Что делать, если Росреестр не регистрирует ДДУ по семейной ипотеке из-за постановки дома на учет?

Юлия, добрый день. 

Расторгать кредитный договор сразу не советую. Если дом уже поставлен на кадастровый учёт, Росреестр не зарегистрирует ДДУ, так как объект перестал быть строящемся, и сделку нужно оформлять как куплю‑продажу готовой квартиры. Но это не означает, что банк обязан закрыть уже одобренный льготный кредит: условия договора могут быть изменены по соглашению сторон через дополнительное соглашение, без новой заявки (ст. 450-453 ГК РФ). 

Направьте в банк письменное заявление: просите не расторгать кредитный договор и сохранить льготную ставку, заменив основание приобретения с ДДУ на договор купли‑продажи квартиры после постановки дома на кадастровый учёт. Приложите письмо застройщика с датой подачи документов и подтверждением технического сбоя, уведомление/сведения Росреестра о постановке дома на учёт 6 августа, подписанные ДДУ и кредитный договор. Такая ситуация возникла не по Вашей вине, а из-за преждевременной кадастровой постановки и сбоя регистрации. 

Обратитесь к руководству филиала банка. Письменно направьте претензию на имя управляющего отделением с подробным описанием ситуации и указанием на неминуемую потерю права на господдержку по вине технических служб.

Вам стоит получить от банка письменный отказ в изменении договора с указанием конкретного пункта правил программы и условий кредитного договора. По этим документам уже можно готовить мотивированную претензию в банк и застройщику, а при необходимости: жалобу в Банк России. Для подготовки заявления и оценки рисков расторжения нужно изучить кредитный договор, ответ банка, ДДУ и документы о кадастровом учёте. Это уже предмет платной консультации.

Здравствуйте, Юлия.

В соответствии со ст. 23 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», изменения в регистрационную запись об ипотеке и условия договора могут вноситься на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем. Вы имеете право требовать от банка заключения дополнительного соглашения к кредитному договору, а не оформления новой заявки.

Банк не имеет законных оснований для принудительного расторжения договора, если вы готовы исполнять обязательства и предоставить документы на объект недвижимости, возникший после ввода дома в эксплуатацию.

Предлагаю Вам направить в банк письменное заявление (претензию) на имя руководителя отделения или в профильный департамент ипотечного кредитования. В заявлении укажите, что задержка произошла по техническим причинам, а не по вашей вине, и что Вы исполнили все обязательства по подаче документов в установленный срок, и подробно опишите хронологию событий, приложите документы, подтверждающие подачу документов в Росреестр и факт технического сбоя.
Четко сформулируйте свое требование о том, что просите внести изменения в кредитный договор путем заключения дополнительного соглашения, учитывающего актуальные данные об объекте недвижимости, возникшем после постановки дома на кадастровый учет, и продолжить процедуру регистрации ипотеки. Также укажите, что расторжение договора приведет к невозможности реализации государственной программы, что противоречит интересам обеих сторон.
Ссылайтесь на ст. 310 ГК РФ о том, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
Если менеджер настаивает на новой заявке, требуйте письменный отказ в заключении дополнительного соглашения с обоснованием причин. Наличие такого отказа будет необходимым доказательством в случае обращения в Центральный банк РФ или суд.

Здравствуйте. 

ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Согласно п. 3 указанной статьи

 Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью

В вашей ситуации проблема в технической ошибке при регистрации ДДУ и объекта в Росреестре, из-за чего банк предлагает расторгнуть договор.Однако, техническая ошибка Росреестра или застройщика не является основанием для отказа в предоставлении семейной ипотеки. 

Законных оснований для одностороннего расторжения кредитного договора со стороны банка по таким причинам нет.

Основания для расторжения кредитного договора ограничены и должны быть прямо предусмотрены законом или договором (ст. 450, 451 ГК РФ).

Вы вправе требовать от банка исполнения обязательств и внесения изменений в кредитный договор либо защиты своих прав в суде. 

Здравствуйте.

Ипотека в силу закона должна регистрироваться одновременно с ДДУ и правом собственности. Факт постановки дома на учет ранее даты подачи документов сам по себе не аннулирует сделку, важно соблюдение процедуры регистрации прав.

По общему правилу согласно Федеральному закону от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», стороны вправе внести изменения в кредитный договор и договор ипотеки по взаимному соглашению. После урегулирования вопроса через дополнительное соглашение к кредитному договору и договору ипотеки Росреестр должен будет произвести регистрацию на основании ст. 23 вышеуказанного закона. 

Вы столкнулись с технической проблемой, поскольку дом поставлен на учет 6 августа, а ДДУ заключен 7 августа. По правилам семейной ипотеки кредит выдается только на строящееся жилье (ДДУ должен быть до ввода дома в эксплуатацию). Соответственно скорее всего в Росреестре регистрации ДДУ не будет.

В целях урегулирования ситуации все же необходимо сначала уточнить у Росреестра текущий статус регистрации ДДУ и ипотеки и зафиксировать факт технической ошибки (зависание системы, дублирование действий застройщика).

Если регистрация не состоялась, что скорее всего так и есть, стоит запросить у застройщика официальное письмо, подтверждающее хронологию событий — когда он направил документы, когда дом фактически поставили на учет, когда застройщик получил информацию об этом и почему 7 августа заключил с Вами ДДУ.

В банк следует направить письменное обращение о сохранении действующего кредитного договора/льготной программы с корректировкой объекта и документов сделки в связи с обстоятельствами, выявленными после подписания договора. При этом надо попросить передать вопрос из конкретного отделения в подразделение банка, которое непосредственно сопровождает льготные ипотечные программы. У обычного менеджера может просто не быть технической возможности исправить такую ситуацию.

Параллельно надо направить обращение оператору программы «ДОМ.РФ» с описанием ситуации и вопросом, считается ли Ваше право на льготу использованным, если кредитный договор заключен, но сделка по приобретению жилья не зарегистрирована по причинам, связанным с постановкой дома на учет.

Формулировка «семейная ипотека доступна лишь один раз в жизни» не совсем верная. Ограничения программы сложнее и зависят в том числе от даты предыдущего льготного кредита, состава семьи и условий последующего кредита. Кроме того, в Вашей ситуации принципиален вопрос, что считается фактом получения/использования льготного кредита при несостоявшемся приобретении объекта. Поэтому не стоит исходить из того, что расторжение автоматически навсегда лишит Вас программы, но и проверять это путем расторжения договора без письменного ответа банка и оператора ДОМ.РФ я бы не советовал.

Также здесь есть потенциальная ответственность застройщика: он заключил с Вами 7 августа ДДУ на дом, который, по Вашим словам, был поставлен на учет еще 6 августа, причем именно действия застройщика по регистрации дома создали коллизию. Поэтому вопрос не должен сводиться к тому, что Вы самостоятельно расторгаете все документы и несете последствия.

Если банк отказывается идти на контакт, Вы вправе запросить письменное обоснование отказа и обратиться с жалобой в ЦБ РФ или рассмотреть возможность досудебного урегулирования через финансового уполномоченного. Но сначала стоит запросить комментарий оператора льготного кредитования — ДОМ.РФ о создавшейся ситуации и способах ее исправления.