Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Досрочное погашение ипотеки
- Как происходит досрочное погашение по кредиту
- Условия досрочного погашения
- Перерасчет
- Возврат процентов
- Выгода
После приобретения жилья в ипотеку каждый мечтает быстрее стать полноправным его собственником. Погашение долга ранее установленного срока позволяет существенно снизить переплату. Основная сумма будет погашена полностью, а часть процентов спишется.
Однако существуют некоторые нюансы, которые заемщик обязан учитывать, чтобы выбрать самый выгодный для себя способ досрочного погашения при различных условиях кредитования. О них и пойдет речь в нашей статье.
Как происходит досрочное погашение по кредиту
Любой гражданин, взявший в банке займ на покупку недвижимости, вправе вернуть его раньше установленного кредитным соглашением срока. А банки в свою очередь не могут запретить заемщикам выплатить целевой кредит в досрочном порядке.
В случае, если банк не соглашается принять остаток долга по ипотеке раньше срока, клиент имеет право обратиться в суд.
Многие кредитные организации применяют штрафные санкции к должникам, возвращающим заемные средства ранее установленного времени. Как правило, комиссия за досрочный возврат выплачивается в том случае, если с момента заключения договора прошло всего 2-3 месяца. Размер такой санкции зависит от условий соглашения.
Вернуть банку деньги, которые были использованы для приобретения недвижимости, можно двумя способами:
- погасить остаток долга полностью;
- выплатить часть займа.
В обоих случаях о своем намерении должник обязан сообщить (в письменной форме) как минимум за 30 дней до предполагаемой даты погашения - такой срок установлен законом, и при его нарушении банк может отказаться принять деньги в досрочном порядке.
Частичное
Частичное погашение ипотечного займа подразумевает под собой внесение не всей суммы оставшегося долга, а лишь некоторой ее части. Сколько конкретно средств отдать банку, должник решает самостоятельно. Процедура состоит из следующих этапов:
- должник приходит в банк и пишет заявление, где указывает сумму займа и точную дату внесения средств;
- в указанный день вносит необходимые средства.
Существует два способа частичного возврата заемных средств по ипотеке, каждый из которых предполагает изменение тех или иных параметров целевого продукта. Большинство кредитных организаций дают заемщику возможность выбрать наиболее удобный для него вариант:
- уменьшение срока ипотеки.
В данном случае размер регулярного взноса не пересчитывается, но сокращаются выплаты по процентной части долга;
- снижение суммы ежемесячного платежа.
В подобной ситуации срок возврата займа остается прежним, но облегчается ежемесячная кредитная нагрузка на должника. Процентные выплаты при этом сокращаются, но незначительно.
Первый вариант наболее выгоден в плане уменьшения стоимости жилищного кредита. Однако второй позволяет ослабить общую долговую нагрузку.
К особенностям частичного возврата целевого займа относится также перерасчет страховых взносов по кредиту. Ежегодная сумма, которую должник вносит на оплату страховок, зависит от размера оставшегося долга. Поэтому его уменьшение приведет к снижению размера страхового взноса.
Полное
При таком варианте досрочного погашения жилищной ссуды должник вносит всю сумму невыплаченного долга сразу (при условии уплаты процентов за текущие месяцы).
Процесс преждевременного возврата кредитных средств состоит из следующих пунктов:
- заемщик запрашивает в банк информацию о сумме оставшегося долга и процентов по нему;
- далее он пишет заявление, в котором указывает способ выплаты займа и точную дату внесения средств;
- при наличии задолженности заемщик погашает ее;
- затем в указанный день вносит необходимую для полного возврата долга сумму на счет банка;
- кредитный договор расторгается, а банк снимает обременение с залога.
При выплате займа ранее установленного срока также прекращается действие всех страховок по кредиту.
Условия досрочного погашения
В большинстве кредитных организаций погасить ипотеку досрочно может только основной заемщик при личном посещении отделения банка.
Созаемщики и поручители вправе осуществить полное или частичное досрочное погашение кредита только в том случае, если это предусмотрено условиями договора.
Однако, если сам должник не в силах это сделать (уехал, находится на больничном др.), можно составить генеральную доверенность у нотариуса на другое лицо. Отказать в обслуживании по доверенности банк не вправе.
В Сбербанке
Основные условия полной или частичной досрочной выплаты ипотеки в Сбербанке представлены ниже:
- при частичном погашении срок действия кредитного договора не меняется (то есть внесенная сумма может снизить сумму основного долга, а не число платежей);
- процедуру можно осуществить через терминалы самообслуживания, интернет либо в отделении банка;
- оплата будет произведена на следующий день после написания соответствующего заявления или проведения операции в личном кабинете;
- досрочное погашение возможно через 1 месяц после заключения кредитного соглашения;
- минимальный размер платежа для частичного погашения ипотеки рассчитывается пропорционально сумме долга. Максимальный размер не ограничен;
- погашение осуществляется путем внесения денег на банковский счет, привязанный к ипотечному договору. Если денег на счету окажется недостаточно, банк попытается списать недостающую сумму с дополнительного привязанного к ипотеке счета, а если денег нет и там, процедура будет полностью отменена;
- в случае частичного внесения следующий ежемесячный взнос не отменяется, однако его размер будет уменьшен пропорционально перечисленной сумме;
- досрочное погашение в большей мере снижает размер основного долга, чем размер процентов по нему;
- при частичном погашении кредита банк формирует новый график платежей с учетом внесенной суммы;
- при погашении ипотеки ранее установленного срока штрафы не предусмотрены.
В ВТБ
Условия кредитования в ВТБ 24 также предусматривают возможность досрочной выплаты ипотечного займа. Для этого на банковском счете, привязанном к кредитному договору, должна находиться соответствующая сумма. Однако если просто внести деньги на карту, автоматически на оплату ссуды они не поступят - часть суммы будет списываться в качестве очередного платежа, а остаток так и будет «висеть» на счете. Поэтому для частичной или полной досрочной оплаты ипотечного кредита клиенту необходимо обратиться в отделение банка и написать соответствующее заявление.
Заявление должно быть написано не позднее, чем за 1 рабочий день до внесения очередного платежа.
При частичном погашении долга на оставшийся период действия кредитного соглашения банковская организация предлагает клиенту два варианта: снижение размера ежемесячных платежей либо сохранение размера платежа при одновременном уменьшении срока действия ипотечного договора.
Заемщик сам выбирает наиболее приемлемый для себя вариант.
Перерасчет
Согласно ст. 809 ГК РФ при досрочном возврате займа банк имеет право на получение процентов, которые были рассчитаны до момента возврата задолженности. То есть кредитная организация не может получить деньги за весь срок действия ссудного договора, а взимает их лишь за тот период, когда долг еще не был полностью выплачен.
Таким образом, в случае внесения полной или частичной оплаты по кредиту раньше срока, банк обязан сделать перерасчет, в результате чего у клиента снизится сумма, которую ему нужно будет внести по процентной ставке в счет оплаты ссуды.
Для осуществления перерасчета необходимо обратиться в отделение банка с соответствующим заявлением.
На практике нередко встречаются ситуации, когда кредитные организации не желают возвращать незаконно полученные проценты. Однако плательщик вправе оспорить такие действия кредитора.
Возврат процентов
Прежде чем обращаться в банк по поводу возврата излишне уплаченных процентов, необходимо сделать соответствующие расчеты и обосновать свое право.
При расчетах следует учитывать следующие моменты:
- проценты фактически начисляются за каждый день пользования кредитом, хотя в графике прописан расчет за интервал между очередными платежами;
- досрочное погашение кредита фактически осуществляется не в тот день, когда нужная сумма была внесена на счет, с которого производится выплата, а на ближайшую указанную в графике дату. Ближайшая дата берется с учетом 30-дневного срока рассмотрения заявления о досрочном погашении. В результате между моментом внесения денег на счет и датой исполнения обязательства может пройти более 30 дней. Они будут включены в период фактического пользования кредитом;
- расчеты делаются на основании официальных бумаг (сверки, справки), поступивших из банка;
- нужно учитывать налоговый вычет к платежам по процентам (если вы имели или имеете на него право).
После того, как все расчеты сделаны, необходимо подготовить письменную претензию в банк.
Срок рассмотрения претензии обычно составляет не более 30 дней, после чего кредитная организация обязана предоставить вам мотивированный письменный ответ.
В случае отказа банка возвращать переплаченные проценты придется обращаться в суд. Помимо основной суммы (процентов) можно будет потребовать взыскания средств за незаконное пользование чужими денежными средствами.
Выгода
Неоспоримыми достоинствами досрочной выплаты задолженности по ипотеке являются следующие:
- снижение общей суммы переплаты банковскому учреждению;
- заложенное имущество освобождается от обременения, полноправный собственник сможет распоряжаться им на свое усмотрение;
- заемщик получает возможность оформить новый ипотечный кредит для улучшения жилищных условий.
Оценить предполагаемую финансовую выгоду от досрочного погашения ипотеки заемщик может самостоятельно, воспользовавшись услугами кредитного калькулятора, который имеется на интернет-сайте практически любого банка.