Как нам поступить в данной ситуации?

Как нам поступить в данной ситуации?

 Здравствуйте.

А Вы от чьего имени вопрос задаете кто в этой ситуации?

И почему в договоре вторая часть оплаты привязана к передаче прав аренды? По сути, права аренды должны быть автоматически переданы новому собственнику.

Исходя из положений ст.ст. 1, 28, 35, 65 ЗК РФ, ст.ст. 552, 606, 614 ГК РФ к покупателю зданий, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на здание перешло право пользования земельным участком, занятым объектами недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым он принял права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде земельного участка.

А тут получилось совершенно странное. Стороны заключили договор, прошла оплата 50% но в Росреестр, как я понял, стороны не пошли:

И только после передачи прав на аренду и оплаты покупателем оставшихся 50% договор купли-продажи недвижимости должен быть зарегистрирован в ЕГРН. 

Так не делается, может быть только наоборот — сначала договор купли-продажи, регистрация перехода права собственности, а потом перевод прав арендатора к новому собственнику.

5.4. Стороны, руководствуясь ст. 421, 461 ГК РФ пришли к соглашению, что в случае признания судом Договора недействительным или расторжения настоящего Договора по причинам, возникшим по вине Продавца, а также предъявления прав третьими лицами к Покупателю, и изъятия Объекта у Покупателя по этим основаниям; при неисполнении п. 4.2. настоящего Договора, Продавец обязуется вернуть все полученное по сделке, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящего Объекта.

Тут нет никакого права на одностороннее расторжение договора. То есть для расторжения надо обращаться в суд. Как это получилось, что 

покупатель в одностороннем порядке расторг договор купли-продажи от 5.12.2022 г.

 Такого права у покупателя нет. 

Здравствуйте.

Желательно, конечно, весь договор видеть.

Потому что во внесудебном порядке от договора купли-продажи можно отказаться когда это предусмотрено договором.

В описанной ситуации я у покупателя такого права, к сожалению, не вижу.

Поэтому нужно расторгать в судебном порядке.

Единственное — может быть из общения, действий, переписки  с продавцом следует, что он согласился с таким отказом и принял его.

Если же нет — то расторгать и взыскивать придётся в судебном порядке.

Статья 450 ГК РФ Основания изменения и расторжения договора

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

..

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Вероятно всего, сначала нужно будет подать досудебную претензию.

Но однозначно можно сказать, опять же, увидев договор, и письмо о расторжении, которое было.

Здравствуйте, Елена

Продавец нарушил п. 4.2 договора купли-продажи от 05.12.2022 г., не передав вам права аренды на земельный участок в установленные сроки. Согласно п. 5.4. договора, такое поведение является основанием для расторжения договора по вине продавца. Однако одностороннее расторжение договора без судебного решения недействительно, поскольку договор не предусматривает такую возможность, а значит, договор продолжает формально действовать.

Согласно ст. 450 ГК РФ, расторжение договора возможно в судебном порядке по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения условий договора другой стороной. Существенным признается нарушение, которое лишает другую сторону того, на что она вправе была рассчитывать при заключении сделки. В данном случае, учитывая просрочку более чем на полтора года и невозможность регистрации права собственности без продления аренды, основания для расторжения в судебном порядке очевидны.

Судебный порядок расторжения договора также позволяет взыскать с продавца сумму в размере 7 000 000 рублей, полученную им в рамках исполнения обязательств по договору. Основанием для этого служат положения статей 1102 и 461 ГК РФ, а также статья 810 ГК РФ, применяемая по аналогии согласно ст. 6 ГК РФ, как основание для возврата полученных денежных средств при прекращении обязательств.

Кроме того, вы вправе потребовать проценты за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ с момента истечения тридцатидневного срока, установленного вами в уведомлении о расторжении от 16.12.2024 г.

Дополнительно вы можете заявить обеспечительные меры, в частности, наложение ареста на имущество, включая продаваемый объект недвижимости, чтобы исключить его реализацию третьим лицам до окончания спора. Это предусмотрено ст. 139 ГПК РФ.

Также вы вправе требовать компенсации убытков и расходов, связанных с приобретением недвижимости, как прямо указано в п. 5.4. договора. Обратите внимание, что если у вас есть доказательства переписки, где продавец подтверждает согласие на возврат средств и признает свою вину, это может быть использовано в суде в вашу пользу, например, как признание долга или признание нарушений по договору.

Вместе с тем продавец может заявить встречные требования о взыскании процентов за неисполнение вами условий по оплате (п. 2.3.2.2), утверждая, что оплата до 30.04.2023 г. не была произведена.

Однако вы сможете опровергнуть это, ссылаясь на причинно-следственную связь: "просрочка со стороны продавца в исполнении обязательства по продлению договора аренды земельного участка фактически заблокировала возможность государственной регистрации перехода права собственности, а значит и законное основание для окончательного расчета".

Таким образом, целесообразно подготовить исковое заявление в суд:

— о расторжении договора купли-продажи от 05.12.2022 г.; 

— о взыскании 7 000 000 рублей; 

— о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами; 

— о взыскании убытков (при наличии подтверждающих документов); 

— о применении обеспечительных мер (арест на объект недвижимости).

Если вам потребуется помощь в составлении документов или дополнительная консультация, пишите мне в чат. Услуги в чате платные.

С уважением,

Нургазы Отонбаев