Уважаемый Юрий, здравствуйте! Я изучила в переписке с коллегой текст Вами заключённого договора КП.
Так вот, по Вашему договору ключевой момент не регистрация права собственности, а фактическая передача помещения покупателю.
В договоре прямо указано, что Продавец передает объект по акту, а Покупатель после подписания акта вправе владеть и пользоваться имуществом.
Также пункт 2.6 договора
2.6.ПОКУПАТЕЛЬ обязуется нести расходы по содержанию «Объекта», обеспечивать его
сохранность
т.е. — возлагает на Покупателя обязанность нести расходы по содержанию объекта и обеспечивать его сохранность.
Поэтому в Вашей ситуации риск случайной гибели или повреждения помещения, в том числе от пожара, как правило, несет Покупатель с даты подписания акта приема-передачи и фактической передачи ключей.
Это следует из статьи 459 ГК РФ:
Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/a3dd5614fc46ef5cb3b6d7d88109b6c65cd83be1/
То, что право собственности должно перейти только после полной оплаты через 30 месяцев, само по себе не означает, что риск пожара остается на Вас.
Объект находится в залоге в силу договора для обеспечения оплаты, но фактически помещением владеет, пользуется и распоряжается в хозяйственном смысле Покупатель.
Вы передали ключи, доступа к помещению не имели, эксплуатацией занимался Покупатель.
Это важные обстоятельства в Вашу пользу.
Отдельно по пожарной сигнализации.
Предложение переоформить ее на Покупателя и его отказ также работают в Вашу пользу, особенно при наличии переписки.
После передачи объекта обязанность по содержанию помещения и обеспечению его сохранности лежала на Покупателе по пункту 2.6 договора.
Сам факт снятия сигнализации с учета не делает Вас автоматически ответственным за пожар, но этот вопрос может оцениваться с учетом причины возгорания, требований пожарной безопасности и того, кто фактически контролировал помещение.
Вам сейчас надо дождаться официального заключения МЧС о причине пожара.
Ответственность за ущерб может быть возложена на конкретное лицо только при наличии вины и причинной связи между его действиями и пожаром.
Общее правило о возмещении вреда закреплено в статье 1064 ГК РФ: вред возмещается лицом, причинившим вред, при наличии оснований ответственности.
Вашу позицию я бы формулировала так — помещение передано Покупателю по акту, ключи переданы, доступ Продавца прекращен, Покупатель принял объект во владение и пользование, обязанность по содержанию и сохранности возложена на него договором, а риск случайного повреждения перешел к Покупателю на основании статьи 459 ГК РФ.
Соответственно, без доказательств Вашей вины или того, что пожар возник из-за обстоятельств, за которые отвечал именно Продавец, возлагать на Вас ответственность за пожар неправомерно.
С уважением, Дарья
