Законно ли такие требования администрации?

Ниже разберём, на чём может основываться требование администрации об оформлении в аренду участка под парковку и насколько это законно.

1. Почему администрация требует аренду участка для парковки

1. Правовой режим земли. Если парковочные места фактически располагаются за пределами вашего земельного участка (то есть на муниципальной земле), то использование этой территории в частных целях (в данном случае под парковку для магазина) требует законного оформления прав на неё. Обычно это договор аренды или, реже, сервитут (ст. 23, 39.8 и др. Земельного кодекса РФ).

2. Требования градостроительных и санитарных норм. При реконструкции (пристройке) или новом строительстве коммерческих объектов действуют нормы по количеству парковочных мест, которые должны быть предусмотрены проектом. Например:

• Градостроительный кодекс РФ (ст. 51, 52) — при выдаче разрешения на строительство/реконструкцию учитываются градостроительные регламенты, которые могут содержать минимальное число парковочных мест.

• СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»(актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*) — устанавливает общие рекомендации и нормы по обеспечению объектів торговли парковочными местами.

• Местные правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и иные муниципальные нормативные акты могут требовать обязательного наличия парковки при расширении торговой площади.

Если у вас недостаточно места на собственном участке для соответствия нормативу по парковочным местам, администрация требует оформить участок муниципальной земли, чтобы вы могли официально обустроить паркинг и выполнить градостроительные нормы.

2. Законны ли требования администрации

• Если парковка фактически расположена на муниципальной земле, администрация вправе требовать оформить её использование на законном основании (ст. 39.1, 39.6, 39.8 Земельного кодекса РФ). Самовольное использование земли, находящейся в муниципальной собственности, может привести к претензиям по факту самозахвата (ст. 7.1 КоАП РФ).

• Если парковка реально размещается на вашем участке (в ваших границах собственности) и не выходит за них, то требовать аренды чужого (муниципального) участка для парковки администрация не вправе, так как вы уже используете свою собственную землю по назначению.

• Однако на практике, когда расширяют магазин (увеличивают площадь), зачастую возникает ситуация:

• Либо по новым нормам требуется больше парковочных мест, чем может вместить имеющийся в собственности участок,

• Либо уже фактически используется прилегающая территория, которая числится в муниципальной собственности.

Если такая ситуация имеет место, требование администрации, как правило, законно. Необходим либо договор аренды (чаще всего), либо выкуп (если это возможно по правилам предоставления земельных участков). Но выкуп обычно сложнее и далеко не всегда целесообразен.

3. Что делать, чтобы защитить свои интересы

1. Проверить границы собственного участка и кадастровые сведения:

• Убедитесь, что парковка действительно выходит за границы вашей земли и попадает на муниципальную. Если всё в пределах вашей собственности — тогда требование администрации об аренде именно этой земли не обосновано.

• Если часть парковки выходит за границы, нужно понять, насколько это критично для выполнения нормативов по стоянкам, и стоит ли оформлять именно аренду.

2. Уточнить местные ПЗЗ и нормативы (количество парковочных мест на 100 м² торговой площади или иные локальные нормы). Узнать, сколько реально требуется парковочных мест при площади 102 м².

• Если по нормам необходимо больше парковочных мест, чем позволяет ваш участок, возможно, без аренды прилегающей территории не получить разрешение на реконструкцию (узаконить пристрой).

3. Вести диалог с администрацией о форме предоставления земли:

• Обычно на практике это договор аренды. Срок, ставка аренды, целевое назначение — «для размещения автостоянки (парковки)» или «для эксплуатации здания магазина и прилегающей территории».

• Иногда возможно оформить сервитут (публичный или частный), однако в большинстве случаев сервитут менее удобен для организации полноценной парковки; к тому же муниципалитеты обычно настаивают на аренде.

4. Учесть риски «самовольного использования». Если продолжать пользоваться чужой (муниципальной) землёй без оформления, это может грозить:

• Административным штрафом за самовольное занятие земельного участка (ст. 7.1 КоАП РФ),

• Трудностями при оформлении реконструкции и вводе в эксплуатацию пристроя,

• Отказом в согласовании строительной документации.

Вывод

• Требования администрации об аренде участка под парковку могут быть законны, если парковка находится на муниципальной земле или расширение торговой площади требует дополнительных парковочных мест, которых нельзя обустроить на вашей частной земле.

• Чтобы подтвердить или опровергнуть обоснованность, нужно:

• Проверить границы вашего участка по кадастровому плану,

• Проверить местные нормы (ПЗЗ, строительные правила) по количеству парковочных мест для объектов торговли,

• Если парковка действительно выходит за ваш участок и нужна для соблюдения норм, придётся заключать договор аренды с администрацией.

Ссылки на законодательство:

• Земельный кодекс РФ (ст. 7.1 КоАП РФ — ответственность за самовольное занятие, ст. 39.1, 39.6, 39.8 — основания и порядок предоставления земельных участков).

• Градостроительный кодекс РФ (ст. 51, 52 — получение разрешения на строительство/реконструкцию и ввод объекта в эксплуатацию).

• СП 42.13330.2016 (актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*) — общие градостроительные требования, включая парковочные нормы.

Таким образом, в большинстве случаев подобные требования (если территория действительно муниципальная) закономерны: для легализации пристроя и соблюдения норм парковки нужно оформить права на землю под парковку (чаще всего — аренда).