Должен ли собственник нежилого помещения оплачивать уборку лестничных пролетов в МКД?

Добрый день. В данной ситуации позиция собственника нежилого помещения понятна, но сам по себе тот факт, что он фактически не пользуется тамбурами, коридорами и лестничными пролётами жилой части дома, не освобождает его от участия в расходах на содержание общего имущества МКД.

По ч. 1–2 ст. 39 и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ все собственники помещений в многоквартирном доме обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле. Закон не связывает эту обязанность исключительно с тем, пользуется ли конкретный собственник тем или иным элементом общего имущества фактически.

При этом ссылка на Постановление Конституционного Суда РФ от 29.01.2018 № 5-П небезосновательна, но его смысл несколько иной. КС РФ действительно указал, что при определении размера платы общее собрание вправе учитывать назначение помещений, особенности их расположения и иные объективные обстоятельства и устанавливать дифференцированные размеры платежей. Однако это право общего собрания собственников, а не право отдельного собственника в одностороннем порядке исключить из своего тарифа стоимость тех работ, которыми он лично не пользуется. Дифференциация должна быть объективно обоснованной, разумной и не создавать произвольных преимуществ одним собственникам за счёт других.

Поэтому просто подписать дополнительное соглашение с уменьшенным тарифом только для одного нежилого помещения УК, как правило, не вправе, если такой размер платы не утверждён общим собранием. По ч. 1 и 4 ст. 162 ЖК РФ договор управления заключается на условиях, установленных решением общего собрания, а его условия устанавливаются одинаковыми для собственников соответствующего дома.

Правильный вариант для собственника нежилого помещения — ставить перед общим собранием вопрос об установлении отдельного экономически обоснованного размера платы для нежилых помещений, например с учётом отдельного входа, отсутствия доступа к подъездам и фактической структуры расходов УК. Самостоятельно вычесть стоимость уборки из утверждённого тарифа и платить меньше рискованно: УК впоследствии может взыскать образовавшуюся задолженность через суд.

Обращаться в суд имеет смысл не просто на том основании, что собственник «не получает услугу уборки подъезда», а если имеются доказательства, что утверждённый общим собранием размер платы установлен произвольно, экономически не обоснован, нарушает принцип разумности либо необоснованно уравнивает существенно различающиеся по условиям эксплуатации помещения. Именно такие обстоятельства допускает исследовать правовая позиция КС РФ № 5-П.

Если собственник голосовал против соответствующего решения общего собрания либо не участвовал в нём и считает свои права нарушенными, решение можно оспорить по ч. 6 ст. 46 ЖК РФ. Общий срок — 6 месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о решении собрания.

До обращения в суд я рекомендовал бы изучить протокол последнего общего собрания, утверждённый перечень работ и услуг, расчёт тарифа УК, само дополнительное соглашение, договор управления и техническую документацию, подтверждающую отдельный вход и отсутствие фактической связи нежилых помещений с лестнично-коридорной частью дома. После этого можно оценить перспективы: либо добиваться изменения тарифа через новое решение общего собрания, либо оспаривать уже принятое решение в суде.

Могу изучить протокол ОСС, расчёт тарифа и дополнительное соглашение и определить, есть ли основания для судебного оспаривания установленного размера платы, а при наличии оснований подготовить иск и правовую позицию.

Здравствуйте. Собственник нежилого помещения обязан платить за содержание общего имущества дома — в том числе за уборку тамбуров, коридоров и лестничных пролётов — соразмерно своей доле в праве общей собственности, и эта обязанность не зависит от того, пользуется ли он этими местами напрямую. Такое правило прямо закреплено в законе: по статьям 249 ГК РФ и 39, 158 ЖК РФ каждый владелец помещения участвует в расходах на общее имущество пропорционально площади своего помещения. Ссылка на постановление Конституционного Суда РФ № 5‑П от 29.01.2018 действительно допускает разные тарифы для жилых и нежилых помещений, но только если разница объективно обоснована — например, из‑за специфики использования или реальных отличий в нагрузке на дом, а не просто потому, что собственник не ходит по этим коридорам. Поэтому в одностороннем порядке вычитать из тарифа стоимость уборки нельзя. Лучший выход — не отказываться от подписания допсоглашения, а добиваться корректировки тарифа через общее собрание собственников: предложить ввести дифференцированный платёж с расчётом на реальные факторы (например, отдельный вход и меньшую нагрузку на общие зоны) либо предусмотреть порядок перерасчёта, если услуга фактически не оказывалась (на основании актов и фото). Если договориться не получится, собственник вправе оспорить решение собрания или начисления в суде, но ему придётся доказать не просто я этим не пользуюсь, а то, что тариф экономически необоснован и создаёт для него несправедливое бремя по сравнению с другими собственниками.