Какие требования к заключению договора соцнайма и правомерно ли решение суда об обмене?

Question

Петров обратился в суд с иском к Ивановой о выселении из квартиры. Он указал, что проживал в Воронеже и произвел обмен квартирами с Ивановой, проживающей в Орле. Несмотря на получение договора социального найма на жилое помещение, расположенное в Воронеже, Иванова освободить квартиру отказалась и предъявила встречный иск о признании обмена недействительным, мотивировав его тем, что по состоянию здоровья не может совершить обмен, отказалась от него до заключения договора социального найма на жилое помещение в Воронеже, который выписан помимо ее воли и ею не подписывался. В ходе судебного рассмотрения дела выяснилось, что Иванова была согласна на обмен и собирала для этой цели документы, но ввиду ухудшения здоровья решила отказаться от обмена, о чем хотела сообщить Петрову после его возвращения из командировки. Однако Петров в ее отсутствие оформил договоры социального найма, так как соглашение об обмене было подписано обеими сторонами, представлено каждому из наймодателей, которые в свою очередь дали согласие на обмен. В связи с этим Петров оформил без личного присутствия Ивановой договор социального найма на жилое помещение, расположенное в Воронеже, мотивируя это тем, что она в силу преклонного возраста не может приехать в Воронеж и заключить договор социального найма. Суд удовлетворил иск Петрова и отказал во встречном иске Ивановой, мотивировав тем, что Иванова обращалась в администрацию по месту жительства об обмене, собирала документы, заключила соглашение об обмене, получила согласие на обмен администрации г. Орла и все ее действия явно свидетельствовали о том, что она желала произвести обмен. 1.Какие требования обязательны к исполнению при заключении договора социального найма жилого помещения? 2.Правильно ли поступил суд? 3.Дайте аргументированный ответ.

Николай Хитцов · Answer

Здравствуйте. 1. При заключении договора социального найма должны быть соблюдены требования ст.ст. 60-63 ЖК РФ (должен быть заключен в письменной форме, подписан нанимателем и наймодателем, соответствовать форме типового договора утв. Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения») 2. Нарушений в действиях суда не вижу, поскольку Петров и Иванова подписали договор об обмене жилыми помещениями. Согласно ст. 75 ЖК РФ Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. т.е. после заключения договора обмене договор социального найма Ивановой был расторгнут, она потеряла право пользования прежним жилым помещением, поэтому Петров мог заявить требование о ее выселении оттуда. При этом договор социального найма, который он заключил от имени Ивановой не может считаться действительным, поскольку та не передавала ему полномочий на подписание этого договора от своего имени. Иск Ивановой удовлетворению не подлежит, поскольку обмен признается недействительным по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ч. 1 ст. 75 ЖК РФ).

Александр Нестеров · Answer

Здравствуйте, Ангелина!!! .Какие требования обязательны к исполнению при заключении договора социального найма жилого помещения? В соответствии с частью первой статьи 60 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что: 1. По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем При этом такой договор считается заключенным, во-первых, если подписывается будущим нанимателем и или управомоченным им лицом (но в отношении договора социального найма такого практически не допускается), а во-вторых, при фактической передаче имущества (в данном случае, ключей от квартиры и подписанного договора). Также стоит сказать, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, а в соответствии с частью второй и третьей статьей 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: 2. Государственная регистрация обременения жилого помещения, возникающего на основании договора найма жилого помещения социального использования, осуществляется на основании заявления сторон договора 3. Государственная регистрация найма жилого помещения, находящегося в собственности муниципального образования, может осуществляться на основании заявления нанимателя по договору https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/9b9a939a789f02626b68c6a61e9598cc265d184f/ Таким образом, на данный момент договор социального найма не заключен. Правильно ли поступил суд? По правилам, установленным статьей 75 Жилищного кодекса Российской Федерации обмен жилыми помещениями соціального найма может быть признан недействительным, если это установлено гражданским законодательством для признания сделки недействительной, либо обмен совершен с нарушением требований Жилищного кодекса РФ. Оснований признать сделку недействительной в соответствии со статьями 168-173.1 Гражданского кодекса РФ в данном случае нет, а также были соблюдены требования Жилищного кодекса РФ к совершению обмена, установленные статьями 73 и 74 (договор подписан обеими сторонами, получено согласие наймодателей и отсутствуют условия, при которых обмен не допускается). В связи с вышесказанным, считаю, что суд был вправе принять подобное решение.