Чтобы обезопасить себя могу ли я заключить договор аренды?

Здравствуйте.

Учитывая положения ст. 421 ГК РФ стороны свободны в регулировании отношений между собой. Поэтому в принципе такие условия вполне можно включать в договор. Но надо понимать, будет ли готов арендатор взять на себя соответствующую ответственность.

Кроме того, возникает вопрос — а кто будет заключать договор с газоснабжающей организацией?

Здравствуйте, Ирина!

 Поставки газа проводятся на основании договоров между поставщиками и потребителями независимо от форм собственности в соответствии с гражданским законодательством и утвержденными Правительством РФ  правилами поставок газа (ст.18 Закона 

При этом договор считается заключенным, если между сторонами,  достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. (ст.432 ГК РФ)

Из чего следует, что ответственность за  надлежащее техническое состояние и безопасную эксплуатацию. связанная  с   использование газового оборудования, а также  приборов учета  может   быть по договору поставки газа возложена на потребителя газа.

При этом  в силу свободы договорных отношений Вы   вправе возложить  обязанности, указанные  в вопросе на арендатора.

Будет ли этот догово иметь силу и безопасит ли он мены от многомиллионных штрафов в случае поломок/аварий, недоучете в газораспределительной сети??? 

Да, силу будет,  во взаимоотношениях с арендатором. 

Например,  Вы будете вправе требовать  возмещения   расходов  на штраф  с   арендатора.

При этом с Вас не снимается ответственность  перед поставщиком газа, установленная договором   за техническое состояние  и эксплуатацию газового оборудования, прибора учета.

Здравствуйте, Ирина! Документы на газовое оборудование Вы не прикрепили, но суть проблемы ясна. Ваши формулировки для договора аренды логичны, но они создают лишь опасную иллюзию безопасности. В случае аварии или проверок Ростехнадзора эти пункты Вас не спасут.

Главная опасность заключается в том, что Вы пытаетесь договором изменить нормы публичного права. Ваш газопровод высокого давления представляет собой опасный производственный объект (ОПО). Для Ростехнадзора и МЧС ответственным всегда будет тот, кто юридически эксплуатирует этот объект по реестру. 

Судебная практика по таким спорам сурова, но работа в аппарате суда в свое время позволила мне изучить этот процесс изнутри: судьи в первую очередь смотрят на то, кто официально числится эксплуатирующей организацией в реестре Ростехнадзора, а не на пункты договора аренды. Если ОПО зарегистрирован на Вас, штраф по статье 9.1 КоАП РФ (до одного миллиона рублей) выпишут именно Вам. Пункты в договоре дадут Вам только право судиться с арендатором в порядке регресса. Если у него не окажется денег, Вы останетесь один на один со всеми долгами.

По договору поставки газа: если арендатор заключит его напрямую с Газпромом, с Вас оплату требовать не будут. Но если арендатор накопит долги, газ просто отключат, что в зимний период приведет к размораживанию отопления Вашего же здания.

Я советую начать со следующего алгоритма:

1. Передать газопровод в аренду и зафиксировать в договоре обязанность арендатора в течение десяти дней подать документы в Ростехнадзор для перерегистрации ОПО на свое имя.
2. Проконтролировать, чтобы арендатор застраховал гражданскую ответственность по закону номер 225-ФЗ. Только после смены эксплуатирующей организации в реестре Ростехнадзора Вы полностью снимете с себя публичную ответственность за аварии.
3. Оформить расторжение Вашего договора поставки газа и проконтролировать подписание нового договора между Газпромом и арендатором.

Уточните, пожалуйста, зарегистрирован ли сейчас Ваш газопровод в Ростехнадзоре в качестве ОПО?

Ирина, чтобы минимизировать риски многомиллионных штрафов, важно юридически грамотно передать опасный объект. Пришлите мне в чат документы на газопровод и проект договора аренды. Я в течение двух рабочих дней детально изучу их, составлю безопасный договор аренды с учетом требований Ростехнадзора и пропишу пошаговый механизм передачи.

Уважаемая Ирина, здравствуйте! 

Да, договор аренды заключить можно, и такие пункты в него включить разумно.

Но важно понимать — договор аренды не “снимает” с Вас автоматически ответственность перед Ростехнадзором, МЧС или поставщиком газа.

Он будет иметь силу прежде всего между Вами и арендатором.

По закону именно собственник несет бремя содержания имущества, согласно ст. 210 ГК РФ.

При аренде часть обязанностей по содержанию и эксплуатации можно переложить на арендатора — по ст. 606 ГК РФ имущество передается во временное владение и пользование, а по ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на его содержание, когда договором не предусмотрено иное.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/8e256230160d28d197e580c7b426efaffbb4e140/

Ваши формулировки про исправность счетчика, пломб, запорной арматуры, показания прибора учета и обязанность арендатора компенсировать штрафы, пени, доначисления — рабочие.

Их нужно включать и в договор, и в акт приема-передачи. Это даст Вам возможность потом взыскать с арендатора убытки по ст. 15 и ст. 393 ГК РФ, когда нарушение произошло в период аренды по его вине.

Но для органов — этого недостаточно.

Ростехнадзор или газовая организация будут смотреть не только на договор аренды, а на то, кто фактически является абонентом, кто эксплуатирует газовое оборудование, кто указан в договоре поставки газа, договоре техобслуживания, документации на опасный производственный объект.

По газу действует специальное регулирование.

В силу ст. 18 Федерального закона от 31.03.1999 № 69-ФЗ “О газоснабжении в Российской Федерации” поставка газа осуществляется на основании договоров между поставщиками и потребителями по правилам, утвержденным Правительством РФ.

Для нежилого здания, тем более магазина/коммерческого объекта, обычно применяется Постановление Правительства РФ от 01.11.2021 N 1901, а не бытовые правила для населения.

normativ.kontur.ru/document/1/504776-postanovlenie-pravitelstva-rf-ot-01-11-2021-n-1901#h1

Это подтверждается и судебной практикой.

 Решение Никольского районного суда Пензенской области от 20.12.2019 по делу № 2-555/2019 — суд указал, что само по себе оформление здания на физическое лицо не делает потребление газа бытовым.

Нежилое здание с торговым назначением не подпадает под правила поставки газа для коммунально-бытовых нужд граждан по Постановлению № 549.

sudact.ru/regular/doc/NTGNnAA9rhlJ/

По опасному производственному объекту отдельный момент.

Обязанность регистрации ОПО возникает не потому, что “пришло письмо”, а потому что объект по своим характеристикам подпадает под признаки ОПО.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 116-ФЗ “О промышленной безопасности опасных производственных объектов” опасные производственные объекты подлежат регистрации в государственном реестре.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_15234/3cc6edcf62c33ed74fd0d4636555b4996a2d468e/

А по ст. 9 этого же закона организация, эксплуатирующая ОПО, обязана соблюдать требования промышленной безопасности, обеспечивать производственный контроль, допускать подготовленный персонал, иметь необходимую документацию и выполнять иные обязательные требования.

Поэтому безопасная схема такая — не просто аренда здания, а передача арендатору фактической эксплуатации газового оборудования, перезаключение договора поставки газа на арендатора, оформление договора техобслуживания/аварийно-диспетчерского обеспечения на арендатора, внесение его как эксплуатирующей организации по ОПО, оформление акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности.

Ваш пункт о компенсации штрафов — нужен, но он не запретит органу привлечь Вас, когда по документам Вы остались собственником, абонентом или эксплуатантом. Он только даст право потом требовать деньги с арендатора.

Т.е.,  договор аренды Вас существенно защитит, но полной “броней” от многомиллионных претензий он станет только вместе с переоформлением газовых договоров, эксплуатационной ответственности и документов по ОПО на арендатора.

До этого момента риск для Вас сохраняется.

С уважением!