 18 долги за более ранний период, 22 000 тысячи за апрель. Каким образом можно претендовать на оплату аренды + счетчики за март и апрель, если договор закончился 1 марта? Все оплаты были на карту, последний платеж 4 апреля за март. Евгений При прекращении договора аренды арендатор должен вернуть имущество арендодателю (ст. 610, 622 ГК РФ) Если договор закончился, но фактически акта приемки-передачи помещения нет, то происходит бездоговорное пользование имуществом. Именно отсутствие акта приемки-передачи имущества может быть основанием для начисления и взыскания арендной платы с момента окончания договора до момента ограничения доступа в квартиру. 3. Правомерность арендатора уменьшать сумму аренды за апрель, так как с 20 числа доступ в помещение ей заблокирован. Евгений Отсутствие доступа лишает возможности пользования имуществом. Соответственно с даты ограничения начислять плату за наем уже было бы неверным. 4. Гарантийное удержание 22000 мы оставляем себе, в счет испорченной посудомойки стоимостью 26 000 рублей. Готовы его вернуть при ремонте и приведение в надлежащий вид техники. Как правильно это оформить? Евгений Для начала следует зафиксировать состояние посудомойки, сопоставив его с состоянием ее до передачи в пользование, произвести оценку ее ремонта или при непригодности выяснить рыночную стоимость аналога. Все это собрать и направить нанимателю уведомление о том, что сумма гарантийного взноса (в части или полностью в зависимости от состояния посудомойки) удерживается в счет оплаты ремонта (или приобретения новой) посудомойки. 5. Если процесс затянется, то как оформить вывоз вещей арендатора из квартиры, чтобы потом не было претензии о пропаже того или иного имущества. Хранить эти вещи на платной основе с выставлением требований арендатору или это лишние заботы и хранить на своей территории? Евгений Как минимум составить опись имущества, находящегося в квартире, пригласив на ее составление нанимателя, можно с видеозаписью, далее направить уведомления нанимателю о том, что имущество находится там то и с такой-то даты начинает начисляться плата за хранение, составляющая столько-то. 6. Имеет смысл судиться или необходимо договариваться? Есть практика и процедура реализации вещей арендатора в счет долга через суд для физ. лиц? Евгений Собственно всегда лучше договариваться. Просто получается это далеко не всегда. Но предложения по урегулированию пора есть смысл представлять нанимателю с тем, чтобы субъективно в суде была возможность указать на то, что нанимателю выдвигались разные предложения для урегулирования, но он на них не согласился. Что касается порядка реализации, то он прописан в ст. 360 ГК РФ со отсылкой на ст. 349-350 ГК РФ. Статья 360. Удовлетворение требований за счет удерживаемого имущества Требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.