Уважаемый Геннадий,
По вашему вопросу сложилась однозначная судебная практика. Рекомендация кадастровых инженеров сделать общее межевание без выдела долей в натуре является юридически верной и полностью соответствует требованиям закона.
Проведение межевания «по спутнику» (с высокой точностью) для всего участка без раздела его на отдельные части — это единственный законный способ подготовить участок к сделке купли-продажи, учитывая вашу ситуацию с общей долевой собственностью на жилой дом (две квартиры) и земельный участок.
С 1 марта 2025 года вступили в силу изменения, внесенные Федеральным законом от 26.12.2024 № 487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этот закон ввел прямое ограничение на совершение сделок с земельными участками.
В соответствии с новой редакцией пункта 21.1 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, являющегося предметом сделки .
До 1 марта 2025 года наличие зарегистрированного права собственности на участок (даже без установленных границ) позволяло его продать. С 1 марта 2025 года это сделать невозможно. Росреестр обязан приостановить регистрацию перехода права к покупателю, пока в ЕГРН не будут внесены координаты границ вашего участка.
Вы указали, что земельный участок находится в общей долевой собственности (4/9 и 5/9), а на нем расположен жилой дом, разделенный на две квартиры. Это ключевой момент, определяющий порядок действий.
Согласно статье 36 Земельного кодекса РФ (в корреспонденции со ст. 273 ГК РФ), при переходе права собственности на здание, строение или сооружение, находящиеся на неделимом земельном участке, к новому собственнику переходит право собственности на соответствующую часть земельного участка, занятую зданием и необходимую для его использования. Однако, если в здании находятся разные собственники (как в вашем случае), участок остается в их общей долевой собственности, так как они имеют право пользоваться землей под своими квартирами .
Раздел участка неприменим в вашей ситуации
Это преобразование земельного участка, в результате которого образуются два самостоятельных земельных участка. Для этого необходимо, чтобы каждый из образованных участков имел отдельный доступ и мог использоваться независимо. Однако, согласно п. 4 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, не допускается раздел земельного участка, на котором расположен один многоквартирный дом или один объект капитального строительства, принадлежащий нескольким лицам (в вашем случае — это фактически блокированная застройка). Раздел земельного участка по долям без раздела дома в натуре (как единого объекта) невозможен. Поэтому вариант с выделом долей в натуре вам не подходит.
Межевание (уточнение границ) существующего участка – это верный вариант. Это кадастровые работы, в ходе которых определяется местоположение границ всего вашего земельного массива, но право собственности остается в режиме общей долевой собственности (4/9 и 5/9). Сами доли остаются идеальными (не привязанными к конкретному куску земли).
В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021) и в Определениях Верховного Суда РФ по конкретным делам (например, № 5-КГ18-47) последовательно проводится линия: собственники квартир в блокированных жилых домах (таунхаусах) или частных домах с двумя квартирами не вправе требовать раздела земельного участка, если это невозможно без раздела домовладения как единого комплекса. Единственный законный режим — общая долевая собственность на неделимый земельный участок.
Вывод: Кадастровый инженер прав. Вы не устанавливаете внутреннюю границу между собственниками (между 4/9 и 5/9), так как это потребовало бы раздела дома и участка, что сейчас невозможно. Вы устанавливаете внешнюю границу вашего единого участка на местности, чтобы внести ее в ЕГРН и иметь право продать свои 5/9.
Если Вам требуется дополнительный правовой анализ Вашей ситуации, либо необходима помощь в составлении документов, Вы можете написать мне в чат. Услуги в чате платные.
С уважением,
Адвокат Середа Михаил Юрьевич
Воронежская областная коллегия адвокатов.
