Здравствуйте!
1. Кто является «застройщиком» по смыслу ГРК РФ?
Понятие застройщика определено в п. 16 ст. 1 ГрК РФ. Под застройщиком понимается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Т.е не важно, кто именно выполняет строительные работы, застройщик тот, кто будет собственник в дальнейшем этого строения. Грубо говоря, тот, кто финансирует строительство.
2. Кто должен по смыслу ГРК РФ подавать уведомление о планируемом строительстве жилого дома?
Подаёт уведомление как раз застройщик. Тот, кто потом будет оформлять право собственности. Или естественно представитель по доверенности от его имени.
Соответствующее уведомление о планируемом строительстве должно содержать в себе определенный перечень сведений, перечисленных в п. 1 ст. 51.1 ГрК РФ (о застройщике, о земельном участке, о планируемых параметрах постройки и т.д.), а также к нему должны быть приложены документы, перечисленные в п. 3 ст. 51.1 ГрК РФ, а само уведомление может быть направлено одним из предложенных законом способов: личное обращение, обращение через МФЦ, направление уведомления по почте, через единый портал государственных и муниципальных услуг или региональный портал государственных и муниципальных услуг, с использованием государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности с функциями автоматизированной информационно-аналитической поддержки осуществления полномочий в области градостроительной деятельности.
3. Можно ли построить индивидуальный жилой дом на участке где категория земель «земли сельскохозяйственного назначения» и ВРИ «для дачного строительства»? Ограничения только по отступам, высота (20 метров) и этажность (не более 3 этажей) или какие-то другие особенности типа пятно застройки не более 0,25% от площади участка?
В настоящее время из законодательства ушли понятия «дача» и «дачный земельный участок». Земельные участки, которые ранее являлись, в частности, «дачными» или были предоставлены «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства», теперь являются садовыми земельными участками.
Размещение жилого дома на участке с ВРИ «ведение садоводства» допускается только при соблюдении градостроительных регламентов, указанных в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), позволяющих возвести объект капитального строительства (садовый или жилой дом)
Согласно Приказу Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 (ред. от 01.10.2024) «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»
Классификатор видов разрешенного использования земельных участков
Ведение садоводства
Осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1, хозяйственных построек и гаражей для собственных нужд
код 2.1.
Для индивидуального жилищного строительства
Размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости);
выращивание сельскохозяйственных культур;
размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек
В соответствии с п. 2 ст. 77 ЗК РФ на землях сельскохозяйственного назначения возможно размещение:
жилых домов, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности, либо на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства для собственных нужд.
Получаете разрешение на строительство в порядке уведомления на строительство жилого дома. Порядок установлен ГрК РФ Статья 51.1. Уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.
Дополню.
Согласно п.16) ст. 1 ГрК РФ.под застройщиком понимается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства.
Также имеются и иные понятия застройщика в законе. Например, п. 1 ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», а также в ст.2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Но понятие застройщика, предусмотренное в п.16) ст. 1 ГрК РФ, самое широкое из всех понятий в законе.
И согласно ст.51.1 ГрК РФ именно застройщик в целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома подает в администрацию уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.