Возникла следующая ситуация: Летом 2021 приобрел нежилое помещение в МКД по договору купли-продажи у

Здравствуйте.

что по этому помещению имеется задолженность по взносам на капремонт с 2017г — там весьма ощутимая сумма набежала.

По закону — долги по капремонту, действительно, переходят на нового собственника. И их будут взыскивать с Вас.

Согласно ч. 3. ст. 158 Жилищного кодекса РФ при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

Но!

С учётом вот этого пункта:

20. Указанное нежилое помещение не обременено задолженностями за коммунальные услуги и электроэнергию, в случае возникновения каких-либо задолженностей до момента передачи указанного помещения по акту-приема передачи Продавец обязуется погасить все задолженности в течение 5 рабочих дней с момента их обнаружения Покупателем.

Вы вправе предъявить требование продавцу об их уплата также потребовать убытки, если они будут, в связи с ненадлежащим исполнением Продавца условия договора.

20. Указанное нежилое помещение не обременено задолженностями за коммунальные услуги и электроэнергию, в случае возникновения каких-либо задолженностей до момента передачи указанного помещения по акту-приема передачи Продавец обязуется погасить все задолженности в течение 5 рабочих дней с момента их обнаружения Покупателем.

 Добрый день!

 Раз Продавец взял на себя обязательства оплатить свои долги, то Вы вправе предъявить к нему такие требования.

Так, согласно ст. 309 Гражданского Кодекса РФ:

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства

 Действительно, в силу ст. 158 Жилищного Кодекса РФ долги прежнего собственника по взносам на капитальный ремонт переходят на нового собственника, но Продавец взял на себя обязательства их погасить в течение 5 дней в случае их обнаружения, .

Предъявляйте к нему такие требования.

Долги по капремонту переходят на нового собственника. В соответствии с законом (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ) взносы на капремонт закрепляются за объектом, поэтому при покупке жилья, где есть такой долг, новый собственник будет его оплачивать. 

Однако, указанная норма закона не относится к пени. Пени — это неустойка (ответственность за нарушение обязательств). Законом не предусмотрено, что ответственность за неуплату взносов за капитальный ремонт (пени) переходят на нового собственника. 

Здравствуйте, Александр.

Неисполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт переходит к новому владельцу имущества.

Согласно ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации:

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

При этом плата за капитальный ремонт не является коммунальным платежом. Это отдельная графа с иной правовой природой (ст. 154 ЖК РФ).

Поэтому пункт договора про отсутствие задолженности по коммунальным платежам, к сожалению, не относится к вопросу о задолженности за капитальный ремонт.

Если в договоре ничего про задолженность за капитальный ремонт не говорится, значит применяется общее правило, указанное в законе.

При этом п. 15 вашего договора говорит о том, что все иные задолженности кроме коммунальных переходят на покупателя. В связи с чем взыскание убытков по оплате перешедшего в силу договора и в силу закона долга не получится.

Здравствуйте, Александр!

У меня большие сомнения, что получится взыскать с предыдущего собственника долг по взносам на капремонт.

Дело в том, что согласно ст. 154 Жилищного кодекса РФ («Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги»):

2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;
2) взнос на капитальный ремонт;
3) плату за коммунальные услуги.

То есть взносы на капремонт не входят в понятие платы за коммунальные услуги.

У Вас же в пункте 20 Договора речь идет о задолженностях по оплате коммунальных услуг и электроэнергии (хотя электроэнергия — это и есть часть коммунальных услуг).