Тот подправил пункт 3 без ведома продавца (исправил двойной размер возврата в случае отказа продавца на 10кратный) и распечатал

Question

Бывшая супруга решила продать квартиру, в которой пол доли - на нашем несовершеннолетнем ребенке. Нашелся покупатель, договорились о цене и о сроках. Заключили предварительный договор. Договор был скинут в эл. виде покупателю. Тот подправил пункт 3 без ведома продавца (исправил двойной размер возврата в случае отказа продавца на 10кратный) и распечатал. Продавец не прочев договор, подписал, будучи уверенным в случае отказа о двухкратном размере возврата аванса в 50000 рублей. Время идет, продавец прикладывает все усилия для продажи квартиры - постоянно происходят разные проблемы - ошибки со стороны росреестра и другое, независящее от продавца. Недавно продавец, решил отказаться от продажи и увидел этот пункт. От продажи в итоге не отказывается, хотя хотел бы отказаться. В итоге почти подошел срок, и снова какая-то ошибка - нотариус не принял документы и отправил на исправление в росреестр (тонкости не знаю). Вопрос: можно ли по прошествии 25 сентября, указанного в сроке, все таки отказаться от сделки, сославшись на форс-мажорные обстоятельства, в которых продавец не виноват. Не может ли покупатель по прошествии 25го сентября, подать иск на продавца, с требованием возврата аванса в 10кратном размере и выйграть дело в суде? Нет ли возможности у продавца все таки отказаться от продажи, вернув именно 2хкратный аванс, оговоренный ранее?

Павел Солнцев · Answer

Добрый вечер. В вашем предварительном договоре указано, что продавец должен вернуть 10-кратный размер аванса в случае отказа от заключения основного договора купли-продажи. В вашем случае ваша бывшая супруга может до 25 сентября направить покупателю письмо заказной почтой с описью о том, что не отказывается от заключения ДКП, но в силу независящих от вас обстоятельств предлагает заключить дополнительное соглашение к предварительному договору о новом сроке заключения основного ДКП. Если он промолчит или откажется, то может подать в суд. В этом случае в отзыве на иск указывайте, что вашей вины здесь нет и вы пытались перезаключить предварительный договор на новый срок, т.е. действовали добросовестно и не отказываетесь от заключения ДКП. Согласно ст.401 ГК РФ, Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Доказать, что она просмотрела изменение договора с 2 на 10, и вернуть 2 уже не получится.

Андрей Власов · Answer

Добрый вечер! Такое условие можно попробовать оспорить. Согласно ст. 381 ГК РФ Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. про возможность изменения последствий в виде размера возврата задатка договором тут ничего не сказано большая сумма может быть истребована стороной договора в виде убытка возникшего при отказе от заключения договора и вот уже для этого условия законом предусмотрена возможность изменения последствия отказа от договора. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. С учетом приведенных норм действия покупателя можно квалифицировать как злоупотребление правом ( ст. 10 ГК РФ).

Урал Таштимиров · Answer

Здравствуйте, Эльдар Киямов. Уличить Покупателя в том, что он при распечатке теста проекта договора изменил пункт 3, а Продавец подписал, не глядя, не удастся. Продавец должен был ознакомиться в текстом подписанного договора. При невыполнение этого условия договора, Продавец обязан соблюсти этот пункт, и оплатить 10 кратную сумму внесенного аванса, при незаключении основного договора. В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполнять надлежащим образом в соответствии с условиями заключенного договора.