Какой кворум нужен собственникам МКД для принятия решения о договоре мены земельных участков

Question

Добрый день, уважаемые юристы! Мой вопрос касается принятия решения собственниками МКД о заключении договора мены земельного участка. Прошу откликнуться на вопрос только специалиста в этой области права, поскольку я сама юрист, но по данному вопросу есть разные мнения. Нужно экспертное мнение, а не профанское (что я однажды уже встречала на вашем сайте.) Прошу предоставить позицию, основанную на нормах закона. Теперь сам вопрос. В приложенном файле схема. на схеме: красное здание - магазин, находящийся в собственности у юр. лица. Пристроен к многоквартирному дому. 36/3 - МКД Белый ЗУ - земельный участок в собственности юр. лица для эксплуатации магазина. Желтый ЗУ земельный участок, являющийся общим имуществом жильцов в МКД. Юр. лицо хочет сделать пристрой к своему зданию, - выделено зеленым на схеме. Но пристрой будет частично на ЗУ, принадлежащем МКД. Сзади магазина (выделено синим на схеме) на участке, принадлежащем юр. лицу, расположена стоянка, которой пользуются собственники мКД. Воникла идея заключить с собственниками МКД договор мены ЗУ - они нам красный на схеме, мы им синий. Внимание вопрос: Какой на ваш взгляд необходим кворум при принятии решения собственниками МКД на общем собрании о заключении договора мены земельных участков?

Ольга Романова · Answer

Добрый день! Тот случай о котором вы говорите называется не мена, а перераспределение. ст 11.7 ЗК РФ при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается Участок под МКД формируется с учетом коммуникаций и всего необходимого для эксплуатации жилого дома. Распорядиться как-то этим участком, то есть делить и отчуждать его части собственники помещений не могут. Такой участок считается неделимым. Например, в Письме Минэкономразвития России от 18.05.2016 N ОГ-Д23-6115 указано Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а также земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Учитывая изложенное, осуществить раздел земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, не представляется возможным. перераспределение это по сути тот же раздел с объединением одновременно. полагаю Росреестр вам откажет в постановке на учет двух новых участков и регистрации права на них. В ст 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме раздел или иное распоряжение земельным участком не относится. про участок можно прочитать в пп2, 2.1 п2 ст 44 ЖК РФ, в случае если решение принимается по вопросу указанному в п 2 ч 2 ст 44 ЖК РФ, то кворум 2/3 голосов. Если хотите, можете попробовать

Наталья Шелковая · Answer

Здравствуйте. Скажу Вам свое мнение относительно Вашей ситуации. Считаю, что предлагаемый Вами вариант (мена территории), технически возможнен только путем перераспределения земельных участков. У Вас не существует оттельных объектов для заключения договора мены. И законодательство, и сам Росреестр признает, что в земельном законодательстве отсутствует прямой запрет на перераспределение земельных участков, на которых расположены МКД. При этом данная процедура должна осуществляться с учетом положений статей 39.28 и 39.29 ЗК, а также с учетом положений жилищного законодательства. ПИСЬМО от 30 августа 2022 г. N 14-7434-ТГ/22. Ограничения, которые могут возникнут: 1) Нужно смотреть Правила землепользования и застройки муниципального образования, поскольку у Вас при перераспределении образуются новые участки (ст. 11.9 ЗК РФ). Их образование будет невозможно, если характеристики вновь образованных участков будут противоречить ПЗЗ. 2) В соответствии с пунктом 1 статьи 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких исходных смежных земельных участков прекращается. ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» При государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, если сведения о таких объектах недвижимости содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников помещений в многоквартирном доме и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности). Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется. А распоряжение общей долевой собственностью, возможно только путем волеизъявления всех. Соответственно, исходя из моей логики, считаю, что Росреестр не пропустит межевой план по перераспределению земельных участков, без согласия всех собственников помещений МКД. С уважением, Шелковая Наталья Николаевна