Здравствуйте, Павел!
Риск № 1: Проблемы с выпиской несовершеннолетних (Критично)
В старой форме № 9 фигурируют несовершеннолетние дети собственника. По закону (ст. 20 ГК РФ) местом жительства несовершеннолетних до 14 лет признается место жительства их родителей.
В чем опасность: Выписать детей «в никуда» нельзя. Родители обязаны зарегистрировать их по своему новому месту жительства. Если они этого не сделают, или если условия на новом месте окажутся существенно хуже (или регистрация там будет признана фиктивной), органы опеки или прокуратура могут через суд аннулировать выписку детей из вашей купленной квартиры. Свидетельство с красной печатью — это хорошо, но нужно понимать, куда именно они выписались.
Риск № 2: Права сестры собственника
Необходимо четко понимать, на каком основании сестра была прописана в квартире.
Если она когда-то участвовала в приватизации этой квартиры, но написала отказ от приватизации в пользу брата (собственника), она получила право пожизненного проживания в этой квартире. Даже если она добровольно выписалась, при определенных обстоятельствах (если докажет, что её вынудили или ей негде жить) она может попытаться восстановить регистрацию через суд.
Риск № 3: «Зависший» аккредитив
Срок действия аккредитива ограничен (обычно 30–60 дней). Если обмен данными между МВД и паспортным столом зависнет, или если выявится ошибка в документах, продавец не сможет предоставить «чистую» Форму № 9 в установленный банком срок. Аккредитив закроется, деньги вернутся покупателю, но право собственности в Росреестре уже будет зарегистрировано на покупателя. Вы получите квартиру с чужими людьми на балансе и заблокированные расчеты — придется решать вопрос в ручном режиме через доп-соглашения.
Что делать
Проверить «Архивную (расширенную) Форму № 9» и Форму № 12
Попросите продавца заказать их. Форма № 12 покажет, не был ли кто-то выписан из квартиры временно (в армию, в тюрьму, в спец-учреждение), так как эти люди имеют право вернуться и прописаться обратно.
Изучить Свидетельства о снятии с учета
Посмотрите, какой адрес «выбытия» указан в свидетельствах с красной печатью у сестры и детей. Если там указан конкретный существующий адрес их новой прописки — риск минимален. Если там написано «выбыли в никуда» или указан несуществующий адрес — это повод для тревоги.
Нотариальное обязательство
Потребуйте от продавца и его сестры нотариально заверенное заявление (обязательство) о том, что они обязуются не предъявлять никаких жилищных и материальных претензий по данному адресу, подтверждают свой добровольный выезд и обязуются содействовать обновлению данных в паспортном столе.
Запас по сроку аккредитива
Убедитесь, что срок действия аккредитива в договоре заложен с запасом (не менее 45–60 дней), чтобы у продавца было время решить технические проблемы с паспортным столом без риска отмены расчетов.
Если остались вопросы, нужна консультация или документы — переходите в чат.
Ответ был полезен? Благодарность здесь: Благодарность
С уважением, Иван Севастьянов.
