Здравствуйте!
Судя по тому, что вы описываете, ситуация для наследников сейчас выглядит скорее благоприятной, чем опасной. Самое важное здесь — в ЕГРН ваш родственник до самой смерти числился собственником, а нотариус выдал свидетельство о праве на наследство. Это означает, что на момент открытия наследства Росреестр не видел зарегистрированного перехода права к другому лицу.
Нотариус при оформлении наследства обязательно запрашивает сведения из ЕГРН. Если бы право собственности уже было зарегистрировано за третьим лицом, нотариус бы просто не смог оформить наследство на этот объект. Поэтому сам факт выдачи свидетельства — уже очень серьезный показатель того, что юридически объект остался за наследодателем.
Теперь по поводу договора дарения и «решения суда». Сам по себе нотариальный договор дарения не прекращает право собственности автоматически. Для этого нужна государственная регистрация перехода права в Росреестре. Если мошенники когда-то не довели регистрацию до конца, либо получили отказ, либо не подали документы вообще — право осталось у вашего родственника.
Также важно понимать: если действительно существовало решение суда о прекращении права собственности, оно почти наверняка отразилось бы в ЕГРН. Сейчас связь судов и Росреестра достаточно плотная. Отсутствие записи — хороший знак. Иногда люди путают судебные уведомления, повестки, заочные решения или вообще письма мошенников с настоящими судебными актами.
Что касается риска повторной подачи документов. Если договор дарения был нотариальный, то теоретически подать документы на регистрацию можно и позднее. Но тут есть несколько важных моментов. Во-первых, после смерти дарителя ситуация уже совсем иная, потому что появились наследники и зарегистрировано наследственное право. Во-вторых, Росреестр сейчас очень внимательно проверяет старые сделки, особенно если прошло много лет. В-третьих, если доверенность уже прекратилась в связи со смертью доверителя, никакие новые действия по ней совершать нельзя.
Кроме того, если сделка действительно была совершена под влиянием мошенников, обмана или злоупотребления доверием, её можно оспаривать по статьям 177–179 ГК РФ. Но пока, судя по ЕГРН, даже оспаривать фактически нечего, потому что право никуда не ушло.
Сейчас вам разумно сделать следующее: спокойно провести межевание участка и зарегистрировать права наследников. Одновременно я бы рекомендовал через МФЦ или Госуслуги заказать расширенную выписку из ЕГРН о переходе прав на объект. Там будет видно всю историю регистрационных действий. Также можно проверить наличие судебных дел по фамилии родственника на сайте ГАС «Правосудие» и запросить сведения в районном суде по месту нахождения дома.
Если в истории ЕГРН нет перехода права и нет зарегистрированных обременений — риски существенно снижаются. А длительное владение домом, оплата налогов и отсутствие притязаний много лет тоже работают в вашу пользу.
Понимаю ваше беспокойство, но по тем фактам, которые вы описали, ситуация пока выглядит не как «имущество уже потеряно», а скорее как незавершенная или не зарегистрированная мошенническая схема.
С наилучшими пожеланиями, Хабас Феликсович.
