Здравствуйте, Алекс!
В Вашей ситуации главный юридический риск связан не с самой продажей квартиры, а с возможностью последующего оспаривания сделки из-за состояния здоровья мамы.
Здесь нужно ориентироваться прежде всего на ст. 177 ГК РФ, по которой сделка может быть признана недействительной, когда гражданин в момент ее совершения, хотя формально и дееспособен, фактически не понимал значение своих действий или не мог ими руководить.
Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ed32a600777540e9a99f6e07536cad62ba4ee882/
Поэтому при начинающейся деменции основной вопрос — не только оформить документы, но и заранее собрать доказательства того, что на момент сделки мама осознавала ее смысл.
Справка из ПНД по закону не является обязательным документом для продажи квартиры.
Нет нормы, которая делала бы такую справку обязательным приложением к договору купли-продажи.
Но в Вашей ситуации она крайне желательна как доказательство на случай будущего спора.
Кроме нее имеет смысл получить медицинские документы от психиатра, которые отражают текущее состояние мамы, а саму сделку проводить нотариально.
Нотариус в таких делах обычно беседует с человеком лично и оценивает, понимает ли он, что именно подписывает.
Многие соглашаются на видеозапись.
Это не абсолютная гарантия, но в совокупности с медицинскими документами и нормальной схемой расчетов заметно снижает риск оспаривания.
По вопросу новой квартиры и ипотеки важно понимать следующее.
Закон не устанавливает автоматической обязанности выделить маме долю в новом жилье только потому, что была продана ее 1/2 доля в старой квартире.
Но деньги, вырученные от продажи ее доли, принадлежат именно маме, поскольку собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, это прямо следует из ст. 209 ГК РФ.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/9bc79ae09d078798e7a4ee4647ac9ea495da9fa0/
То есть Вы не обязаны по умолчанию оформлять на нее долю в новой квартире, но и использовать ее деньги по своему усмотрению нельзя.
Юридически безопасный вариант — либо мама получает и контролирует свою часть денег сама, либо вложенные ею средства отражаются в приобретении нового жилья, в том числе через последующее оформление доли.
При ипотеке это часто зависит еще и от требований банка
Что касается возможности действовать без ее личного присутствия, для этого действительно подходит нотариальная доверенность.
Основание — ст. 185 ГК РФ.
В доверенности можно предусмотреть полномочия на продажу доли, подачу и получение документов, регистрацию перехода права, открытие счета, получение денег, подписание актов и другие действия.
Но здесь есть принципиальный момент: доверенность возможна только тогда, когда мама в момент ее выдачи понимает, что именно делает.
Нотариус не просто ставит подпись на документе, он обязан проверить действительную волю лица, а при сомнениях вправе отказать в совершении нотариального действия, на что указывает ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате.
Нотариус по просьбе лица, которому отказано в совершении нотариального действия, должен изложить причины отказа в письменной форме и разъяснить порядок его обжалования. В этих случаях нотариус не позднее чем в десятидневный срок со дня обращения за совершением нотариального действия выносит постановление об отказе в совершении нотариального действия.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_1581/0de4c5b596a0551afb498b6396729e742a945585/
То есть доверенность сама по себе не решает проблему когнитивного снижения.
Поэтому в ситуации, когда в ПНД не подтверждают нормальное состояние мамы, рассчитывать на доверенность уже рискованно.
Здесь надо смотреть в сторону судебного оформления ее статуса.
В зависимости от медицинского состояния применяется либо ст. 29 ГК РФ о признании гражданина недееспособным, либо ст. 30 ГК РФ об ограничении дееспособности.
После этого интересы мамы представляет опекун или с участием попечителя решаются вопросы распоряжения имуществом.
Сделки с недвижимостью в таком случае потребуют предварительного разрешения органа опеки и попечительства по ст. 37 ГК РФ.
Путь более долгий, но он значительно надежнее, чем пытаться провести продажу по доверенности при уже выраженной деменции.
Еще один важный момент в Вашем случае состоит в том, что продажа долей в праве собственности на квартиру подлежит нотариальному удостоверению, это следует из Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
normativ.kontur.ru/document?moduleId=1&documentId=504539
Поэтому мимо нотариуса все равно пройти не получится.
Покупатель тоже почти наверняка будет внимательно смотреть на состояние мамы, потому что для него риск оспаривания по ст. 177 ГК РФ вполне реальный.
По сути, сейчас для Вас правильная логика такая — пока мама сохраняет понимание происходящего, нужно либо оформлять нотариальную доверенность с максимально конкретными полномочиями, либо проводить сделку с ее личным участием у нотариуса и заранее собирать медицинские подтверждения ее состояния.
При существенном ухудшении когнитивных функций безопаснее не откладывать вопрос о дееспособности.
С уважением, Дарья
Да, покупатели просят не только справку психиатра, о том, что мама на учёте не состояла, но и справку осмотра и заключения психиатра на день совершения сделки. И порой даже такая справка не спасает, поэтому покупатели стараются избегать подобных сделок с такими продавцами, т.к. такие сделки оспоримы по ст. 177 Гражданского Кодекса РФ:
Далее продолжу.
Если Вы продаете эту квартиру, и мама дарит Вам денежные средства, полученные от продажи её доли в общей собственности, то наделять маму правом собственности Вы не обязаны. Договор дарения денег может быть совершен даже в устной форме согласно ст. 574 Гражданского Кодекса РФ:
Я рекомендую письменную форму договора дарения денежных средств, и у нотариуса такой договор дарения удостоверять не требуется.
Но если мама захочет сама быть собственником Вашей квартиры пропорционально доле её вложений, то вполне возможно, что банк ипотеку на таких условиях не предоставит.