Общее имущество в многоквартирном доме

Question

Здравствуйте! Вопрос следующий. В 2007 году был введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом. Разрешение на строительство было выдано до вступления в силу ФЗ "Об участии в долевом строительстве...", поэтому договор, на основании которого застройщиком были привлечены средства инвесторов, регулировался ФЗ "Об инвестиционной деятельности...". Права застройщика и инвесторов на жилые помещения успешно регистрируются в ЕГРП. Часть из них распродается. Дом почти полностью заселяется. Сегодня выясняется, что местная администрация, выдавая разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, не указала в нем теплотрассу, построенную при возведении дома и расположенную в пределах земельного участка, на котором стоит дом. Постановлением главы местной администрации вносятся изменения в выданное в 2007 году разрешение на ввод, дополняя его сведениями о теплотрассе. Возникает вопрос. Кто является правообладателем теплотрассы? Может ли им быть застройщик? Или это уже общее имущество многоквартирного дома, а собственники теплотрассы - это собственники квартир, в том числе, застройщик и инвесторы (не до конца распродавшие свои квартиры). Зачем вообще всё это? Застройщик намерен передать теплотрассу в муниципальную собственность, чтобы переложить бремя его содержания на муниципалитет. Возможна ли вообще такая передача? И ещё вопрос. Правильно ли, что изменения, вносимые в разрешение на ввод, оформляются нормативным актом ОМСУ (постановлением главы администрации)? Само разрешение подписано главным архитектором и скреплено печатью отдела архитектуры. Главный архитектор наделён соответствующими полномочиями (на выдачу разрешений) распоряжением главы.

Павел Буров · Answer

Здравствуйте, Рустам. На сегодняшний день (исходя из практики) могу с уверенностью сказать о том, что данная теплотрасса принадлежит застройщику. Застройщик может передать теплотрассу муниципалитету. Порядок передачи в данном случае регулируется ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», различными НПА (нормативно-правовыми актами в сфере теплоснабжения), а также порядок передачи должен быть предусмотрен Уставом Вашего муниципального образования. С уверенностью могу сказать, что данная теплотрасса не является общим имуществом собственников многоквартирного дома. Так как внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом (Постановление Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006г. «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»). То есть Вы несет ответственность как собственники только тех инженерных систем, которые находятся в самом доме, но не как не за его пределами.