И есть ли шансы у нас забрать свое имущество?

Question

Здравствуйте! Застройщик начал строительство МКД в 2016г. Изменил Проектную декларацию 03.04.2018, внеся в нее 8м/м боксового типа вместо парковочных мест, как вспомогательное помещение. Получил второе Разрешение на строительство 08.06.2018г. Застройщик утаил от дольщиков, что получил второе Разрешение на строительство. 28.06.2018г, объект прошел строительный надзор о соответствии Проектной декларации. 09.07.2018г. застройщик получил Разрешение на ввод в эксплуатацию МКД. Дом сдали, но 8 м/м оказались капитальным строением — Наземной автостоянкой боксового типа на 8 м/м. Застройщик выставил на своем сайте Разрешение на ввод в эксплуатацию только МКД, но по факту сдал и Наземную Автостоянку этим же Разрешением 09.07.2018г, скрыв от дольщиков факт сдачи Наземной автостоянки. Сначала гаражи предлагались к продаже дольщикам, но потом всем резко было отказано и собственником этой Автостоянки стал ЗАСТРОЙЩИК. Регистрация в Реестре МКД и Наземной Автостоянки происходила в один день 13.08.2018г и.....13.08.2018г.Застройщик оформил Наземную Автостоянку в свою собственность. Далее спустя почти пол.года после сдачи дома, Застройщик обратился в департамент по Имущественным и земельным отношениям с заявлением о выделении земельного участка в размере 409 кв.м., внутри нашего участка, без нарушения границ. Получил Распоряжение на утверждение схемы участка 409кв.м., внутри нашего участка его площадь 7800кв.м. По выпискам ЕГРН площадь нашего участка так и составляет 7800 кв.м., но 409 кв.м. находится внутри нашего участка, размежеван, но собственника пока нет. Наземная Автостоянка находится на этой земле 409 кв.м. Код назначения ВСЕГО земельного участка 2.6, 2,7 — Под Многоэтажный жилой дом. На данный момент гаражи превращены в МАГАЗИНЫ и подключены к нашим общедомовым сетям, вода свет, без согласия собственников. Вместо канализации во дворе дома поставлена выгребная яма-септик. у гаражей-магазинов уже есть собственники — это учередитель застройщика Васко ЛТД и все их люди,- жены невестки и т.д. У собственников МКД такие вопросы. Каким образом Наземная Автостоянка строившаяся как вспомогательное помещение для МКД могла оказаться в Частной собственности у застройщика? И каким образом площадь общедолевой собственности на земельный участок была уменьшена? Что нам делать? Какие иски подавать в суды? И есть ли шансы у нас забрать свое имущество? Спасибо!

Роман Пантелеев · Answer

здравствуйте! Правовой режим вспомогательных помещений (стоянок) определяется исходя из назначения в проектной документации и разрешении на строительство. Согласно ст. 36 ЖК РФ, помещения и объекты, не предназначенные для самостоятельного использования и обслуживающие более одного помещения, являются общим имуществом собственников помещений в МКД. Если наземная автостоянка (гаражи) в проектной документации значилась как вспомогательное помещение (в том числе — м/м боксового типа), и в то же время была включена в проектную декларацию МКД, её самовольное отчуждение в частную собственность застройщика нарушает права дольщиков. Согласно п. 5 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», застройщик обязан раскрывать информацию об изменении проектной декларации. Несообщение дольщикам информации о втором разрешении на строительство, изменившем характер вспомогательного объекта, может быть расценено как введение в заблуждение. Земельный участок, на котором расположен МКД, включая все элементы благоустройства, является общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено. Размещение объектов (гаражи/магазины) на участке, предназначенном под МКД, в отсутствие согласия собственников помещений в МКД нарушает требования ст. 36 ЖК РФ и положений Земельного кодекса РФ. Вопрос подключения к общедомовым инженерным сетям без заключения договоров и согласия собственников нарушает положения ст. 44–48 ЖК РФ и Правила предоставления коммунальных услуг (ПП РФ № 354 от 06.05.2011). Наличие выгребной ямы может дополнительно нарушать санитарные нормы. Уменьшение площади общего земельного участка, закрепленного за МКД, без проведения общего собрания собственников и соответствующего переоформления прав — незаконно. Согласно ст. 16 ЗК РФ и письмам Минэкономразвития РФ, выдел части земли в самостоятельный участок требует согласия всех сособственников. Резолютивная часть: Проведите общее собрание собственников МКД (в очно-заочной форме) с целью: признания постройки наземной автостоянки частью общего имущества; запрета на коммерческое использование без согласия собственников; фиксации факта незаконного подключения к сетям. Подайте иск в суд общей юрисдикции: о признании гаражей (автостоянки) общим имуществом МКД; об исключении из ЕГРН записи о праве собственности застройщика; о признании выдела участка 409 кв.м. недействительным в связи с нарушением порядка согласования; о взыскании убытков или неосновательного обогащения за использование общедомовых сетей. Параллельно направьте жалобы в: Прокуратуру (по факту самовольного строительства и сокрытия информации); Росреестр (по факту регистрации прав с нарушениями); Роспотребнадзор и Роспотребнадзор (по факту выгребной ямы и нарушений санитарных норм); Жилинспекцию (по факту несанкционированного подключения). Шансы на восстановление прав имеются , особенно если будет доказано: что стоянка не отделена от МКД в проектной документации; что земля не была выделена правомерно; что объект не был предназначен для самостоятельного использования. Рекомендую привлечь к делу кадастрового инженера и эксперта в области строительства для анализа проектной и разрешительной документации.