Или лучше отказаться теперь от соглашения в принципе и уже продавать друг другу все объекты?

Как лучше поступить, чтобы грамотно все оформить? Или лучше отказаться теперь от соглашения в принципе и уже продавать друг другу все объекты?

 Добрый день!

 Теоретически лучше всё оформлять одновременно куплей-продажей, но поскольку будут отчуждаться доли, такие договоры подлежат обязательному нотариальному удостоверению, а при продаже объекта недвижимости (доли в нём), полученного в порядке наследования, при условии владения ими  менее 3х лет, ещё придётся платить НДФЛ.

 Далее продолжу.

В соглашении о разделе компенсация явно не предусмотрена — тут нотариус прав, видимо -

ГК РФ Статья 1165. Раздел наследства по соглашению между наследниками

Вы можете всё поделить по соглашению и отдельно у нотариуса оформить обязательство одной из сторон выплатить компенсацию другой стороне  — деньги — после госрегисрации права. Такое нотариус обязан оформить. 

Есть и иные варианты, разумеется — без соглашения всё оформить — после ДКП и т.д. 

Расходы на нотариуса в каждом варианте имеются, разница на расходы в 10 000 будет. не более, полагаю.  Хотя модно всё у нотариуса уточнить по тарифам,  госпошлине и т.д. 

Доброго дня желаю Вам!

Попробуем разобраться в Вашей ситуации.

Почему нотариус мог изменить позицию Согласно статье 1165 Гражданского кодекса РФ, наследники вправе заключить соглашение о разделе имущества, в котором можно прописать распределение объектов и компенсацию. Однако соглашение о разделе наследства, включающего недвижимость, можно заключить только после выдачи свидетельств о праве на наследство с указанием долей. До этого момента наследники получают лишь право пользования имуществом, но не распоряжения им. 

Возможно, нотариус изначально допустил ошибку или не учёл всех нюансов. Также он мог уточнить позицию после дополнительной проверки документов или правовых норм.

Варианты действий
Попробовать убедить нотариуса. Можно обратиться к нотариусу с письменным запросом, в котором подробно изложить условия соглашения и попросить обосновать отказ. Возможно, удастся найти компромисс, если, например, уточнить некоторые детали (например, порядок выплаты компенсации или дополнительные гарантии).
Заключить соглашение после получения свидетельств о праве на наследство. После того как вы и супруга получите свидетельства о праве на наследство, можно будет заключить соглашение о разделе имущества, включая условия компенсации. В этом случае в соглашении можно прописать, что один наследник получает квартиру, а другой — кладовку и денежную компенсацию. Такое соглашение может быть заверено нотариусом по желанию сторон, но это не обязательно, если в результате не меняется состав собственников. 
Оформить договор купли-продажи квартиры после получения прав на наследство. Если соглашение с компенсацией не удаётся заключить, можно после регистрации прав на квартиру (на основании свидетельства о праве на наследство) оформить договор купли-продажи, где супруга продаст вам свою долю в квартире, а вы — ей свою долю в кладовке. В этом случае важно чётко прописать условия сделки, включая цену и порядок расчётов. Договор купли-продажи доли в недвижимости подлежит нотариальному удостоверению. 
Отказаться от соглашения и продавать объекты по отдельности. Если есть опасения, что вторая сторона передумает или завысит цену после подписания соглашения, можно отказаться от единого соглашения и продавать объекты по отдельности. В этом случае каждый наследник будет распоряжаться своей долей самостоятельно, соблюдая преимущественное право других сособственников (ст. 250 Гражданского кодекса РФ). То есть перед продажей своей доли вы должны предложить её выкупить второму наследнику. 
Как минимизировать риски
Фиксируйте договорённости. Если вы всё же решите заключать соглашение или договор купли-продажи, убедитесь, что все условия чётко прописаны в документе. Укажите сумму компенсации, сроки выплаты, ответственность за нарушение условий.
Проведите оценку имущества. Получите независимую оценку квартиры и кладовки, чтобы иметь объективные данные о рыночной стоимости. Это поможет аргументировать размер компенсации и избежать споров.

Зафиксируйте переговоры. Если есть опасения, что вторая сторона может изменить условия, можно записывать разговоры (с соблюдением законодательства о защите персональных данных) или фиксировать договорённости в письменной форме до официального оформления.
Что важно учитывать
Сроки. Вступление в наследство возможно в течение 6 месяцев с даты смерти наследодателя. После этого можно получать свидетельство о праве на наследство. 
Права несовершеннолетних или недееспособных наследников. Если бы среди наследников были такие лица, потребовалось бы согласие органов опеки. 
Возможность оспаривания. Любое соглашение можно оспорить в суде, если будет доказано, что оно было подписано под давлением, обманом или с нарушением прав. 
Выбор варианта зависит от ваших приоритетов: скорость оформления, уровень доверия к второй стороне, готовность к возможным спорам. Если есть сомнения в добросовестности второй стороны, лучше отказаться от соглашения и действовать через отдельные сделки, соблюдая правовые процедуры.

Вот такая ситуация. Желаю искренне Вам удачи и просто отличного дня!

Умер отец, 2 наследника: супруга (пенсионер), дочь от первого брака (я, совершеннолетняя). Наследуемое имущество: квартира, кладовка, гараж (приобретено до брака); гараж, комната (приобретено в браке), деньги.

 Добрый день, Светлана. 

Согласно ст. 1150 ГК РФ имущество, приобретенное в браке — только на половину входят в наследственную массу, т.к. вторая половина — является супружеской долей в силу Семейного законодательства. 

ГК РФ Статья 1150. Права супруга при наследовании

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34154/e1bfb4f7253efff09a17780fdd25de78361e6269/

При этом наследники наследуют в равных долях. 

Следовательно гараж, комната и деньги — могут быть Вашими только на четверть (половина от половины). 

Ее долю в квартире договорились обменять на мою долю в кладовке + денежная компенсация (которая на 100 тыс. меньше рыночной стоимости половины квартиры).

Приобретенное до брака — согласно ст. 36 СК РФ — только имущество наследодателя, следовательно, полностью образует наследственную массу. 

Т.е. Ваша и ее доли в данном наследстве — по 1/2. 

Т.о. ее 1/2 долю в квартире Вы договорились обменять в рамках Соглашения о разеделе наследства на Вашу 1/2 в кладовке + денежная компенсация. 

нотариус… отказала в соглашении с прописыванием денежной компенсации за долю в квартире

Т.е. нотариус отказала из-за доплаты. 

Согласно п. 2 ст. 1165 ГК РФ

ГК РФ Статья 1165. Раздел наследства по соглашению между наследниками

2. Соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество,… может быть заключено наследниками после выдачи им свидетельства о праве на наследство.

Государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество… осуществляется на основании соглашения о разделе наследства и ранее выданного свидетельства о праве на наследство

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34154/591a8b9766a57a64b8a363b27fed3ba703690d7b/

При этом, согласно ст. 1170 ГК РФ

Несоразмерность наследственного имущества… с наследственной долей этого наследника устраняется… предоставлением иной компенсации, в том числе выплатой соответствующей денежной суммы.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34154/d81eec2cf41970b59c7be34d43a8d0cfa8eaf557/

Т.е. доплата сверх сумм наследственной массы возможна при разделе наследства. 

Однако, нотариус очевидно видит данную сделку в части денежной доплаты как сделку купли-продажи этой доли. 

Поэтому, Вы можете разделить в обмен на 1/2 кладовки только только часть Вашей доли в квартире (очевидно соответствующей 100 т.р.), а остальную долю — отчудить в последствие после регистрации в ЕГРЮЛ Свидетельства о праве на наследство. 

Далее продолжу. 

Здравствуйте, Светлана.

У Вас по условию планируемого соглашения Вы передаете, исходя из Ваших пояснений, долю в кладовке, которая входит в состав наследств и денежные средства, как компенсацию при несоразмерности раздела, при этом деньги в состав наследства не входят. Условия же о предоставлении  компенсации в денежной форме, согласно ст.1170 ГК РФ, допустимо, если вдова обладает преимущественным правом на передаваемую Вами долю в кладовке.

Следовательно, указанный обмен представляет собой по своему существу договором мены с доплатой (см. ст.567 ГК РФ) с Вашей стороны.

Как лучше поступить, чтобы грамотно все оформить? Или лучше отказаться теперь от соглашения в принципе и уже продавать друг другу все объекты?

Получаете свидетельства, регистрируете права, а затем заключите договор мены. Соглашение о разделе +предварительный договор я не считаю удобной схемой закрепления обязательств сторонами, так как он потребует нотариального удостоверения, исходя из п.2 ст.429, ст.163 ГК РФ, п.1.1 ст.42 ФЗ О государственной регистрации недвижимости, что приведет к кратному увеличению расходов на услуги нотариуса.

С уважением