У застройщика есть своя сервисная компания, обслуживающая дом

Здравствуйте, Наталья!

В соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации за данную сферу отвечает управляющая компания. Согласно разделу II Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил… »,

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: далее смотрите по ссылке.

Вам необходимо обратиться с соответствующим заявлением в Жилинспекцию г. Москвы: https://www.mos.ru/mgi/

Они разберутся и подскажут какие документы нужны и что с этим делать.

Здравствуйте, Наталья. Подскажите пожалуйста как вы приобретали квартиру? Долёвка? 

Наталья, добрый день. В Вашем случае необходимо заключение строительно-технической экспертизы. Данные заключения делают организации (эксперты), обладающие соответствующей лицензией в области строительной деятельности, входящие в саморегулируемых организации в области строительной деятельности, имеющие статус экспертов, наличие соответствующего образования. Экспертиза может быть как судебной, так и досудебном (заключение). Досудебном заключение эксперта будет стоить дешевле и являться одним из основных доказательств в деле. Также Вы можете пригласить к себе специалистов БТИ, которые проведут визуальный осмотр и зафиксируют все имеющиеся поражения. Если Вы ранее обращались в сервисную компанию, приложите все имеющиеся обращения, ответы на данные обращения, акты осмотра, акты выполненных работ. Также необходимо провести фотографирование пораженных плесенью участков. По каждому такому эпизоду составлять протокол с обязательным участием сервисной (управляющей) компании и, желательно, в присутствии соседей. Для оценки ущерба также можно заказать оценочные работы (отчёт об оценке).

В данном случае имеет место существенное нарушение качества объекта долевого строительства, т.к. недостатки в виде плесени на стенах и потолке квартиры, а также повышенная влажность, появляются неоднократно и устраняются только на незначительный промежуток времени, а затем проявляются вновь, т.е. ремонтные работы по устранению плесени не помогают из-за того, что причина появления плесени не выявляется и не устраняется.

Согласно ч. 3 ст. 7 ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве...» 

в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Общее понятие существенного недостатка товара дано в п. 2 ст. 475 ГК РФ:

Существенным недостатком товара является существенное нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков.

Также ч. 2 ст. 7 ФЗ № 214 дает возможность выбора дольщику в требованиях, которые он вправе предъявить застройщику в случае нарушений качества объекта ДДУ.

 В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

 2) соразмерного уменьшения цены договора;

 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Проблема заключается в том, что Застройщик в рамках гарантийных обязательств устраняет только последствия нарушения качества объекта долевого строительства в виде плесени, но не выявляет причину ее возникновения.

Если Вы планируете и в дальнейшем оставаться собственником данной квартиры и не намерены расторгать договор и возвращать оплаченные за квартиру денежные средства, следует обратиться к Застройщику с требованием выявить и устранить причины возникновения повышенной влажности в квартире и плесени как ее последствий.

Повышенная влажность и плесень на стенах и потолке в осенне-зимний период обычно возникает из-за ненадлежаще выполненной теплоизоляции стен (например, если утеплитель смонтирован не по проекту, а меньшей толщины, либо не по всей площади стен), в связи с чем идет промерзание в холодное время года.

В ФЗ № 214 не установлен срок, в течение которого Застройщик обязан провести работу по выявлению и устранению заявленных недостатков. 

Согласно ч. 6 ст. 7 ФЗ № 214 Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Считаю, что в данной ситуации дольщик имеет право воспользоваться положениями ч. 1 ст. 20 Закона РФ «ОР защите прав потребителей», согласно которой

Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней.

Т.е. в случае неудовлетворении Застройщиком требования в 45-дневный срок дольщик вправе требовать устранения заявленных недостатков в судебном порядке.

Учитывая, что недостатки выявляются в гарантийный срок, обязанность по доказыванию причин их возникновения лежит на Застройщике, в т.ч. по проведению строительно-технической экспертизы на определение причин промерзания стен и образование плесени.