Можно ли потребовать оплату за размещение водонапорного узла на моей территории

Question

Выиграли торги в рамках банкротства на право аренды 1.6 га земли. В росреестре еще не зарегистрировали право, но есть акт приема передачи и факт полной оплаты. Росреестр еще не принимает регистрацию по решающимся причинам. На данном участке земли находится водонапорный узел, который принадлежит соседнему коттеджному поселку и управляющей компании. Получается ситуация, что земля наша, а узел физически принадлежит другим. На наши просьбы договориться об некой арендной плате за такое размещение водонапорного узла поселка - мы получали отказ со следующими двумя аргументами: - Данная зона является охраняемой в связи с размещением там водонапорного узла и несмотря на то, что право аренды принадлежит нам, мы ничего делать там не можем и не имеем право. - Максимум, на что мы можем претендовать - это они проводят сервитут и определяют гос расценку на данную землю, а дальше мы делаем с этой цены дисконт, тк в противном случае вместо того, чтобы платить нам, они будут иметь право платить государству за эту землю. Наш вопрос заключается в следующем: 1. Насколько правдивы их аргументы и что они возможно "забыли" досказать 2. На что мы можем рассчитывать в данной ситуации с точки зрения ущемления их прав на водонапорный узел, с целью извлечения прибыли (пример: допустим имеем ли мы право поставить на своей земле шлагбаум и сделать платный въезд на нее)?

Владимир Балашов · Answer

Здравствуйте В принципе они отчасти правы — тут будет или плата вам за пользование землей, или уже сервитут. В одном они не правы- платить они будут вам, а не государству. Правда для этого вам землю надо на себя в росреестре зарегистрировать- чтобы по всем выпискам из егрн вы были арендатором- иначе требовать плате за пользование землей- нельзя. Ну и еще вопрос — если у них там недвижимость- зарегистрирована ли она в егрн тоже — как объект самостоятельный или нет. гк ГК РФ Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) 1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута) . Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. 2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. 3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. и думаю он платным будет. 5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. правда вопрос соразмерности тут — это вопрос оценки уже- ее надо будет на суде проводить. В данном случае оплата вам идет — как арендатору по сервитуту, не собственнику. Еще 1 вариант- это именно договор субаренды куска этой земли- тоже платный, по договоренности сторон, это проще, чем сервитут и куда быстрее, чем суд.

Алексей Максименко · Answer

Здравствуйте, Карен. — Максимум, на что мы можем претендовать — это они проводят сервитут и определяют гос расценку на данную землю, а дальше мы делаем с этой цены дисконт, тк в противном случае вместо того, чтобы платить нам, они будут иметь право платить государству за эту землю. Карен Вот здесь непонятно, с чего они вдруг собираются платить государству — сервитут уплачивается собственнику участка, т.е. Вам. И по сути это и является выходом из ситуации. Статья 274 ГК РФ. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) 1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута) . И никакой дисконт Вы не обязан им делать. Плата определяется исходя из определённых критериев, и в итоге устанавливается судом, как правило, с привлечением оценщика: «Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017) 12. Плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей. А за всё то время, пока сервитут не будет установлён, Вы можете взыскать с них плату за участок, как неосновательное обогащение: Статья 1102 ГК РФ Обязанность возвратить неосновательное обогащение 1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Андрей Власов · Answer

. Насколько правдивы их аргументы и что они возможно «забыли» досказать Карен Карен, добрый день! Согласно ст. 274 ГК РФ В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В соответствии со ст. 39.24 Земельного кодекса РФ В случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен… в аренду или безвозмездное пользование на срок более чем один год , соглашение об установлении сервитута заключают… земельного участка. При этом согласие в письменной форме уполномоченного органа на заключение такого соглашения не требуется, если настоящей статьей или договором аренды либо договором безвозмездного пользования не предусмотрено иное. Таким образом если участок предоставлен Вам в долгосрочную аренду то соглашение о сервитуте вправе заключить Вы а не собственник. + В принципе хорошо бы понимать есть ли какое то обременение на участке в связи с нахождение там указанного объекта и на каком основании он там оказался. Сам сервитут предполагается возмездным, размер платы определяется судом при недостижении сторонами соглашения относительно размера указанной платы

Олег Васев · Answer

Здравствуйте. 1. Насколько правдивы их аргументы и что они возможно «забыли» досказать Карен частично. Поскольку Вы собственник, то не надо забывать, что в силу ст. 209 ГК РФ 1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Так что Вам же надо как можно зарегистрировать право на землю на себя. В росреестре еще не зарегистрировали право, но есть акт приема передачи и факт полной оплаты. Росреестр еще не принимает регистрацию по решающимся причинам. Карен поговорить с Росреестром когда они оформят право собственности. 2. На что мы можем рассчитывать в данной ситуации с точки зрения ущемления их прав на водонапорный узел, с целью извлечения прибыли (пример: допустим имеем ли мы право поставить на своей земле шлагбаум и сделать платный въезд на нее)? Карен можно установить сервитут, чтобы они опять же платили Вам за пользование данного имущества. Ст. 274 ГК РФ 1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута) . Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. 3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Вам надо после регистрации права собственности обратиться к ним с предложением заключить договор на взаимовыгодных условиях. Если договориться не получится — тогда через суд. Вопрос только в таком случае объективной стоимости такого сервитута. Цену тоже нельзя занижать. Без оценщика Вы тут никак не обйдётесь.

Екатерина Довгопол · Answer

Добрый день, Карен. На данном участке земли находится водонапорный узел, который принадлежит соседнему коттеджному поселку и управляющей компании. Получается ситуация, что земля наша, а узел физически принадлежит другим. Карен Подтверждающие документы есть, что имеется охраняемая зона?

Алина Пучко · Answer

Здравствуйте! Данная зона является охраняемой в связи с размещением там водонапорного узла Это называется зона санитарной охраны. САНПИН 2.1.4.1110-02, 2.4. Определение границ ЗСО водопроводных сооружений и водоводов https://rulaws.ru/acts/Postanovlenie-Glavnogo-gosudarstvennogo-sanitarnogo-vracha-RF-ot-14.03.2002-N-10/ Если это скважина — то 30 или 50 м, в зависимости от от защищенности подземных вод. Если оголовок в поверхностном источнике водоснабжения (озере, реке), а «водозаборный узел» — это насосная станция и т.п. на берегу — то 15 м, с возможностью уменьшения до 10м.)максимально подробно о ЗСО по ссылке https://montagtrub.ru/ohrannaya-zona-vodoprovoda-i-kanalizaczii-normy-pravila/ Но при любых обстоятельствах, это земли, ограниченные в обороте 5. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки: 10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений; http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/fb3b9f6c5786727ec9ea99d18258678dcbe363ef/ Законодательно установленная необходимость обеспечения ограждения и охраны зоны санитарной охраны, имея в виду предусмотренные законодателем цели установления такой зоны, свидетельствует о пресечении и недопущении доступа всех посторонних лиц, не имеющих отношения к деятельности, связанной с эксплуатацией источников водоснабжения, на территорию зоны санитарной охраны. https://sudact.ru/regular/doc/Pr2N2H4tQXB/ Соответственно право на установление сервитута есть только у собственника участка. в т.ч. по решению суда, если соглашение не достигнуто. Суды придерживаются следующей позиции: Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Кодекса, апелляционной суд установил, что предприниматель является арендатором земельного участка, в отношении которого необходимо решить вопрос об установления сервитута, и пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворении заявленных требований, поскольку истец не относится к категории лиц, указанных в пунктах 1 и 4 статьи 274 Гражданского кодекса. Возможность у становления сервитута в интересах арендатора земельного участка по его требованию каким-либо федеральным законом не предусмотрена. При этом правоотношения истца (арендатора) с собственником земельного участка должны регулироваться также не посредством сервитута, а в рамках арендных обязательств, по существу которых арендодатель обязан обеспечить арендатору возможность нормального и соответствующего договору использования земельного участка (статья 606, пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). Кроме того, апелляционный суд правомерно указал на недопустимость смешения исков об установлении сервитута и основанных на положениях статьи 304 Гражданского кодекса. Нарушение ответчиком прав истца не входит в предмет доказывания по спору об установлении сервитута, при этом сервитут обеспечивает длящееся взаимодействие сторон, также в силу своего возмездного характера обеспечивает компенсацию собственнику участка связанных с проходом и проездом через его участок неудобств. Положения статьи 304 Гражданского кодекса не могут применяться в целях предоставления лицу права пользования чужим земельным участком и подменять таким образом иск об установлении сервитута, предусмотренный статьей 274 Кодекса. https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/40542863/ Исходя из вышеперечисленного, считаю их аргументы правдивы, и что они «не забыли» что-либо досказать. В Вашей ситуации, Вам лучше бы оспорить арендную плату за участок, в связи с выявленными ограничениями, по-скольку кадастровая стоимость участка под «охраннкой» существенно падает, и как следствие падает стоимость аренды...

Ольга Романова · Answer

Добрый день! Для того чтобы ответить на ваш вопрос требуются некоторые уточнения. Земельный участок арендуется у государства? Если да, то тогда должна работаться ст. 39.24 ЗК РФ п. 6 ст 274 ГК РФ В случаях, предусмотренных законом , сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в аренду на срок более чем один год, соглашение об установлении сервитута заключает арендатор земельного участка. При этом согласие в письменной форме уполномоченного органа на заключение такого соглашения не требуется, если настоящей статьей или договором аренды либо договором безвозмездного пользования не предусмотрено иное. Это если речь будет идти о сервитуте. Есть еще такое понятие как публичный сервитут. Правила его установления регулируются ст 23 и главой V.3. ЗК РФ. публичный сервитут устанавливается для использования земельных участков целях водоснабжения населения и водоотведения. Обременение земельного участка сервитутом, публичным сервитутом не лишает правообладателя такого земельного участка прав владения, пользования и (или) распоряжения таким земельным участком. Что касается водонапорного узла, то вам надо обратить внимание на Санитарные правила и нормы СанПиН 2.1.4.1110-02Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводовпитьевого назначения. В них установлены зоны санитарной охраны источников водоснабжения. ЗСО организуются в составе трех поясов: первый пояс (строгого режима) включает территорию расположения водозаборов, площадок всех водопроводных сооружений и водопроводящего канала. Его назначение — защита места водозабора и водозаборных сооружений от случайного или умышленного загрязнения и повреждения. В такой зоне устанавливается специальный режим использования. Еще есть санитарно-защитная полоса водопровода. Граница первого пояса ЗСО водопроводных сооружений принимается на расстоянии: от водонапорных башен — не менее 10 м; от остальных помещений (отстойники, реагентное хозяйство, склад хлора, насосные станции и др.) — не менее 15 м. По согласованию с центром государственного санитарно-эпидемиологического надзора первый пояс ЗСО для отдельно стоящих водонапорных башен, в зависимости от их конструктивных особенностей, может не устанавливаться. А вот на счет . Насколько правдивы их аргументы и что они возможно «забыли» досказать Карен На счет этого могу только сказать , что вам надо детальнее изучить документы. К примеру, коллеги говорят, что не установлена охранная зона в ЕГРН, значит и нет ограничений. Не установлена зона потому, что это не государственный объект, если его строили частные лица и не обращались за установлением ЗОУИТ, то и естественно в ЕГРН таких данных не будет. Вам надо обратить внимание. Во-первых, зарегистрированы ли права ТСН или физ лиц на данный объект. Каким образом он возник на этом участке. Во-вторых. Почему предоставлен участок в аренду сначала лицу , которое обанкротилось, потом на торгах вам, если на данном участке расположен объект недвижимости — сооружение, права на которое зарегистрировано за третьими лицами. Если документов нет, то можно вести речь о самовольной постройке, вопрос о ее сносе регулируется ст 222 ГК РФ. Но тогда получается граждане останутся без воды. Это может быть достаточно резонансно. Дальше какое назначение у участка, может быть это вообще сельхозугодья, на них не может быть установлен такой объект. В общем в истории возникновения узла и участка надо разбираться. Как формировались границы, почему узел включен в границы, что написано в межевом плане и т.д. и т.п. Есть решение суда 2015 года правда, но ситуация похожа на вашу https://sudact.ru/regular/doc/... . На что мы можем рассчитывать в данной ситуации с точки зрения ущемления их прав на водонапорный узел, с целью извлечения прибыли (пример: допустим имеем ли мы право поставить на своей земле шлагбаум и сделать платный въезд на нее)? Карен Если не боитесь скандалов можете сделать. Вопрос в назначении вашей земли, а также если дойдет речь до соглашения о сервитуте, вы естественно можете просить соразмерную плату. Также оцените масштаб ограничений. Насколько вы не сможете использовать участок благодаря такому сооружению и водопроводу на участке. Есть случаи, если сильно ограничиваются права, то сервитут установить не могут, если самовольный объект, то его могут снести. Также если будет речь идит об установлении ЗОУИТ (ст 105 ЗК РФ), то есть зона будет устанавливаться в 2020 году, то может идти речь о возмещении убытков. Особенности возмещения убытков при ограничении прав в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий установлены ст 57.1 ЗК РФ. Всего хорошего и удачи!

Правовед Техподдержка · Answer

Уважаемые юристы, не закрывайте вопрос ранее 15.05. Так как клиенту требуется больше времени на изучение вопроса.