Как второму собственнику долевой собственности получить доступ к помещению и долю доходов от аренды?

Вопрос 2: надо ли в этой претензии делать расчет суммы к выплате, чтобы был соблюден досудебный порядок? Если в претензии будет написано «прошу выплатить мою долю доходов, рассчитанную исходя из рыночной стоимости аренды» — будет ли считаться, что соблюден досудебный порядок?

 Это правильное решение — направить второму сособственнику претензию с требованиями передать ключи  и документы по аренде, с указанием имущественных требований.

  Но если Вам неизвестны полученные от аренды доходы, то Вы можете выставить требования исходя из среднерыночной стоимости аренды аналогичных помещений. 

Реально ли в такой ситуации, чтобы через суд выплата была не по сумме договора, а исходя из рыночной ставки?

Если Вы представите доказательства того, что расчеты между арендатором и арендодателем идут по «серой» схеме, то взыскание по рыночной стоимости аренды вполне возможно.

Вы можете направить претензию по почте заказным письмом с обратным уведомлением. Это будет подтверждением, что вы пытались урегулировать спор в досудебном порядке. 

Также можете при свидетелям зафиксировать, что доступ в нежилое помещение невозможен, сделать снимки на фото, видео.

При суде разбирательстве в гражданском порядке каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, в соответствии со статьей 56 ГПК РФ. 

Если есть подтверждения что первый собственник имеет доход от сдачи в аренду общего имущества, можете просить суд взыскать половину.

При отсутствии доступа, отсутствии ответа на претензию, Вы можете обратиться в суд. подготовьте иск оформленном в соответствии со ст. 131-132 ГПК РФ, приложите расчеты, доказательства, просите обеспечить доступ, предоставить ключи, можете также предусмотреть возможность вскрытия помещения при отсутствии действий первого собственника по обеспечению доступа.

Вопрос 2: надо ли в этой претензии делать расчет суммы к выплате, чтобы был соблюден досудебный порядок? Если в претензии будет написано «прошу выплатить мою долю доходов, рассчитанную исходя из рыночной стоимости аренды» — будет ли считаться, что соблюден досудебный порядок? Или надо в досудебной претензии указать конкретные суммы для выплаты? И как быть, если у одного арендатора платеж официальный, т.е. вся сумма идет через банковский счет, а у другого арендатора — официальная сумма маленькая, основной платеж идет по серой схеме. Реально ли в такой ситуации, чтобы через суд выплата была не по сумме договора, а исходя из рыночной ставки?

Какие правильные формулировки надо применить в такой претензии?

На самом деле, до требования о выплате доли (Вы все равно не знаете размеров) стоит сначала предложить подписать соглашение о порядке пользования общей долевой собственностью. И вот после того как ответа не будет или он Вас 2 собственника не устроит, можно будет уже рассматривать вопрос об обращении в суд.

И вот после того как будет установлен порядок пользования, можно будет уже решать вопрос о тех доходах, которые незаконно были получены 1 собственником без согласования со вторым.

надо ли в этой претензии делать расчет суммы к выплате, чтобы был соблюден досудебный порядок? Если в претензии будет написано «прошу выплатить мою долю доходов, рассчитанную исходя из рыночной стоимости аренды» — будет ли считаться, что соблюден досудебный порядок?

 Делаете претензию с расчетами.

В случае суда- тоже самое- иск с расчетами.

И попробуйте выйти на соглашение о порядке пользования помещением, если не получиться, ну тогда уже через суд.

Там можно и все расходы расписать и порядок заключения договоров аренды и раздел этих доходов.

Претензию лучше направить заказным письмом по почте с описью.