Как при возникновении подобных обстоятельств защитить свой интерес?

1. Бывший собственник может не уведомить о всех заключенных договорах аренды.

2. Редакция договора аренды может отличаться от представленной новому собственнику. Заключено 2 договора аренды с разными условиями с одним арендатором.

3. Договор аренды может быть заключен задним числом уже после перехода права собственности на объект.

Станислав

В части указанных предположений, поясню — что при отсутствии у Вас сведений на момент заключения договора купли-продажи помещения, а равно указания в содержании договора условий, что помещение передается свободным от прав третьих лиц или же в договоре оговорены не все договора аренды — то данное обстоятельством дает Вам право на отказ от договора.

При этом именно наличие не указанных обременений может рассматриваться как существенное нарушение условий договора со стороны продавца.

В частности, в Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 14.09.2021 N 88-14056/2021 обращалось внимание на следующее

Согласно п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В соответствии с п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
Таким образом, наличие договорных отношений по поводу недвижимости, которые в силу закона являются обязательными для приобретателя недвижимости, является обременением данного имущества.
Ш. последовательно ссылался на то, что нежилое помещение передано в аренду другому лицу, что влечет для Ш. как покупателя невозможность использовать нежилое помещение.
Выводы суда первой инстанции о том, что основанием для расторжения договора является факт передачи нежилых помещений О. в аренду сделаны фактически только на основании объяснений Ш., при этом обстоятельства, свидетельствующие или опровергающие данный довод, установлены не были. Вместе с тем является ошибочным и указание суда апелляционной инстанции на то, что не имеет значения ссылка Ш. на передачу нежилых помещений в аренду, поскольку при отсутствии доказательств того, что Ш. был согласен принять такое нежилое помещение при наличии обременения противоречит положениям п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, обсудить вопрос о наличии или отсутствии оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерациии разрешить возникший спор исходя из установленных обстоятельств в соответствии с нормами материального права, регулирующими возникшие по данному делу правоотношения.

Соответственно бремя доказывания Вашей осведомленности о наличии всех ограничений (всех договоров аренды) данного помещения лежит на продавце. А соответственно, его доказывание при заключении договора аренды задним числом, если сведения о нем не включены в договор купли-продажи будут значительным образом усложнены.

Неисполнение им обязанности предоставить Вам информацию об обременении помещений влечет для него риск неблагоприятных последствий в виде расторжения договора.

Это первое, что пришло на ум. Как при возникновении подобных обстоятельств защитить свой интерес?

Станислав

При выявлении указанных Вами обстоятельств о которых Вам не было известно на момент заключения договора и которые не отражены в его содержании предполагает подачу претензии продавцу с требованием: уменьшить стоимость помещения и произвести возврат средств или расторгнуть договор в полном объеме.

При неисполнении данного требования в течение 30 дней, Вы в силу ст. 452 ГК РФ вправе обратиться с иском в суд.

2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

почему это надо прописать именно в дкп- коллега на счёт ст 460 гк прав, но все эти моменты надо будет доказывать. А если это прямо в договоре есть — считайте у вас доказательства уже все будут сразу. И любые потери или убытки проще считать и доказывать.