Регистрация договоров

Внутренняя регистрация производится в специальном журнале, где фиксируются реквизиты документов, дополнительные соглашения, устанавливается хронология их движения. Правильно налаженная работа на предприятии предотвращает ненужные ошибки, возникновение конфликтов с контрагентами, а также внеплановые налоговые проверки и судебные споры.

Юридические лица и граждане заключают различные сделки, но для вступления в действие некоторых соглашений недостаточно одного подписания сторонами, требуется акт подтверждения перехода права.

Когда нужна регистрация договора?

Законодательство РФ устанавливает обязательность учета всех прав, включая право собственности по сделкам с недвижимостью. Таким образом законодатель защищает права участников сделок, предметом которых выступает недвижимость, повышает их прозрачность и законность.

Регистрационный акт является единственным подтверждением совершения сделок. Государственный орган, проводящий процедуру, признает и удостоверяет возникновение, прекращение или переход прав. Все эти факты отражаются в едином реестре.

Оспорить право по зафиксированному договору можно только через суд.

Если соглашение не будет зарегистрировано в законном порядке, его могут признать недействительным.

Договоры подлежащие государственной регистрации

Государственный учет необходим в определенных законом случаях. Ему подлежат права на недвижимость, сделки с квартирами и домами, установление обременений, возникновение права собственности, иных вещных прав. Обременением являются некоторые ограничения в осуществлении права собственности, к примеру, залог. Регистрация договора отличается от перехода прав по нему. До 2013 года требовалось удостоверение фиксирующим органом всех сделок, связанных с недвижимостью. После 2013 обязательность осталась только для сделок, заключенных до марта 2013 года.

При заключении соглашений купли-продажи предприятий, жилья, дарения недвижимости, ее отчуждения на условиях ренты происходит регистрация перехода права. Была упрощена процедура, что позволило сэкономить деньги и время заявителей.

Остальные сделки, перечисленные в законе, по-прежнему обязательно проходят процедуру. Она должна проводиться при заключении следующих договоров:

• аренды сроком не менее 1 года;
• долевого участия;
• ипотеки;
• дополнительного соглашения к договору, который уже был зарегистрирован;
• уступки требования и при переводе долга;
• субаренды.

Порядок процедуры

Учет необходим только в случаях, прямо установленных законом. Процедуру выполняет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (сокращенно - Росреестр).

Чтобы получить эту услугу, необходимо лично обратиться в соответствующий орган Росреестра с заявлением и списком необходимых документов. Также можно воспользоваться:

• почтой;
• средствами электронной связи.

Услугу регистрации прав оказывают:

• МФЦ;
• Росреестр;
• подразделения Росреестра.

Для совершения процедуры необходимо обращение заинтересованного лица с заявлением от сторон сделки или представителей.

Кроме заявления, необходимо представить подтверждающие документы, перечень которых может изменяться в зависимости от ситуации. Список документов, необходимых для оформления сделки, можно найти на сайтах органов Росреестра.

В основной перечень входят следующие документы:

• подтверждение уплаты госпошлины;
• документы-основания - договор, акт приема-передачи, прочие;
• документы, удостоверяющие личность заявителя;
• заявление от одного лица или каждой из сторон.

Представители обязаны приложить доверенности.

Опытные юристы знают все тонкости процесса оформления и регистрации сделок, могут подсказать оптимальный алгоритм действий для заключения договора, дать корректную оценку действиям другой стороны и представленным ею документам. Мы рекомендуем для официального оформления соглашения недвижимости обращаться к квалифицированным специалистам, готовым оказать любую помощь: от консультирования до полного сопровождения сделки.

Позвоните нам по телефону или напишите через сайт, чтобы сэкономить время на походы по инстанциям и государственным органам.

Сроки

Сроки регистрации договоров, прав, обременений, ипотеки, арестов, осуществляемые Росреестром, уменьшились с начала 2017 года, благодаря вступлению в силу Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

При подаче документов через МФЦ сроки увеличились на 2 рабочих дня. Они даются на пересылку документов в госорган и обратно.

Установлены следующие периоды регистрации:

• права по соглашениям мены, дарения, купли-продажи занимает 7 рабочих дней;
• ипотеки, залога с использованием заемных средств, договора купли-продажи - 5 рабочих дней;
• права собственности, ипотеки на основании нотариально удостоверенного документа производится за 3 рабочих дня;
• при электронной подаче документов - 1 рабочий день, следующий за днем подачи заявления.

Госпошлина

Законодательство РФ предусматривает уплату госпошлины за регистрацию договора. Кто должен вносить деньги:

• лицо, которое приобрело право собственности на недвижимое имущество;
• покупатели;
• одаряемые;
• стороны соглашения мены;
• участники долевого строительства;
• лица, впервые оформляющие права на землю или дом;
• лица, получившие квартиру по акту приема-передачи.

Любая информация об уплате госпошлины поступает в Государственную информационную систему о государственных и муниципальных платежах. С 02.01.2017 документ об уплате госпошлины в Росреестр подается только по инициативе заявителя.

Льготы имеют только малоимущие граждане.

Реквизиты на оплату процедуры в Росреестре и при подаче документов через МФЦ различны, а правила оплаты одинаковы.

Последствия отсутствия регистрации договора

Если соглашения, подлежащие государственному учету, не оформить официально, существует риск, что придется признавать их действительность в суде.

Рассмотрим на примере договора аренды, чего лишаются стороны, которые не зарегистрировали соглашение:

• арендатор не получает преимущественного права на заключение документа на новый срок, поскольку не применяется п. 1 ст. 621 ГК РФ;
• арендатор не сможет сдать помещение в субаренду, поскольку незаключенный документ не порождает прав и обязанностей у третьих лиц;
• арендатор не сможет ссылаться на сохранение соглашения аренды, если меняется владелец помещений, поскольку невозможно применить п. 1 ст. 617 ГК РФ;
• при аренде земли, при получении подрядчиком арендатора разрешения на строительные работы или вводе в эксплуатацию будет отказано в выдаче разрешительных документов, поскольку у третьих лиц не возникали права арендатора.

Права арендатора по незарегистрированным документам не могут противопоставляться третьим лицам. Если процедура учета не проведена, арендатор не получает никаких выгод.

Ст. 131 ГК РФ устанавливает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат учету в едином госреестре органами, осуществляющими официальное оформление прав на недвижимость. Требование о госрегистрации сделки с недвижимым имуществом является обязательным. Если это требование не будет соблюдено, сделка считается ничтожной в силу ст. 165 ГК РФ.

Ч. 3 ст. 551 ГК РФ устанавливает, что одна из сторон может потребовать от второй зарегистрировать документ. Кроме того, у нее есть право на требование компенсации убытков в связи с задержкой проведения процедуры.

Если у вас остались вопросы по порядку оформления соглашений различных видов, или вы хотите поручить эту процедуру опытным юристам, обращайтесь за консультацией к нашим специалистам. Вы можете задать вопрос через форму на сайте или по указанным телефонам.