Накладывает ли это доп ограничения?

Question

1. Земельный участок площадью 17 соток Участок в общей долевой собственности. Собственники Собственник 1 - доля в праве 3/4 (1/2 на основании наследства от 2015г + 1/4 на основании ДКП от 2022г) Собственник 2 - доля в праве 1/4 (на основании наследства от 2015г) 2. Жилой дом, общ. площадью 200м Дом в общей долевой собственности. Собственники Собственник 1 - доля в праве 7/8 (3/4 на основании наследства от 2015г + 1/8 на основании ДКП от 2022г) Собственник 2 - доля в праве 1/8 (на основании наследства от 2015г) Устное соглашение: Цель - Собственник 1 получает полное право на дом. Собственник 2 получает 8.5 соток земли. Собственник 1 продает Собственник 2 1/4 имеющиеся доли земельного участка Собственник 2 продает Собственник 1 1/8 имеющейся доли дома. Участок не размежован по долям. Вопрос: 1. Как оформить сделку? Договор купли продажи или договор мены? Какой порядок оформления/межевания, ведь на сколько известно дом от земли неотчуждаем, и Собственник 1 не может владеть полностью домом, если он стоит на "долевой" земле. 2. В жилом доме прописан Собственник 1 и его несовершенно летний сын. Нужно ли про продажи доли зем. участка согласие органов опеки? Накладывает ли это доп ограничения? 3. Попадает ли Собственник 1 под налогооблажение при продаже/мене доли зем. участка?

Татьяна Степанова · Answer

Здравствуйте, Артур. Вновь образованные участки должны отвечать установленным законодательством РФ требованиям, в частности требованию о предельных размерах земельного участка (п. п. 1, 2, 4 — 6 ст. 11.9 ЗК РФ). Основной вопрос — допускается ли правилами землепользование и застройки той местности, где находится зем. участок с домом, образование земельных участков такого размера — 8,5 сот. Если с этим проблем нет, то возможен, на мой взгляд, только один вариант действий. производится раздел земельного участка на два, при котором оба новых участка поступают в долевую собственность обоих собственников в прежней пропорции (3/4 — 1/4), регистрируется право долевой собственности на оба ЗУ (ЗУ1 с домом и ЗУ2 без дома) заключается договор мены долей в праве на дом, ЗУ1, ЗУ2 между собственниками, в результате Соб.1 получает ЗУ1 с домом, Соб. 2 — ЗУ2. 2. В жилом доме прописан Собственник 1 и его несовершенно летний сын. Нужно ли про продажи доли зем. участка согласие органов опеки? нет, не нужно, ведь ребенок не является собственником. 3. Попадает ли Собственник 1 под налогооблажение при продаже/мене доли зем. участка? да, так как образованные ЗУ1 и ЗУ2 будут новыми объектами недвижимости, отсчет срока владения будет с даты регистрации прав на вновь образованные ЗУ. Такой позиции придерживается Минфин (Письма Минфина России от 09.12.2021 N 03-04-05/100153, от 18.10.2021 N 03-04-06/83976) и суды (См, например, Определения Конституционного Суда РФ от 29.05.2019 N 1357-О, от 18.07.2017 N 1726-О, от 13.05.2014 N 1129-О).

Ольга Романова · Answer

добрый день! Как оформить сделку? Договор купли продажи или договор мены? В вашем случае будут сложности. Именно если говорить о продаже дома одному из сособственников и продаже участка — другому. Вернее, так не получится. Какой порядок оформления/межевания, ведь на сколько известно дом от земли неотчуждаем, и Собственник 1 не может владеть полностью домом, если он стоит на «долевой» земле. Все верно. Ст 35 ЗК РФ Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение. В жилом доме прописан Собственник 1 и его несовершенно летний сын. Нужно ли про продажи доли зем. участка согласие органов опеки? Накладывает ли это доп ограничения? Целиком долю отчуждать не получится, если просто продавать долю в земельном участке, то любые сделки с собственностью несовершеннолетних требует согласие органов опеки (ст 21 Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ) Если ребенок не собственник, то согласие органов опеки не нужно.