Либо потребовать какой-то моральной компенсации от риэлтора или застройщика?

Здравствуйте. При налчии доказательств, что в договоре бронирования указана одна информация, а в ДДУ другая совершенно, можно было бы попробовать отказаться, ссылаясь на ст. 10 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей»

1. Изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

И далее уже по ст. 12 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» идти

2. Продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1 — 4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации.

Но у Вас ДДУ дочерью подписан как я понимаю, соответственно в силу ст. 309 ГК РФ

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Будет очень сложно отказаться, ведь ДДУ подписан, информация считается представленной.  

По сути сейчас надо доказать, что договор ДДУ связан с договор бронирования и заключен в его исполнение, однако нарушены указанные ваше положения, информация представлена ненадлежащая по объекту ДДУ, поэтому от договора Вы отказываетесь.

1. Потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

Фактически у Вас на руках 2 документа по 2 разным объектам. Как вариант требовать от застройщика дать ключи от квартиры именно от того объекта, который указан в договоре бронирования. Если его не предоставят согласно условиям договора, тогда иск в суд.

Добрый день.

Вы можете полностью отказаться от квартиры, расторгнуть ДДУ, вернуть все деньги с процентами и потребовать компенсации, если у вас имеются на то доказательства и  застройщик, риелтор  нарушили ваше право на достоверную информацию и передают объект, кардинально отличающийся от согласованного.

Договор бронирования (оферта) и внесенный по нему взнос фиксировали ваши намерения купить квартиру в Корпусе 3 с балконом. Изменение корпуса и характеристик в ДДУ без вашего письменного согласия — это существенное нарушение.

Согласно  432 ГК РФ  договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Предмет договора (конкретная квартира в конкретном корпусе) — главное существенное условие. Застройщик в одностороннем порядке изменил предмет договора, подсунув на подпись другой объект.

В силу ст. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах, обеспечивающую возможность их правильного выбора.

Если потребителю не предоставлена возможность незамедлительно получить при заключении договора достоверную информацию о товаре, он вправе потребовать от продавца возмещения убытков, причиненных необоснованным уклонением от заключения договора, а если договор заключен, в разумный срок отказаться от его исполнения и потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения других убытков.

Здравствуйте, Юлия!

Насколько я понял с застройщиком были заключены  договор бронирования и ДДУ 

При этом   сведения   о  квартире   в договорах не совпадают, если ошибся уточните вопрос.  

Здравствуйте, Юлия.

Если фактический объект полностью соответствует характеристикам, указанным в зарегистрированном ДДУ, застройщик может настаивать на том, что свои обязательства исполнил надлежащим образом. В таком случае отказ от подписания акта приема-передачи по ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ может быть признан необоснованным, особенно если в самом ДДУ указаны корпус 2, первый этаж и отсутствие балкона.

Но у Вас остается основание ссылаться на предоставление недостоверной информации до заключения договора. По ст. 10 и 12 Закона о защите прав потребителей потребителю должна быть предоставлена достоверная информация об объекте, а при ее искажении можно требовать защиты нарушенного права, возмещения убытков, компенсация морального вреда возможна по ст. 15 Закона о защите прав потребителей.

Дочери нужно направить застройщику претензию с требованием объяснить расхождение между договором бронирования и ДДУ, предоставить проектную документацию и предложить расторжение договора с возвратом денег либо замену объекта. Отдельную претензию направьте риэлтору, если есть переписка, презентация, запись видеозвонка или иные доказательства, что он сообщал о другом корпусе, фактическом втором этаже и наличии балкона. 

Здравствуйте, Юлия!

Ваша ситуация — классический случай существенного нарушения прав потребителя на достоверную информацию об объекте долевого строительства (ст. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-1, далее — ЗоЗПП). Застройщик (и риэлтор как его представитель) предоставил информацию, которая напрямую повлияла на ваш выбор: презентация ЖК через Яндекс.Телемост, договор бронирования (корпус 3, 27 м² с учетом балкона, фактический 2-й этаж), а в ДДУ — совершенно другой объект (корпус 2, без балкона, реальный 1-й этаж с магазинами под окнами). Это не мелкая техническая ошибка, а изменение существенных условий договора.

Предмет договора (конкретная квартира с конкретными характеристиками: корпус, этаж, наличие балкона) — существенное условие (ст. 432 ГК РФ). Договор бронирования фиксировал ваши намерения и вносил предоплату именно под этот объект. ДДУ, подписанный дочерью, содержит иной предмет. Это позволяет квалифицировать действия застройщика как введение в заблуждение и существенное изменение предмета без вашего согласия.

Застройщик обязан передать объект, соответствующий условиям ДДУ, проектной документации и информации, предоставленной до заключения договора (ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, ст. 10 ЗоЗПП). Отсутствие балкона и реальное расположение на 1-м этаже — существенный недостаток (ст. 4, 7 214-ФЗ).

Информация, полученная через презентацию и договор бронирования, является частью преддоговорных отношений. Несоответствие ей в ДДУ нарушает обязанность предоставить достоверную и полную информацию, обеспечивающую правильный выбор (ст. 10 ЗоЗПП). Суды неоднократно признают это основанием для защиты прав, включая расторжение и компенсации.

Ключевой момент: Дочь подписала ДДУ, но это не лишает вас прав. Вы можете доказывать, что она действовала в ваших интересах (мать-студентка, другой город), риэлтор зачитывал договор поверхностно, а полная информация была искажена ранее. Суды учитывают реальные обстоятельства заключения договора, особенно с потребителями.

Поскольку квартиру вы еще не приняли (акт приема-передачи не подписан) — это максимально выгодная позиция.

Не подписывайте акт приема-передачи ни в коем случае. Подпись = согласие с качеством и характеристиками объекта (ст. 8 214-ФЗ).

Направьте письменную претензию:

Застройщику (письмом с описью + на email).

Копию — риэлтору/агентству.

Срок ответа — 10–20 дней (в зависимости от требований).

Требования в претензии (максимально полный набор):

• Расторжение ДДУ в связи с предоставлением недостоверной информации и существенным несоответствием объекта (ст. 10, 12, 18 ЗоЗПП + ст. 9 214-ФЗ «иные случаи»).
• Возврат всех уплаченных денег + проценты за пользование (1/150 ставки ЦБ за каждый день с даты платежа, ст. 9 214-ФЗ).
• Возмещение убытков (если были: поездки, нотариус и т.д.).
• Компенсация морального вреда (значительная сумма — суд определяет с учетом переживаний за дочь, введение в заблуждение).
• Штраф 50% от присужденной суммы (ст. 13 ЗоЗПП) за отказ удовлетворить требования добровольно.

Соберите доказательную базу (это критично для сильной позиции):

1. Договор бронирования.
2. ДДУ.
3. Переписка, скрины презентации, запись видеозвонка (если есть).
4. Свидетельские показания дочери, ваши объяснения.
5. Фото/видео реальной квартиры (1-й этаж, отсутствие балкона, магазины/ПВЗ).
6. Доказательства оплаты (квитанции).
7. Возможные исходы и перспективы

Внесудебное расторжение (через претензию) — оптимально. Застройщик обязан вернуть деньги в течение 20 дней + проценты (ч. 2 ст. 9 214-ФЗ).

Если откажут — иск в суд по месту жительства дочери или по месту нахождения застройщика (потребительский иск). Перспективы высокие при хороших доказательствах. Суды применяют ЗоЗПП к ДДУ и взыскивают:

1. Полный возврат средств.
2. Неустойку/проценты.
3. Моральный вред (от десятков до сотен тысяч рублей).
4. Штраф 50%.
5. Убытки и расходы на юриста.

Риски: Если суд посчитает, что дочь полностью понимала условия ДДУ, расторжение может быть затруднено. Но сильная доказательная база (расхождение с бронированием + преддоговорная информация) обычно перевешивает.

Отдельные требования к риэлтору

Риэлтор действовал как посредник застройщика. Можно предъявить отдельные требования (ст. 1005–1011 ГК РФ, ЗоЗПП) о возмещении убытков и морального вреда за недостоверные сведения. Однако основной ответчик — застройщик (он несет ответственность за действия своих представителей).

___________________________________________

Обратитесь к юристу/адвокату для составления претензии и представительства в суде (желательно с опытом по ДДУ в СПб).

Срок исковой давности — 3 года, но действуйте быстро.

Не принимайте квартиру как есть — это закрепит нарушение.